Sở Xây dựng TP. HCM: Luật Đất đai 2024 mở ra nhiều cơ hội thuận lợi hơn cho các chủ đầu tư trong phân khúc nhà ở xã hội

Trong chương trình Dân hỏi - Chính quyền trả lời về các vấn đề liên quan đến Luật Đất đai 2024, ông Huỳnh Thanh Khiết - Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP. HCM khẳng định, việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ không làm tăng giá nhà ở xã hội, do các dự án này được miễn tiền sử dụng đất và giá nhà được xác định theo cơ chế thị trường.

Trước đó, nhiều ý kiến lo ngại rằng việc tăng giá đất có thể đẩy giá nhà ở xã hội lên cao do chi phí đầu vào tăng, dẫn đến tình trạng khan hiếm hơn và khó thu hút đầu tư, làm cho người thu nhập thấp càng khó tiếp cận loại hình nhà ở này.

Tuy nhiên, ông Khiết giải thích rằng trong các yếu tố cấu thành giá nhà ở xã hội, tiền sử dụng đất không phải là thành phần, do đó không có cơ sở để cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ ảnh hưởng đến giá nhà ở xã hội.

Hiện tại, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. HCM đang xây dựng dự thảo bảng giá đất mới nhằm phù hợp với Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8.

Theo dự thảo này, giá đất tại nhiều khu vực dự kiến tăng trung bình từ 5-10 lần, một số địa phương vùng ven có thể điều chỉnh tăng từ 15-50 lần so với hiện tại (chưa tính hệ số K, điều chỉnh giá đất gấp 3,5 lần). Tuy nhiên, Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết nếu tính cả hệ số K, giá đất chỉ tăng khoảng 2,5 lần so với Quyết định 02 và vẫn thấp hơn mặt bằng giá thị trường khoảng 30%.

Ông Khiết nhấn mạnh rằng theo quy định hiện hành, nhà ở xã hội được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, và các loại thuế, phí khác. Giá nhà ở xã hội được tính trên tổng chi phí đầu tư xây dựng, bao gồm cả phần diện tích nhà và lợi nhuận định mức của chủ đầu tư, tối đa không vượt quá 10% tổng chi phí xây dựng.

Lãnh đạo Sở Xây dựng cũng bổ sung rằng tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bao gồm các hạng mục như công trình nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án, lãi vay và các chi phí hợp lý khác, tất cả đều được phân bổ cho phần nhà ở xã hội. Những chi phí này được xác định tại thời điểm thẩm định, bao gồm cả chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, xây dựng, thiết bị, quản lý dự án, tư vấn đầu tư xây dựng, và các chi phí dự phòng khác.

Đối với các dự án nhà ở xã hội có liên quan đến đất đai, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đều thực hiện theo cơ chế thị trường, từ Luật Đất đai 2013 đến Luật Đất đai 2024. Bảng giá đất điều chỉnh được xây dựng trên cơ sở thị trường và phù hợp với tình hình địa phương. Vì vậy, theo ông Khiết, ý kiến cho rằng Luật Đất đai mới sẽ làm tăng giá nhà ở xã hội là chưa có đủ cơ sở.

Ông Khiết cũng cho biết, Luật Đất đai 2024 mở ra nhiều cơ hội thuận lợi hơn cho các chủ đầu tư trong phân khúc nhà ở xã hội. Trước đây, khi chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội và được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, họ không được phép thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để vay vốn thực hiện dự án.

Điều này khiến các chủ đầu tư không mặn mà với phân khúc này. Tuy nhiên, theo quy định mới, điều này đã được tháo gỡ, cho phép chủ đầu tư có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất.

Hiện tại, dự thảo bảng giá đất điều chỉnh đang được Sở Tài nguyên và Môi trường TP. HCM lấy ý kiến từ các đơn vị liên quan, sau đó trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất thành phố và chờ UBND TP. HCM phê duyệt.

Dự kiến bảng giá đất mới nếu được thông qua sẽ có hiệu lực đến hết ngày 31/12/2025, tuy nhiên cuối năm nay thành phố sẽ tiến hành đánh giá lại để đảm bảo tính phù hợp với tình hình kinh tế. Từ năm 2026, TP. HCM sẽ áp dụng bảng giá đất mới hàng năm theo quy định của Luật Đất đai 2024.