Dòng vốn bị "siết", thị trường bất động sản sẽ ra sao?

Trong bối cảnh nguồn vốn vào lĩnh vực bất động sản đang bị siết chặt suốt thời gian dài, các chuyên gia đã bày tỏ lo lắng nếu tình hình không được cải thiện sẽ tiềm ẩn nhiều nguy cơ xấu cho thị trường bất động sản, nền kinh tế và người dân, doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng.

Kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản là một trong những nhiệm vụ trọng tâm trong điều hành chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Cụ thể, thời gian qua, để đảm bảo an toàn cho thị trường bất động sản, NHNN đã liên tục ban hành các chính sách điều hành việc cấp tín dụng. Bên cạnh những mặt tích cực, các chuyên gia cho rằng, trong dài hạn, việc siết tín dụng vào lĩnh vực bất động sản có thể dẫn đến nguy cơ thiếu vốn, bởi tác động kép vừa khắc phục hậu quả sau đại dịch, vừa phục hồi kinh tế.

Mới đây, khi trình bày báo cáo tóm tắt thẩm tra đánh giá bổ sung kết quả thực hiện Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, ông Vũ Hồng Thanh - Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế - nhận xét, thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản có nhiều rủi ro, không bền vững, thiếu ổn định. Ông cho rằng cần tăng cường quản lý, giám sát một số lĩnh vực, trong đó có thị trường bất động sản.

Đại biểu Quốc hội Phạm Văn Hòa - Ủy viên Ủy ban Pháp luật của Quốc hội - cho rằng, đề xuất nêu trên của Ủy ban Kinh tế trong bối cảnh hiện nay là cần thiết. Bởi thị trường bất động sản thời gian qua lộ rõ một số bất cập. Ông Hòa nêu quan điểm "Chịu tác động của dịch Covid-19, hoạt động sản xuất kinh doanh khó khăn, trong đó mua bán bất động sản lại rầm rộ. Do vậy việc quan tâm, tăng cường giám sát, quản lý chặt chẽ bất động sản để điều chỉnh lại một cách lành mạnh là vấn đề cực kỳ quan trọng”.

Theo phân tích của ông, mặc dù mua bán được sự đồng thuận của mỗi người tham gia, song giá cả phải ở mức vừa phải, hợp lý, chứ không phải giá như "cơn sốt" vừa qua. Tuy nhiên, đại biểu này cũng lưu ý rằng đề xuất của Ủy ban Kinh tế không phải là "siết chặt" mà là quản lý thị trường bất động sản đúng theo quy định của pháp luật. Việc tăng cường giám sát, quản lý này là có sự điều tiết phù hợp về quy hoạch, đất đai, đấu giá, đấu thầu, đặc biệt lưu ý đến lĩnh vực thuế…,thực tế có nhiều trường hợp chuyển nhượng bất động sản nhưng kê khai giá thấp, tức là mua 10 tỷ đồng kê khai 2 tỷ đồng gây thất thu.

Song đại biểu nhấn mạnh, ủng hộ tăng cường giám sát đối với lĩnh vực bất động sản, quản lý thị trường bất động sản phải là "chặt chẽ" chứ không phải "khép". "Phải mở với những nhà đầu tư, những doanh nghiệp mua bán đúng quy định chứ”. Còn nếu siết chặt, ông cho rằng cốt lõi là hướng tới đầu cơ bất động sản, "ôm" đất chờ tăng giá rồi chuyển nhượng kiếm lời chứ không đầu tư hay phát triển.

"Dự án được phê duyệt để xây dựng chung cư, xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà xã hội, khu trung tâm thương mại, khu đô thị… nhưng họ không tổ chức xây dựng, mà để đấy chờ sang nhượng chờ chênh lệch là không chấp nhận được", ông Hòa nêu quan điểm. Ngược lại theo vị này, cần thiết phải đẩy mạnh tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư xây dựng những công trình bất động sản hợp pháp để tăng nguồn cung cho thị trường.

"Với các dự án phát triển chung cư, khu đô thị, bất động sản công nghiệp, nhà xã hội, nhà công nhân… thì cần tạo điều kiện hết sức để chúng phát triển, đúng tiến độ, nhanh chóng, kịp thời. Các dự án được sự đồng thuận xã hội và được thị trường chấp nhận thì không có lí do gì không ủng hộ cho nó phát triển", ông nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, đại biểu Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cũng nhấn mạnh, siết ở đây cần hướng tới hoạt động đầu cơ chứ không phải là việc phát triển bất động sản. "Nói siết bất động sản thì rất cần sự rạch ròi, rõ ràng, minh bạch giữa hai vấn đề đó" đại biểu Hoàng Văn Cường nói.

Đại biểu lưu ý cần "rất cân nhắc khi đề cập tới việc siết thị trường bất động sản". Trong đó, phải phân biệt rất rõ "đầu cơ" và "phát triển bất động sản". Bởi việc đầu cơ tài sản, theo ông Cường, là việc rất nguy hại khi chúng ta phục hồi nền kinh tế. Thời điểm nền kinh tế đang phục hồi thì tất cả hoạt động gì tạo lập ra sản phẩm đều cần được khuyến khích, trong đó có phát triển bất động sản.

Đồng quan điểm, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính, nhìn nhận, việc siết vốn vào bất động sản chỉ là một trong những yếu tố có thể giúp kìm hãm "độ nóng" của thị trường, kìm giữ được những nhà đầu cơ hoặc những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tín dụng lớn. Tuy nhiên, vẫn còn những nguồn vốn khác đổ vào bất động sản. Do đó, siết tín dụng bất động sản chỉ góp phần hạ nhiệt thị trường chứ không thể giải quyết được tận gốc các cơn "sốt đất"

Bên cạnh đó, Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, ước tính hàng năm, bất động sản đóng góp gần 8% GDP. Khi ngành bất động sản tăng trưởng không chỉ có lợi cho chính nó mà còn tạo ra hiệu ứng lan tỏa tới nền kinh tế quốc gia. Bên cạnh tạo công ăn việc làm cho lực lượng lớn lao động, thị trường bất động sản cũng liên quan mật thiết với việc phát triển nhà ở và quá trình đô thị hóa. 

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam có sự phát triển chưa tương xứng với nhu cầu cũng như quy mô của nền kinh tế. Nguồn cung các công trình công cộng, nhà ở, bất động sản thương mại… vẫn còn hạn chế. Nguồn cung cầu trên thị trường bất động sản còn tồn tại sự chênh lệch rất lớn, giá bất động sản tăng rất cao, thị trường còn tồn đọng nhiều điểm nghẽn chưa thể giải quyết. 

Đặc biệt nhấn mạnh đến vấn đề giá bất động sản phân khúc căn hộ, ông Khởi chia sẻ theo các số liệu nghiên cứu và thống kê thì giá bất động sản của phân khúc này hiện nay tăng rất mạnh. Tính trung bình trên cả nước, tốc độ tăng giá phân khúc căn hộ khoảng từ 3 - 5%, nhưng có những nơi ghi nhận tăng tới 70 - 100%.