Soi ‘kho lương’ của các doanh nghiệp nhà ở

Phần lớn đi lên

Thống kê của VietnamFinance cho thấy, trong 9 tháng năm 2024, phần lớn doanh nghiệp phát triển nhà ở đang niêm yết ghi nhận sự gia tăng của khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn.

Trong đó, các đơn vị tăng bằng lần gồm: Taseco Land – UPCoM: TAL (gấp 3 lần), CIC Group – HoSE: CKG (tăng gấp 3 lần), EverLand – HoSE: EVG (tăng gấp 2,5 lần);

Các đơn vị tăng trưởng hàng chục % gồm: Hải Phát Invest – HoSE: HPX (tăng 89%), Xuân Mai – UPCoM: XMC (tăng 69%), Vinhomes – HoSE: VHM (tăng 40%), Licogi – UPCoM: LIC (tăng 37%), Becamex TDC – HoSE: TDC (tăng 36%) DIC Group – HoSE: DIG (tăng 34%), Hodeco – HoSE: HDC (tăng 31%), BV Land – UPCoM: BVL (tăng 26%), Khang Điền – HoSE: KDH (tăng 22%), Nam Long – HoSE: NLG (tăng 21%), Hoàng Quân – HoSE: HQC (tăng 19%), TTC Land – HoSE: SCR (tăng 19%)...

Đáng chú ý, trong các doanh nghiệp nói trên, tuyệt đại đa số có giá trị khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn ở mức lớn (từ hàng trăm tỷ đồng trở lên).

Những doanh nghiệp ghi nhận sự suy giảm của khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn có thể kể đến gồm: Văn Phú Invest – HoSE: VPI (giảm 89%), An Gia – HoSE: AGG (giảm 65%), Đất Xanh – HoSE: DXG (giảm 44%), Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP. HCM – HoSE: CII (giảm 34%), Quốc Cường Gia Lai – HoSE: QCG (giảm 34%), Lideco – HoSE: NTL (giảm 33%), Địa ốc Sài Gòn – HoSE: SGR (giảm 25%), Tập đoàn C.E.O – HNX: CEO (giảm 23%), Nam Mê Kông – HNX: VC3 (giảm 15%), Long Giang Land – HoSE: LGL (giảm 15%), Tài chính Hoàng Huy – HoSE: TCH (giảm 6%)…

Xét về giá trị tuyệt đối, doanh nghiệp sở hữu khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn lớn nhất là Vinhomes (49.421 tỷ đồng), theo sau là Novaland (20.181 tỷ đồng). Đây cũng là 2 doanh nghiệp hiếm hoi ở mức hàng chục nghìn tỷ đồng.

Các doanh nghiệp ở mức hàng nghìn tỷ đồng là: Nam Long (4.637 tỷ đồng), DIC Group (2.366 tỷ đồng, cộng với 2.366 tỷ tiền khách cọc mua bất động sản), Khang Điền (2.927 tỷ đồng), Hải Phát Invest (1.088 tỷ đồng), Tài chính Hoàng Huy (1.016 tỷ đồng)…

Các doanh nghiệp ở mức hàng trăm tỷ đồng là: Đất Xanh (983 tỷ đồng), Tập đoàn C.E.O (846 tỷ đồng), Hoàng Quân (807 tỷ đồng), TTC Land (699 tỷ đồng), An Gia (655 tỷ đồng), EverLand (511 tỷ đồng), Nam Mê Kông (464 tỷ đồng), LDG Group – HoSE: LDG (434 tỷ đồng), Xuân Mai (245 tỷ đồng), CII (231 tỷ đồng), Hodeco (224 tỷ đồng), Licogi (212 tỷ đồng), Becamex TDC (210 tỷ đồng), Quốc Cường Gia Lai (152 tỷ đồng), BGI Group – HNX: VC7 (136 tỷ đồng), Văn Phú Invest (111 tỷ đồng), BV Land (101 tỷ đồng)…

Một số ít đứng ở hàng tỷ đồng - chục tỷ đồng gồm: Taseco Land (75 tỷ đồng), CIC Group (73 tỷ đồng), Lideco (12 tỷ đồng), Long Giang Land (11 tỷ đồng), Phát Đạt – HoSE: PDR (3,5 tỷ đồng), Địa ốc Sài Gòn (3,6 tỷ đồng)…

Phía sau con số

Khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn là chỉ số quan trọng trên báo cáo tài chính của các doanh nghiệp phát triển nhà ở, trong đại đa số trường hợp là số tiền khách hàng trả trước cho doanh nghiệp khi mua bất động sản (tức mua bất động sản hình thành trong tương lai). Bởi vậy, chỉ số này phản ánh tình hình bán hàng của các doanh nghiệp.

