Soi sức khỏe tài chính của chủ đầu tư hai chung cư quy mô lớn tại quận Cầu Giấy

Khi xuất hiện, cả hai công trình nghìn tỷ đã tạo tiếng vang lớn cho thị trường bất động sản thời điểm đó, đồng thời cũng có nhiều câu hỏi đặt ra về chủ đầu tư đứng sau hai chung cư sở hữu vị trí đắc địa tại quận Cầu Giấy.

Trên con đường Dương Đình Nghệ, quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội, có thể dễ dàng nhìn thấy hai dự án chung cư cao tầng quy mô lớn mang tên Green Park và Golden Park, nằm cách nhau chỉ vài trăm mét. 

Tòa nhà Green Park có tổng mức đầu tư 1.200 tỷ đồng, với diện tích 4.000m2, cấu trúc gồm 2 toà CT1 và CT2 cao 25 tầng công và 2 tầng kĩ thuật kết nối với nhau bằng khối tháp cao 4 tầng làm dịch vụ. Khối đế 4 tầng này có thiết kế chung, nối liền giữa 2 toà nhà và được bố trí làm trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê diện tích linh hoạt, các tiện ích công cộng như spa, restaurant, phòng sinh hoạt cộng đồng…

Chung cư Golden Park có tổng mức đầu tư 2.100 tỷ đồng, sở hữu diện tích 4.576m2, được thiết kế bao gồm khu trung tâm thương mại và văn phòng, căn hộ khách sạn hạng sang và Khu căn hộ cao cấp. 

Cả hai dự án này được khởi công lần lượt vào các năm 2010, 2018, khi xuất hiện đã gây được tiếng vang khá lớn, đưa CTCP Đầu tư phát triển nhà Constrexim – HOD từ chỗ “ăn nhờ” danh tiếng công ty mẹ cũ, trở thành một tên tuổi lớn của thị trường bất động sản Hà Nội.

Tổng quan về công ty Constrexim – HOD

CTCP Đầu tư phát triển nhà Constrexim – HOD có tiền thân là Ban kinh doanh nhà (thành lập năm 2000), sau đó là Trung tâm Đầu tư kinh doanh Phát triển nhà (năm 2002) rồi Công ty kinh doanh phát triển nhà Constrexim (năm 2004) - thuộc Tổng công ty Đầu tư Xây dựng và Thương mại Việt Nam (Constrexim Hodding).

Đến năm 2007, công ty thực hiện cổ phần hóa và đổi tên thành như hiện nay. Từ năm 2009, Constrexim – HOD đã thoát ly khỏi công ty Constrexim Hodding. Thậm chí, cũng từ năm này, HOD quay sang “tranh giành” dự án với chính công ty Constrexim Hodding mà dự án Green Park tại đường Dương Đình Nghệ nêu trên chính là dấu ấn đầu tiên.

Constrexim Hodding từ đó chỉ còn giữ lại một phần vốn khá nhỏ tại Constrexim – HOD, như là một khoản đầu tư tài chính dài hạn. Cho tới hết quý 2/2023, giá trị vốn góp của Constrexim Hodding tại Constrexim – HOD chỉ là 625 triệu đồng.

Theo tìm hiểu, CTCP Đầu tư phát triển nhà Constrexim – HOD đang hoạt động trong nhiều lĩnh vực khác nhau như: đầu tư kinh doanh bất động sản, thi công xây dựng công trình, xuất nhập khẩu, tư vấn đầu tư, xây dựng trường học.

Constrexim – HOD bây giờ là cơ nghiệp của ông Nguyễn Đức Cây (sinh năm 1947). Ngoài trực tiếp làm chủ tịch của Constrexim – HOD, ông Cây cũng làm chủ tịch của đơn vị thành viên là Công ty TNHH đầu tư xây dựng và Xuất nhập khẩu Tây Đô – chủ đầu tư dự án Golden Park. Trên website công ty, ông Cây cũng được giới thiệu có một 'chân' trong Ban chấp hành VCCI (Liên đoàn thương mại và công nghiệp Việt Nam) cũng như Ban chấp hành VnREA (Hiệp hội bất động sản Việt Nam).

Về tình hình kinh doanh, giai đoạn 2021- 2022 ghi nhận đà đi xuống của kết quả làm ăn. Doanh thu thuần từ 168 tỷ đồng giảm 23% xuống còn 129 tỷ đồng, kéo lợi nhuận gộp giảm từ 120 tỷ đồng xuống 97 tỷ đồng, tương đương giảm 19%.

Điều đáng nói, dù dành tới 60% tài sản để đầu tư tài chính, song doanh thu tài chính của công ty trong 2 năm 2021 – 2022 lại rất ảm đạm, lần lượt đạt 1,4 tỷ đồng và 1 tỷ đồng. Kết quả là lợi nhuận sau thuế đã giảm từ 84 tỷ đồng năm 2021 xuống 63 tỷ đồng năm 2022, tương ứng giảm 25%.

