Siết đầu cơ, “không siết” đầu tư bất động sản

Thời gian qua, kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản là một trong những nhiệm vụ trọng tâm trong điều hành chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN).

Cụ thể, để đảm bảo an toàn cho thị trường bất động sản, NHNN đã liên tục ban hành các chính sách điều hành việc cấp tín dụng như: ban hành Thông tư số 22/2019/TT-NHNN có hiệu lực từ ngày 01/01/2020 về lộ trình kiểm soát tín dụng vào bất động sản, trong đó quy định, từ ngày 01/01/2020 đến ngày 30/9/2020, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn là 40%; từ ngày 01/10/2020 đến ngày 30/9/2021 là 37%; từ ngày 01/10/2021 đến ngày 30/9/2022 là 34% và kể từ ngày 01/10/2022 sẽ giảm xuống 30%.

Ban hành Thông tư số 16/2021/TT-NHNN có hiệu lực vào ngày 15/01/2022 quy định chặt chẽ việc mua bán trái phiếu doanh nghiệp của các tổ chức tín dụng hay Chỉ thị số 01/CT-NHNN về tổ chức thực hiện các nhiệm vụ trọng tâm của ngành Ngân hàng trong năm 2022, trong đó chỉ đạo các Ngân hàng thương mại không nới lỏng các điều kiện cấp tín dụng và tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp…

Việc kiểm soát từ các chính sách trên thực tế đã mang lại những tín hiệu tích cực khi tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế quý I/2022 đạt 5,04% và đang tăng nhanh hơn nhiều so với cùng kỳ năm 2021 (tăng 2,16%). Bên cạnh đó, nợ xấu đối với lĩnh vực bất động sản cũng đã giảm dần, năm 2017 tỷ lệ nợ xấu là 2,48%; năm 2018 là 3,66%; năm 2019 giảm còn 1,87%; đến năm 2020 chỉ là 1,69%; năm 2021 là 1,92%…

Theo các chuyên gia, việc NHNN kiểm soát chặt tín dụng bất động sản là giải pháp nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ, giúp thị trường minh bạch và giảm thiểu các rủi ro cho nền kinh tế, đặc biệt trong bối cảnh thị trường địa ốc tăng “nóng” thời gian qua khi đa số các nhà đầu tư đều sử dụng đòn tài chính.

Bên cạnh những mặt tích cực, các chuyên gia cũng cho rằng, trong dài hạn, việc siết tín dụng vào lĩnh vực bất động sản có thể dẫn đến nguy cơ thiếu vốn, bởi tác động kép vừa khắc phục hậu quả sau đại dịch, vừa phục hồi kinh tế. Trong khi, ngoài vốn tín dụng ngân hàng, từ nay đến 2030, mỗi năm Việt Nam cần huy động 700.000 – 1 triệu tỷ đồng vốn trung, dài hạn. Việc thắt chặt tiền tệ, tín dụng những năm 2008 và 2011 đã khiến thị trường bất động sản hai lần rơi vào trạng thái “đóng băng” chính là những bài học nhãn tiền liên quan đến việc kiểm soát dòng vốn vào lĩnh vực này.

Trao đổi về vấn đề này với báo chí, bên hàng lang Quốc hội, GS.TS Hoàng Văn Cường - đại biểu Quốc hội đoàn Hà Nội, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách cho rằng chúng ta phải rất cân nhắc việc siết với thị trường bất động sản.

Theo ông Cường, đúng là việc đầu cơ tài sản rất nguy hại khi Việt Nam đang trong quá trình phục hồi kinh tế, đặc biệt khi thực hiện chính sách tài chính và tiền tệ. Chúng ta đang muốn tăng thêm cung tiền, giảm lãi suất để bơm nguồn tiền cho nền kinh tế.

Nếu như nguồn tiền đó “chảy” vào lĩnh vực đầu cơ tài sản, như vào các hoạt động trao đi đổi lại, mua bán chứng khoán, mua bán bất động sản để đầu cơ sẽ rất nguy hại cho nền kinh tế. Chính vì vậy, các chính sách của Việt Nam từ trước tới nay luôn phải kiểm soát dòng tiền; không để dòng tiền "đổ" vào lĩnh vực đầu cơ tài sản: chứng khoán, bất động sản.

Cần rạch ròi giữa đầu cơ và đầu tư bất động sản

Đại biểu đoàn Hà Nội nhấn mạnh đầu cơ bất động sản với phát triển bất động sản là hai lĩnh vực hoàn toàn khác nhau.Trong quá trình nền kinh tế đang trong quá trình phục hồi và phát triển, những hoạt động tạo ra giá trị của cải, tạo ra sản phẩm cần phải được khuyến khích.

Ví dụ, để phục vụ quá trình phục hồi kinh tế, cần đầu tư hệ thống hạ tầng công nghiệp, thương mại, dịch vụ. Dòng tiền cần "chảy" vào những lĩnh vực như vậy rất cần, giúp cho nền kinh tế phát triển.

