“Siết” niên hạn, giá chung cư có giảm?

Việc “siết” niên hạn cho chung cư thật ra đã được nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng, thời hạn sở hữu căn hộ từ 50 - 70 năm hoặc 99 năm. Việt Nam cũng trong xu hướng gia tăng dân số, quỹ đất hạn hẹp nên việc áp dụng quy định tương tự chuyện sớm muộn.

Tại sao phải bỏ “lâu dài”?

Trong khoảng 2 thập kỷ trở lại đây, số lượng người dân đổ về các thành phố lớn để sinh sống, học tập và làm việc ngày càng lớn. Cùng với sự gia tăng dân số, nhu cầu về nhà ở cũng trở nên cấp thiết, hàng loạt dự án khu đô thị mới với những tòa chung cư cao tầng xuất hiện là lời giải hữu ích cho bài toán “đất chật, người đông”.

Tuy nhiên, một nghịch lý đang tồn tại là, đất đai có thể sở hữu lâu dài, nhưng tuổi thọ của mọi công trình, trong đó có nhà chung cư đều có hạn. Minh chứng là nhiều chung cư cũ giữa lòng các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM đã xuất hiện tình trạng xuống cấp trầm trọng, bị nghiêng và có nguy cơ đổ sụp, cơ quan chức năng có thể yêu cầu chủ sở hữu khắc phục. Thế nhưng, với một tòa nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì việc yêu cầu khắc phục sẽ rất khó khăn bởi thực trạng “chín người mười ý”.

Nhìn ra hơn đến tương lai, thế hệ sau của chúng ta sẽ phải tiếp tục sinh sống trong những công trình xuống cấp, thậm chí là khu ổ chuột nếu không ai chịu di dời, khi di dời rồi không ai xây dựng lại, ngân sách không có,…

Trước thực tế đó, mới đây đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng trình thẩm định, lấy ý kiến có đề xuất phương án chung cư sở hữu có thời hạn theo thời hạn sử dụng của công trình. Theo hướng này, giấy chứng nhận cấp cho khách hàng mua căn hộ chung cư sẽ có thời hạn 50 - 70 năm, bỏ chữ “lâu dài” như hiện nay.

Hết thời hạn, người dân có mất nhà?

Phương án của Bộ Xây dựng có tầm nhìn dài hạn nhưng bị vướng ở tâm lý sở hữu vốn ăn sâu trong tiềm thức của người dân Việt Nam qua nhiều thế hệ. Người dân đã quen với cách tư duy nhà chung cư sở hữu vô thời hạn, để đời đời cho con cháu, hay khi đập đi xây lại họ sẽ được đền bù rất cao.

Vậy nên, dù đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn là một đề xuất hay, nhưng vẫn khiến nhiều người tỏ ra lo lắng, không ít người đang định mua căn hộ bỗng “chùn” tay vì sợ “mất trắng” tài sản và “ra đường”.

Bộ Xây dựng khẳng định, trường hợp áp dụng phương án cấp sổ hồng có thời hạn thì sau khi hết thời hạn sử dụng, các cơ quan chức năng sẽ kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư. Nếu bảo đảm về chịu lực, an toàn cho sử dụng sẽ gia hạn thời gian sử dụng căn hộ, không có chuyện “đuổi” người dân ra khỏi căn hộ. Và việc cấp sổ hồng có thời hạn cho các chung cư theo tuổi thọ thiết kế công trình cũng chỉ áp dụng từ khi luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực, không hồi tố đối với những chung cư thực hiện theo quy định trước đó.

Mặt bằng giá chung cư liệu có giảm?

Ghi nhận thời gian gần đây, giá chung cư tại TP.HCM đang liên tục leo thang. Thị trường gần như “tuyệt chủng” căn hộ dưới 40 triệu/m2, nên “giá chung cư liệu có giảm” là câu hỏi được nhiều người quan tâm.

Theo lãnh đạo một công ty BĐS tính toán, hiện nay giá BĐS cấu thành từ các yếu tố như tiền sử dụng đất, tiền mua đất, chi phí xây dựng, chi phí vốn, chi phí bán hàng,... Muốn giảm giá nhà thì phải giảm tiền sử dụng đất và giảm các chi phí đầu vào. Nhưng ở thời điểm hiện tại, điều này là không thể do các chi phí đầu vào liên tục tăng. Vậy nên, giảm giá bằng áp dụng niên hạn không phải là giải pháp bền vững, chủ đầu tư sẽ giảm giá nhà nhưng không đáng kể, thậm chí là không có.

Một số chuyên gia khác lại cho rằng, tập quán của người VN xem căn nhà, miếng đất là tài sản, để an cư lạc nghiệp và có thể truyền cho con cháu đời sau. Nếu không thỏa mãn được các tiêu chí trên, người mua nhà sẽ không còn “mặn mà” với phân khúc bất động sản này. Việc đề xuất rút ngắn thời hạn sở hữu chung cư có thể sẽ là “cú sốc” với thị trường, cung tăng mà cầu giảm, giá chung cư có thể sẽ giảm “đột ngột” theo. Ngoài đối tượng mua chung cư ở để thì dân đầu tư cũng sẽ “thiệt thòi”.

Tóm lại, đây là chính sách vĩ mô liên quan đến toàn xã hội, cho nên, để làm được điều này, cần phải nghiên cứu rất kỹ và xin ý kiến của các chuyên gia, những người bị ảnh hưởng để đưa ra một cái rất chung nhất. Bên cạnh đó, để tránh “sốc” cho người dân, cần phải tuyên truyền và xây dựng văn hóa chung cư, đặc biệt là thế hệ trẻ hiện nay.