Sóng giá mặt bằng bán lẻ trung tâm TP. HCM

Sạp chợ quay về mức đắt nhất thế giới

Tháng 10/2006, giá sang nhượng một mét vuông sạp chợ Bến Thành lên đến 230 lượng vàng, tương đương 173.000 USD. Nhiều hãng thông tấn, báo chí nước ngoài khi ấy đã gọi đây là nơi có giá sang nhượng đắt nhất thế giới, vượt xa cả khu đất vốn đắt nhất thế giới trước đây là Ginza, Tokyo (Nhật Bản) với giá khoảng 130.000 USD/m2.

Tuy nhiên, việc rào chắn thi công tuyến metro số 1 cùng dịch bệnh Covid-19 đã khiến giá sạp chợ Bến Thành bị tác động không nhỏ. Cho tới gần đây, khi nền kinh tế đã hồi phục mạnh mẽ và đặc biệt sau khi rào chắn thi công tuyến metro số 1 quanh chợ Bến Thành được tháo dỡ, giá thuê và sang nhượng sạp chợ đã tăng mạnh. Theo bà Thủy, tiểu thương bán hàng 30 năm tại chợ Bến Thành, giá thuê sạp mặt tiền trục trung tâm chợ hiện đang ở mức 2.000- 3.000 USD/tháng tùy vị trí và diện tích. Giá này tăng gần gấp 3 lần so với giá ở thời điểm tháng 3/2022 (chỉ khoảng 800 - 1.200 USD/tháng).

Một sạp chợ ở Bến Thành, diện tích trung bình chỉ khoảng 1,5 x 1,5m, có sạp bề ngang mặt tiền chỉ hơn 1m. Do vậy, nếu so với giá thuê mặt tiền cửa hàng trên các tuyến phố trung tâm như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Nguyễn Trãi… cũng thuộc quận 1 của TP. HCM, thì giá thuê sạp chợ Bến Thành khá đắt đỏ. Tính bình quân mỗi mét vuông giá thuê sạp vào khoảng 1.000 USD, cao gấp 2- 5 lần so với giá thuê cửa hàng.

Có thể nói, sạp ở chợ Bến Thành không chỉ là nơi buôn bán đơn thuần như các chợ khác, có thời điểm, nơi đây thu hút vốn của nhiều nhà đầu tư với nhịp độ sôi động không kém các khu vực bất động sản khác. Theo tính toán của nhà đầu tư, chi phí bỏ ra sang nhượng sạp tương đương mua 1 căn hộ, nhưng giá cho thuê luôn cao hơn. Còn với những chủ sạp đang kinh doanh, việc có thêm mặt tiền buôn bán trong chợ đồng nghĩa với cơ hội tăng doanh thu sẽ mạnh hơn.

Điểm khác biệt tạo nên giá trị cho sạp chợ Bến Thành là số lượng sạp hữu hạn, vị trí trung tâm thành phố và lịch sử gắn liền với việc hình thành vùng đất Sài Gòn. Nhiều tiểu thương từ chợ Bến Thành đã trở thành những đại gia của các tập đoàn hàng đầu Việt Nam mà giới chủ Tập đoàn Vạn Thịnh Phát là một điển hình. Những chủ sở hữu 1-2 sạp chợ, doanh thu buôn bán hàng tháng có thể đến hàng tỷ đồng, nên giá thuê và giá sang nhượng nơi đây gần như không thể so sánh với bất cứ nơi nào.

Chỉ giới hạn trong khoảng 1.400 sạp, giá sạp cao nhất nằm ở các trục chữ thập thuộc các cửa chính đông- tây- nam- bắc của chợ. Theo các tiểu thương, tương lai chợ Bến Thành được xem là trung tâm kinh doanh thương mại có vị trí đẹp nhất TP. HCM, liền kề nhà ga metro, kết nối với tuyến đường Lê Lợi, nằm kề các tuyến đường thu hút khách du lịch mua sắm như Lê Thánh Tôn, Thủ Khoa Huân, Nguyễn An Ninh, Lưu Văn Lang… nên sẽ thu hút khách du lịch cả trong và ngoài nước.

Hiện giá sạp vị trí trục đang được “rỉ tai” nhau khoảng 15- 25 tỷ đồng, tương đương căn hộ chung cư cao cấp. Tuy nhiên các tháng vừa qua vẫn chưa có chủ nào sang nhượng sạp, mà họ vẫn còn chờ thực tế mặt bằng xung quanh khu Bến Thành khôi phục xong sẽ thế nào. Còn những sạp ở bên trong, góc khuất, giá chỉ 3-5 tỷ đồng, nhưng ít người hỏi tới.