Đối với bất động sản, cũng cần có các công trình nhà ở ra đời, sản xuất vật liệu xây dựng. Như vậy, hoạt động xây dựng, tạo lập các công trình bất động sản thì đó là hoạt động sản xuất, tạo ra tăng trưởng kinh tế. Không thể nào hạn chế hoặc kìm hãm những hoạt động như vậy mà cần phải thúc đẩy. “Còn riêng lĩnh vực đầu cơ như mua sản phẩm bất động sản rồi để đó, không sản xuất - kinh doanh, không mang lại giá trị cho xã hội thì phải ngăn chặn”, ông Cường khẳng định.

Theo ông Cường, có những doanh nghiệp kiếm tiền chỉ bằng vay tiền ngân hàng, huy động vốn, mua đất đai, xong tìm các biện pháp trao đi đổi lại, như: Phân lô bán nền, hợp pháp hóa từ không phải đất ở thành đất ở và kiếm tiền từ việc tăng giá. Việc này không phải phát triển bất động sản mà chính là đầu cơ bất động sản. Đầu cơ trên tài nguyên đất đai để kiếm tiền bị lên án là đúng và chính sách cần hạn chế việc này. “Như vậy nói đến việc siết bất động sản thì phải rất rạch ròi giữa đầu cơ và đầu tư”, ông Hoàng Văn Cường nói.

Nếu doanh nghiệp bất động sản có hoạt động đầu tư, biến một mảnh đất trống thành khu vực có hạ tầng, có công trình, phát triển thành các khu đô thị, khu thương mại dịch vụ, khu công nghiệp, mang lại giá trị cho xã hội, tạo ra sự giàu mạnh cho đất nước, cần phải được khuyến khích.

Đại biểu Quốc hội Lê Thanh Vân, Uỷ viên thường trực Uỷ ban Tài chính Ngân sách của Quốc hội cũng nói: Đối với chính sách tín dụng, “siết van” tín dụng đối với doanh nghiệp làm ăn không hiệu quả, tỷ lệ rủi ro cao, nợ xấu cao chứ không siết tất cả doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản. Chúng ta không vì kiểm soát thị trường bất động sản mà siết chặt tất cả một cách máy móc.

Kiểm soát dòng tiền

Về giải pháp , Đại biểu Quốc hội Lê Thanh Vân cho rằng, việc kiểm soát tín dụng đổ vào bất động sản chỉ để ngăn chặn hành vi đầu cơ, thổi giá. Chúng ta đang đi theo hướng ấy, nhưng không vì thế mà siết tất cả các doanh nghiệp bất động sản, trong đó có doanh nghiệp đang làm ăn hiệu quả; sử dụng công cụ thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, vừa kích thích lưu thông hàng hoá (nhà, căn hộ), vừa điều tiết nguồn cung hợp lý cho từng địa bàn, phân khúc…

Kiểm soát chặt chẽ hoạt động kinh doanh bất động sản, nhất là các văn phòng giao dịch, các “cò” đất. Pháp luật bất động sản đã có quy định nhưng hiện nay vẫn còn tình trạng lạm dụng thị trường tự do để vi phạm; nghiên cứu đưa tội danh lũng đoạn thị trường bất động sản vào Bộ luật Hình sự; Thứ năm, chúng ta không lạm dụng việc siết quản lý mà nên để thị trường tự quyết định, trong đó Nhà nước giữ vai trò điều tiết. Theo đó, Nhà nước ban hành các chính sách ưu đãi thực chất như miễn giảm thuế, ưu đãi quyền sử dụng đất để các doanh nghiệp thực hiện những dự án mang lại giá trị cho xã hội.

Đơn cử, ở một số dự án nhà ở xã hội hiện nay, Nhà nước phối hợp với doanh nghiệp triển khai, vừa tạo cơ hội có nhà ở cho người dân vừa làm lợi cho doanh nghiệp (ví dụ, phân phối cho doanh nghiệp 20% giá trị dự án để họ làm nhà ở thương mại).

Nhìn chung, khi áp dụng công cụ quản lý, điều tiết, phải xem xét đánh giá chỉ số tín nhiệm và năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp bất động sản để họ được tham gia vào chuỗi giá trị với chi phí thấp nhất và hướng tới mục đích cuối cùng là tất cả các đối tượng đều hưởng lợi. Nhà nước đạt mục đích an sinh xã hội, doanh nghiệp thì có lợi nhuận, còn người dân được hưởng thụ nhà giá rẻ.

Còn đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng giải pháp quan trọng nhất ở thời điểm hiện tại là kiểm soát dòng tiền vào lĩnh vực đầu cơ bất động sản, chứ không phải siết thị trường bất động sản, siết dòng tiền vào bất động sản.

“Chúng ta phải kiểm soát dòng tiền đổ vào doanh nghiệp. Ngân hàng giải ngân cho doanh nghiệp cần phải kiểm soát xem tiền đấy "chảy" đi đâu, chuyển cho ai, sau khi giải ngân rồi sản phẩm đấy có bán được không, bán xong rồi dòng tiền đấy quay về đâu. Kiểm soát được điều này sẽ biết được dòng tiền đi vào đầu cơ hay đầu tư”, ông Cường nhấn mạnh.

Từ đó ông Cường khẳng định đừng nói siết bất động sản, hãy kiểm soát dòng tiền không để đổ vào đầu cơ bất động sản. Điều này mới đúng bản chất của vấn đề.