Thanh Hóa lại ‘nóng’ các cuộc đấu giá đất, nhà đầu tư nên cẩn trọng trước khi xuống tiền

Lại ‘nóng’ các cuộc đấu giá đất tại Thanh Hóa

Chỉ trong thời gian ngắn kể từ quý IV/2021 đến quý I/2022 trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa đã ‘ồ ạt’ diễn ra các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất với số lượng lô đất nền được đưa ra đấu giá là gần 10.000 sản phẩm (một con số quá lớn đối với một địa phương như Thanh Hóa).

Năm nay, Thanh Hoá dự kiến sẽ đấu giá 822 dự án với tổng diện tích đất theo quy hoạch là 2.007 ha. Tổng diện tích đất thực hiện đấu giá là 910 ha.

Phải nhắc lại, trong năm 2021, gần 750 ha đất tại Thanh Hóa với gần 900 dự án đã được đưa ra đấu giá. Trong đó, TP. Thanh Hóa có 50 dự án với tổng diện tích 54,3 ha; TP Sầm Sơn có 47 dự án với tổng diện tích 35,59 ha; huyện Hoằng Hóa có 77 dự án với tổng diện tích 106 ha...

Thậm trí, tại những nơi thuộc diện nông thôn ở Thanh Hóa, các cuộc đấu giá đất cũng diễn ra cực kỳ ‘hưng phấn’.

Lấy đơn cử như  một xã nông thôn của huyện Thọ Xuân vào thời điểm đầu tháng 4/2021, chính quyền tổ chức đấu giá 23 lô đất, mỗi lô từ 125 đến 150m2 nhưng có đến hơn 1.000 bộ hồ sơ tham gia. Chưa bao giờ cuộc đấu giá đất ở một vùng quê mà thu hút hàng nghìn người dân địa phương và nhiều cá nhân, tổ chức môi giới và kinh doanh bất động sản từ khắp nơi đổ về tham dự như vậy.

Đáng nói là, trong số hơn 1.000 hồ sơ tham gia đấu giá 23 lô đất nhưng chỉ có 4 người trúng đấu giá. Nhiều người tham dự đã sửng sốt khi nghe đơn vị đấu giá công bố kết quả trúng đấu giá của 23 lô đất này.

Ở một số địa phương khác như tại huyện miền núi Như Thanh là một trong những địa phương bùng lên cơn ‘sốt’ đất được cho là khủng khiếp nhất từ trước đến nay tại Thanh Hóa nhưng đến giờ gần như không còn giao dịch nào. Được biết, giá đất tại địa phương này tăng mạnh nhất từ sau Tết Nguyên đán 2021 đến tháng 4/2021.

Nhìn nhận thực tế thì những lợi ích mà các cuộc đấu giá đất tại Thanh Hóa mang lại là không hề nhỏ. Trong năm 2021, số tiền sử dụng đất thu về của tỉnh đạt khoảng 15.000 tỷ đồng. Năm 2022, tổng số tiền sử dụng đất dự kiến thu về 21.000 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, do số lượng dự án đấu giá quá lớn, theo thống kê, ngoài các bất động sản tại các dự án, có đến 80% đất nền tại Thanh Hoá là đất đấu giá, pháp lý của các dự án này rất minh bạch, rõ ràng, nên hạn chế rủi ro cho các nhà đầu tư về vấn đề pháp lý.

Cũng từ các cuộc đấu giá diễn ra ngày càng nhiều đã xuất hiện tình trạng sốt đất cục bộ tại một số khu vực như Sầm Sơn, Đông Sơn, Quảng Xương,…đặc biệt là thời điểm cuối năm 2021 và 2 tháng đầu năm 2022.

Thời điểm đó, người dân tại Thanh Hóa được chứng kiến một hiện tượng ‘sốt đất’ chưa từng thấy. Không chỉ giá đất ở tại khu vực như TP. Thanh Hóa, Sầm Sơn tăng mạnh mà giá đất tại hầu khắp các nơi đều tăng giá đột biến, đặc biệt là đất nền tại các khu vực lân cận thành phố, cá biệt đất tại các vùng nông thôn, thậm chí vùng hẻo lánh cũng tăng đến chóng mặt.

Một môi giới bất động sản tại Sầm Sơn cho biết, ngay từ đầu năm 2022, giá đất nền tại nhiều địa phương của Thanh Hoá đã tăng với mức chóng mặt, trung bình khoảng 50-60% so với cuối năm trước.

Lấy đơn cử như như tại một số mặt bằng ở xã Quảng Đại (TP. Sầm Sơn), xã Quảng Hải (Quảng Xương) cách đây hơn một tháng giá đất tăng đột biến, có những lô đất được chào bán với giá từ 1,5 - 2,5 tỷ (tăng 50- 60% so với cuối năm 2021) vẫn được chuyển nhượng, sang tay một cách nhanh chóng, đất mới rao bán lúc sáng thì trưa hoặc chiều đã có khách đặt cọc, chốt lời từ 50 đếm 200 triệu đồng.

Thực tế, việc giá đất tại Thanh Hóa được đẩy lên chóng mặt cũng một phần ‘nhờ’ sự làm giá của môi giới, cò đất.

Chưa hết, cùng với sự tham gia của các đội nhóm, đầu cơ thao túng giá là các nhà đầu tư có tâm lý rất FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) đã kéo thị trường đến sự bất ổn. Cơn sốt đất nền như một "siêu bão" kéo từ thành thị cho đến nông thôn khiến nhà nhà, người người đua nhau ôm đất và làm "cò đất".