Rào chắn rút đi, giá mặt bằng tăng vọt

Đang tăng giá nóng nhất quanh khu vực trung tâm quận 1 của TP. HCM phải kể đến trục đường Lê Lợi. Tuyến đường này dài khoảng 800m, từ đoạn giao với phố đi bộ Nguyễn Huệ đến chợ Bến Thành. Giá cho thuê bình quân của 1 căn (diện tích 80m2 trở lên với 2-3 tầng) có diện tích mặt tiền trên 4m hiện khoảng 200- 300 triệu đồng (đã gồm thuế) mỗi tháng. Với các căn có mặt tiền trên 10m, giá lên tới 500 - 600 triệu đồng. Theo môi giới mặt bằng khu vực trung tâm quận 1, mặt bằng giá thuê mới trên trục đường Lê Lợi đang tăng trung bình 2-3 lần so với năm ngoái.

Đáng chú ý, giá này vẫn chưa được xem là đỉnh, vì tuyến đường này mới chỉ được tái lập mặt bằng từ đầu tháng 9/2022, dự kiến phải sau 2 tháng các cửa hàng kinh doanh mới định hình và hoàn tất trang trí, khi đó giá cho thuê có thể lên nấc mới tùy theo thực trạng kinh doanh.

Với giá cho thuê đang được liên tục “đẩy” lên, các chủ mặt bằng trên đường này đều mong muốn các thương hiệu lớn hoặc chuỗi cửa hàng ký hợp đồng lâu dài. Theo dữ liệu của PropertyGuru, mức độ quan tâm đối với mặt bằng cho thuê tại đây tăng 91%. Chợ Tốt Nhà cũng ghi nhận diễn biến tương tự với giá thuê cao nhất hiện ở mức 600 triệu đồng/tháng.

So sánh với các tuyến đường lớn khác ở khu vực trung tâm, số liệu của Chợ Tốt Nhà cho thấy mặt bằng kinh doanh trên đường Nguyễn Huệ đang có giá chào thuê cao nhất TP. HCM, lên đến 800 triệu đồng/căn/tháng. Còn giá thuê trên các con đường sầm uất khác ở trung tâm thành phố cũng dao động trong khoảng 200-400 triệu đồng/căn/tháng.

Hiện khu vực này chỉ phù hợp với nhóm ngành nghề có biên lợi nhuận rất cao, hoặc những doanh nghiệp sẵn sàng chi lớn để tăng nhận diện thương hiệu.

Tuy giá cho thuê đã phục hồi nhưng hiện tỷ lệ lấp đầy các mặt bằng ở khu vực này còn thấp. Tính đến cuối tháng 9/2022, nhiều mặt bằng trên đường Lê Lợi vẫn treo biển cho thuê, hoặc vẫn được rao cho thuê trên các sàn giao dịch bất động sản.

Đáng chú ý, các chủ nhà của tuyến đường trung tâm như Lê Lợi thường là các đại gia, đang sinh sống ở nơi khác… nên họ cùng nhau kiên quyết giữ giá cao để lựa chọn người thuê phù hợp sau 8 năm phải đóng cửa mặt bằng.

Những người môi giới cho thuê bất động sản dự báo, với sức hút từ tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên và thông tin quy hoạch phố đi bộ, chỉ cần mở toàn bộ tuyến đường Lê Lợi, thông xe trong cuối năm nay thì thị trường có thể sẽ xuất hiện các hợp đồng thuê mới. Các khách thuê đang quan sát, thăm dò khả năng kinh doanh trên tuyến đường này trong một thời gian đủ an toàn để ra quyết định có nên ký hợp đồng thuê hay không.

Ăn theo khu vực Bến Thành, Lê Lợi, các tuyến đường gần đó như Thủ Khoa Huân, Lê Thánh Tôn, Nguyễn An Ninh, Lưu Văn Lang, Nam Kỳ Khởi Nghĩa… cũng đang sầm uất trở lại. Các cửa hàng chuyên doanh sản phẩm lưu niệm, hàng may mặc, ăn uống… đã mở cửa đông khách trở lại. Giá thuê mặt bằng cũng tăng thêm 30- 50% so với qúy I/2022.