Trong suốt quá trình hoạt động, Constrexim – HOD đã vướng không ít lùm xùm, đặc biệt với hai chung cư đánh dấu tên tuổi của doanh nghiệp tại quận Cầu Giấy đã có nhiều người tố hành vi cố tình lách luật của chủ đầu tư.

Dự án đất 20% dành cho việc làm nhà tái định cư của khu đô thị Yên Hòa biến mất

Vào tháng 6/2003, UBND TP Hà Nội có quyết định giao cho công ty Đầu tư xây dựng và xuất nhập khẩu Việt Nam lô đất 57.862m2 để đầu tư xây dựng khu nhà ở và công trình công cộng Yên Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội.

Theo Quyết định này, diện tích 4.003m2 gồm các CT1, CT2 (20% diện tích đất xây dựng nhà ở) Constrexim Holdings phải bàn giao cho thành phố kể cả hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở, bổ sung vào quỹ nhà của Thành phố. 

Tháng 10/2009, UBND TP Hà Nội đã có quyết định chấp thuận công ty Constrexim - HOD làm chủ đầu tư cho dự án chung cư cao tầng CT1 - CT2 Green Park Tower .

Trong khối lượng các hạng mục chủ yếu, nội dung quyết định này cho biết: chức năng nhà ở từ tầng 4 đến tầng 25. Trong đó, từ tầng 4 đến tầng 15 tháp B làm nhà ở tái định cư với tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 10.800m2 118 căn hộ. Đồng thời, TP giao cho quỹ đầu tư phát triển TP tiến hành các thủ tục đặt mua quỹ nhà 118 căn hộ tái định cư này.

Đến tháng 11 cùng năm, UBND TP Hà Nội quyết định thu hồi 4.003m2 tại lô CT1-CT2. Tại quyết định này, Constrexim - HOD có nghĩa vụ phải bàn giao cho TP quỹ nhà ở tái định cư ngay sau khi công trình hoàn thành 118 căn hộ (bằng vốn ứng trước của đơn vị).

Phần diện tích sàn còn lại trong tòa nhà này đơn vị được kinh doanh và phải nộp toàn bộ tiền sử dụng đất cho diện tích phần kinh doanh nhà ở thương mại vào ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, sau đó 118 căn hộ thuộc quỹ đất này được bán cho Bộ Xây dựng.

Như vậy, sau mục tiêu tốt đẹp ban đầu là thành phố dành toàn bộ quỹ đất 20% làm quỹ nhà ở dành cho tái định cư; sau một thời gian được rao bán giá cao. Như vậy, mục đích "phục vụ công tác di dân giải phóng mặt bằng” đã bị biến tướng. 

Golden Park chưa được phép kinh doanh, đã rao bán rầm rộ

Thời điểm năm 2018, thông tin rao bán căn hộ Golden Park tràn lan trên các website với những lời “có cánh” để mời chào khách hàng đặt cọc giữ chỗ theo hình thức thưởng phạt từ lúc ra mắt dự án mà chưa đủ các điều kiện mở bán.

Theo thông tin của báo Xây dựng, nhân viên môi giới tại website bất động sản cho biết: “Khách hàng phải làm thủ tục đặt cọc với số tiền 50 triệu đồng, sau đó sẽ tiến hành ký hợp đồng mua bán, thanh toán 25% giá trị căn hộ và tiếp theo sẽ thanh toán theo tiến độ dự án. Hiện số lượng căn hộ không còn nhiều nên cần lựa chọn và “chốt” nhanh nếu không sẽ hết căn hộ ở vị trí đẹp”. Khi hỏi đến tiến độ xây dựng của dự án, nhân viên này cho biết, dự án đang hoàn thiện xong phần móng.

Tuy nhiên, lúc đó dự án Golden Park chưa được thẩm định phần móng, cũng chưa được cấp giấy chứng nhận là căn hộ hình thành trong tương lai được phép kinh doanh. Chính đại diện bên Chủ đầu tư cũng thừa nhận, dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Do vậy, việc các trang thông tin đăng tải hàng loạt tin quảng cáo, tự ý đưa vào kinh doanh rao bán căn hộ là trái quy định của pháp luật.

Ngoài ra, theo Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, thì trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Tuy nhiên, phần móng của dự án Golden Park đã hoàn thiện nhưng chưa được nghiệm thu. Đo đó, đối với những dự án chưa hoàn thiện về mặt pháp lý, nguy cơ xảy ra tranh chấp là rất cao và người chịu thiệt bao giờ cũng là khách hàng.

Đến thời điểm hiện tại, chủ đầu tư đã dập tan những lùm xùm quanh chung cư Green Park và Golden Park. Các căn hộ tại hai dự án đã được bàn giao đến tay người dân, khách hàng muốn sở hữu căn hộ tại đây có thể tìm kiếm thông tin mua bán qua các website giao dịch bất động sản.