Trúng đấu giá rồi bỏ cọc, những rủi ro tiềm ẩn cho nhà đầu tư tại Thanh Hóa

Thực tế, đặc thù của đất đấu giá ở nhiều địa phương là hướng đến phục vụ nhu cầu ở thực của người dân. Tuy nhiên tại Thanh Hóa, giá đất bị đẩy lên quá cao trong khi kinh tế, thu nhập của người dân không theo kịp đã tiềm ẩn những rủi ro rất lớn cho nhà đầu tư.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Lê Đình Chung - Phó tổng giám đốc Hải Phát Land cho rằng, những thị trường mới nổi và có tính sốt nóng trong hai năm qua như Thanh Hóa đã có hiện tượng bong bóng khi có khu vực tăng giá tới 200%.

Bản chất của việc tăng giá đất tại Thanh Hóa là sự tăng giá ảo trong khi về mặt sản phẩm, Thanh Hóa không có khu công nghiệp lớn, bài bản với diện tích tầm 200 ha, Thanh Hóa chưa thu hút được nhiều chủ đầu tư lớn về khu công nghiệp, kéo theo sức hấp dẫn FDI thấp.

Về nghỉ dưỡng, Thanh Hóa có bờ biển dài nhưng chỉ tập trung vào Sầm Sơn, Tĩnh Gia với khoảng cách tới 1 tiếng di chuyển. Điều này tạo ra sự không liền mạch trong phát triển bất động sản. Chưa kể, Thanh Hoá có dân số đông nhưng diện tích cũng rất lớn. Do đó, việc đẩy khan hàng, tăng giá chỉ là chiêu trò của môi giới nhằm trục lợi, ông Chung nhận định.

Thị trường bất động sản bị thổi giá lên cao ngất ngưởng như cục than "đỏ lửa" truyền tay các nhà đầu tư. Và khi không có người mua cuối cùng, các đội nhóm đầu tư đấu giá tăng cao đã đua nhau bỏ cọc.

Hãy nhớ lại vào quý I/2021, thời điểm dịch Covid – 19 kéo dài khiến thị trường bất động sản không được như kỳ vọng, nhiều nhà đầu tư ‘ôm đất’ đấu giá bị hụt hơi, đành phải bỏ cọc, hủy giao dịch.

Thời điểm tháng 9/2021, UBND huyện Quảng Xương đã ký hàng loạt quyết định về việc hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đối với 35 lô đất. Theo UBND huyện Quảng Xương, lý do hủy kết quả trúng đấu giá các lô đất nói trên là do khách hàng không nộp đủ số tiền trúng đấu giá QSDĐ theo quy định.

Hay hồi cuối tháng 8, UBND huyện Hoằng Hóa đã ký quyết định hủy bỏ kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư xã Hoằng Thành đối với 21 cá nhân và 29 cá nhân khác trúng đấu giá tại khu dân cư xã Hoằng Đồng vào khoảng tháng 3/2021. Lý do hủy kết quả trúng đấu giá là do đã quá thời hạn mà khách hàng không nộp đủ tiền trúng đấu giá.

Tại huyện Thọ Xuân, hồi tháng 4, chính quyền cũng phải hủy kết quả trúng đấu giá với 46 lô đất “quê” tại khu dân cư Đông Vũng Cao, xã Xuân Sinh vì các nhà đầu tư trúng đấu giá không nộp tiền và thực hiện các thủ tục theo quy định, chịu mất tiền đặt cọc. Trước đó, tuy mặt bằng này là đất “quê”, với giá khởi điểm mỗi lô chỉ 250 triệu đồng, nhưng kết quả trúng đấu giá đều được đẩy lên mức từ 1 tỷ đồng đến 1,4 tỷ đồng mỗi lô đất.

Theo ông Nguyễn Văn Ngọc - Tổng giám đốc RB Land, điều này không chỉ gây ra rủi ro cho các nhà đầu tư mà các cuộc đấu giá đất đẩy giá, thao túng thị trường còn để lại hệ luỵ rất lớn cho thị trường bất động sản của địa phương.

Sau những đợt sốt đất, câu hỏi đặt ra là cơ hội nào dành cho các doanh nghiệp chuyên nghiệp, khi mà dân cư tại Thanh Hoá nhiều nhưng đất đai cũng rộng thứ 5 cả nước.

Ngoài ra, người dân đấu được xong cũng chỉ mua bán sang tay, tỷ lệ xây dựng trên lô đất rất thấp khiến đô thị trở nên nhếch nhác, bỏ hoang. Trong khi đó, hạ tầng đấu giá kém. Nhiều dự án đấu giá vẫn nguyên ao hồ, không san lấp. Điều này gây ảnh hưởng lớn tới sự phát triển kinh tế, bộ mặt đô thị của địa phương.

Do đó, các chuyên gia đã đưa ra lời khuyên, trước khi xuống tiền, các nhà đầu tư cần phải cân nhắc thật kỹ các yếu tố về pháp lý dự án, tiềm năng tăng giá, sinh lợi trong tương lai. Nhà đầu tư nên chọn những dự án của các chủ đầu tư uy tín, đơn vị môi giới bất động sản chuyên nghiệp, tránh lao vào các cơn sốt đất ảo nhằm hạn chế thấp nhất rủi ro về lợi nhuận.