Thách thức đang chờ bất động sản nghỉ dưỡng

Du lịch phục hồi, căn hộ nghỉ dưỡng kín khách

Anh Võ Đình Toàn (TP.HCM) cho biết, giữa năm 2019, anh quyết định “xuống tiền” mua một căn hộ nghỉ dưỡng tại Nha Trang với giá 3 tỷ đồng. Cộng thêm với 700 triệu đồng nội thất, vị chi anh đã đầu tư 3,7 tỷ đồng cho căn hộ này. 

Đi vào hoạt động chưa lâu thì đại dịch Covid-19 bùng nổ trên toàn cầu, hoạt động du lịch trong nước và quốc tế đóng băng, căn hộ của anh Toàn rơi vào cảnh “ế ẩm” trong nhiều tháng liền. Doanh thu không có mà chi phí vận hành và tiền lãi ngân hàng vẫn phải trả khiến anh như “ngồi trên đống lửa”. 

Tham khảo ý kiến nhiều người, trong đó cũng không ít người “cùng cảnh ngộ”, anh được khuyến bán hoặc chuyển sang cho thuê dài hạn căn hộ trên. Nhưng sau khi cân đo đong đếm kỹ lưỡng, anh Toàn quyết định cố gắng “gồng” qua dịch bệnh, chờ tới khi du lịch hồi phục. Tính đến hiện tại, du lịch đã phục hồi, số lượng khách thuê căn hộ của anh tăng vọt.

“Tính ra cũng đã hơn 1 năm tôi mới có nhiều khách đến vậy. Những dịp nghỉ lễ còn đông hơn. Mới đầu tháng 9 mà khách đã đặt kín lịch cho đến giữa tháng 10 luôn rồi,” anh Toàn chia sẻ.

Thống kê của Tổng cục Du lịch cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2022, Việt Nam đã chào đón 60,8 triệu lượt khách, gấp 1,9 lần so với cùng kỳ và gấp 1,3 lần so với trước đại dịch. Đáng chú ý, lượng khách nội địa đạt 60 triệu lượt, vượt chỉ tiêu cả năm 2022 của Chính phủ. Ngoài ra, lượng khách nước ngoài đến Việt Nam đạt gần 602.000 lượt, tăng 582,2% so với cùng kỳ.

Cũng theo Tổng cục Du lịch, chỉ tính riêng trong tháng 7/2022, du lịch trong nước đã đón 352.000 lượt khách quốc tế, tăng 49% so với tháng 6. Như vậy, lũy kế 7 tháng đầu năm 2022 đã có 954.600 lượt khách quốc tế đến Việt Nam, tăng gấp 10 lần so với cùng kỳ năm 2021.

Sự tăng trưởng vượt chỉ tiêu của du lịch là nền tảng để nhiều lĩnh vực liên quan, trong đó phải kể đến bất động sản nghỉ dưỡng. Theo báo cáo của DKRA Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2022, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận 26 dự án mở bán, cung ra thị trường 2.776 căn, tăng 53% so với cùng kỳ, tăng hơn 28% so với 6 tháng cuối năm 2021. Trong đó có 2.085 căn giao dịch thành công, tỷ lệ tiêu thụ ghi nhận đạt 75%, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ và tăng gần 35% so với 6 tháng cuối năm 2021. 

Nhận định về triển vọng của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, Công ty CP Chứng khoán VNDirect cho biết, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng liền thổ đang phục hồi nhanh chóng về nguồn cung và khả năng hấp thụ. Trong đó, những trung tâm du lịch như Phú Quốc, Bà Rịa - Vũng Tàu, Quảng Ninh… khu vực dẫn đầu về phân khúc này.

“Chúng tôi tin rằng bất động sản nghỉ dưỡng sẽ nhanh chóng phục hồi cùng với sự phục hồi của ngành du lịch Việt Nam”, chuyên gia VNDirect nhận định.

Nhiều thách thức đang chờ

Theo các chuyên gia bất động sản, bất động sản nghỉ dưỡng có tiềm năng lớn. “Bất động sản du lịch có tiềm năng cực kỳ lớn. Sau khi chuẩn hóa hành lang pháp lý sẽ định hướng cho sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường BĐS du lịch. Chúng tôi rất kỳ vọng BĐS và ngành du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, điều này có lợi cho cả chủ đầu tư, khách hàng”, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nói.

VNDirect cho biết, trong 6 tháng đầu năm, phân khúc này có sự cải thiện đáng kể về nguồn cung và tỷ lệ tiêu thụ. Nguồn thu này có thể hỗ trợ cho các khoản nợ đáo hạn của các công ty bất động sản niêm yết ít nhất trong vòng 12 tháng dù các doanh nghiệp này phải đối mặt với thách thức tái cơ cấu nợ.

Bên cạnh đó, theo VNDirect, phần lớn doanh nghiệp bất động sản niêm yết có cơ cấu tài chính lành mạnh tính đến cuối quý 2/202, với tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu trung bình dao động từ 0,3 - 0,4. Ngoài ra, tỷ lệ tiền và các khoản tương đương tiền ở mức cao, chiếm khoảng 15 - 20% tổng tài sản, giúp các doanh nghiệp bất bất động sản niêm yết đảm bảo tính thanh khoản.

Chuyên gia VNDirect nhận định, chính sách tiền tệ tại Việt Nam đang được Ngân hàng Nhà nước kiểm soát tốt, việc giám sát dòng vốn tín dụng chảy vào bất động sản từ đầu năm được tăng cường nhưng tình trạng này thực tế đã diễn ra trong vài năm qua. VNDirect kỳ vọng, cơ quan chức năng sớm chỉnh sửa chính sách để hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản trong việc tiếp cận nguồn vốn.

“Chúng tôi kỳ vọng Nghị định 153 sửa đổi sớm được ban hành giúp các doanh nghiệp tiếp cận lại với kênh trái phiếu, một kênh huy động vốn ngày càng quan trọng đối với các doanh nghiệp Việt Nam”, chuyên gia VNDirect cho biết.

Tuy nhiên, chuyên gia VNDirect cho rằng việc đầu cơ, tích trữ bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong những tháng cuối năm 2022 do việc tiếp cận với vốn tín dụng vào loại hình này bị hạn chế. Ngoài ra, phân khúc trung cấp và bình dân cũng sẽ bị ảnh hưởng do lạm phát chi phí đẩy và mặt bằng lãi suất cho vay tại các nhà băng có xu hướng tăng, ảnh hưởng đến quyết định “xuống tiền” của nhà đầu tư và người mua có nhu cầu thực.

Bên cạnh đó, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bị kiểm soát chặt chẽ cũng là một thách thức lớn. Về mặt pháp lý, các vướng mắc tồn tại khó có thể cải thiện cho đến khi Luật Đất đai được sửa đổi trong quý 4/2023.

Xét về mặt tích cực, theo chuyên gia VNDirect, mặt bằng giá vật liệu xây dựng hạ nhiệt trong nửa cuối năm 2022 là yếu tố sẽ giúp “níu” đà tăng của giá bất động sản.