Kết quả thống kê phần lớn doanh nghiệp phát triển nhà ở đang niêm yết ghi nhận sự gia tăng của khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn cho thấy trong 9 tháng năm 2024, tình hình bán hàng có sự cải thiện rất đáng kể, nhất là ở các doanh nghiệp đang nắm thị phần lớn về nguồn cung như: Vinhomes, Khang Điền, Nam Long… hay có dự án bung ra thị trường như: Hoàng Quân, BV Land, Hải Phát Invest…

Các doanh nghiệp suy giảm khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn không hẳn là không bán được hàng, mà chủ yếu là không có nguồn cung gối đầu trong năm nay, trong khi các dự án cũ đã được ghi nhận gần hết.

Ví dụ như An Gia, tại ngày 30/9/2024, giá trị khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn là 655 tỷ đồng, giảm 65% so với đầu năm. Nguyên nhân cơ bản là An Gia đã ghi nhận đáng kể doanh thu bán hàng các dự án cũ là The Westgate, The Standard, trong khi dự án mới là The Gió Riverside lại mới chỉ kịp chào bán trong quý IV/2024 và chưa mang lại hiệu quả lớn. Hay như Taseco Land, giá trị khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn tại 30/9/2024 chỉ là 75 tỷ đồng, rất thấp so với vị thế của doanh nghiệp này, chủ yếu do trong các quý trước, công ty đã ghi nhận doanh thu “khủng” từ việc bán hàng các dự án cũ. Các trường hợp tương tự là: Văn Phú Invest (sau khi đã ghi nhận xong các dự án The Terra An Hưng, The Grandeur Giảng Võ, Vlasta Sầm Sơn mà chưa kịp ghi nhận Vlasta Thuỷ Nguyên) hay Nam Mê Kông (sau nhiều quý liên tiếp ghi nhận dự án Bảo Ninh 2, trong khi các dự án khác chưa mang lại hiệu quả bán hàng)…

Ở một khía cạnh khác, có những doanh nghiệp dù sở hữu giá trị khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn rất lớn, song đó không hẳn là chỉ dấu tích cực. Như Novaland, giá trị đạt tới 20.181 tỷ đồng, tăng 5,5% so với đầu năm, nhưng trên thực tế, các dự án của tập đoàn này triển khai rất chậm do vướng mắc pháp lý và chưa biết tới bao giờ mới có thể chuyển hoá giá trị người mua trả tiền trước ngắn hạn thành doanh thu.

Tựu trung lại, có thể nhận thấy thông qua chỉ số người mua trả tiền trước ngắn hạn, thị trường bất động sản 2024 đã có sự phục hồi đáng kể về sức mua, phản ánh nguồn cung về cơ bản vẫn đang được người mua chấp nhận, bất chấp đà tăng mạnh mẽ trên nhiều phân khúc.

Dù vậy, dòng tiền từ người mua trả trước là không đủ để “cứu vãn” dòng tiền kinh doanh của nhiều doanh nghiệp. Hệ quả là trong số các doanh nghiệp được thống kê nêu trên, rất nhiều đơn vị ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm, dẫn tới nợ vay gia tăng, gây xói mòn lợi nhuận. Điều này hàm ý các doanh nghiệp nhà ở sẽ còn rất vất vả trong thời gian tới, nhất là năm 2025 tới đây, khi nhiều chính sách hỗ trợ sẽ dần hết hạn, khiến các vấn đề trở nên rõ ràng hơn, như thuỷ triều rút làm lộ ra nhiều người đi bơi mà không mặc quần.