Thị trường bất động sản 2023: Kỳ vọng cú "quay xe" từ sự thanh lọc mạnh mẽ

Cơ hội phục hồi

Năm 2022 đã khép lại với nhiều "nốt trầm" cho ngành bất động sản Việt Nam. Dòng vốn cho bất động sản suy giảm đột ngột, tín dụng hết "room". Các doanh nghiệp bất động sản vừa là nguyên nhân vừa là nạn nhân của những khó khăn này. Chứng khoán cũng giảm sâu, nhiều doanh nghiệp bán giải chấp khiến dòng vốn đầu tư ngày càng khó khăn.

Đánh giá và dự báo thị trường năm 2023, đã có nhiều quan điểm khác nhau. Tuy nhiên, các chuyên gia đều cho rằng, thị trường bất động sản hoàn toàn có cơ hội hồi phục, vấn đề là khả năng hồi phục sớm hay muộn. Nhiều ý kiến cho rằng, nếu Chính phủ tháo gỡ được những vướng mắc thì chậm nhất quý IV/2023, thị trường sẽ “vực dậy”.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường địa ốc năm 2023 sẽ còn nhiều áp lực do kinh tế Việt Nam vẫn sẽ chịu các tác động từ yếu tố bên ngoài.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam.

Dù vậy, cơ hội để thị trường phục hồi vẫn có. Dự kiến, khoảng cuối quý II/2023, các giao dịch sẽ xuất hiện nhịp nhàng trở lại, nguồn cung ra thị trường nhiều hơn. Năm 2023, khi có room tín dụng mới sẽ giúp thị trường bất động sản sôi động hơn so với hiện tại. Dòng tiền room tín dụng mới tuy không nhiều nhưng giúp thị trường có thêm giao dịch từ người mua nhà thực và các nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ.

Bà Nguyễn Thị Thu Huyền - Chủ tịch Hội đồng thành viên NewstarLand cho rằng, những tháng cuối quý II/2023, thị trường địa ốc sẽ xuất hiện những tín hiệu khởi sắc. Thế nhưng thị trường 2023 sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ. Các dự án đáp ứng nhu cầu thực, có pháp lý đầy đủ thì mới được chào bán trong năm tới và cộng đồng khách hàng mới quan tâm xuống tiền. Điều này thực chất là đang giúp cho thị trường phát triển bền vững hơn.

Lạc quan nhờ sự thanh lọc

Nhấn mạnh đến quá trình thanh lọc nhằm bảo bảo vệ nhà đầu tư, ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho biết trong bối cảnh thị trường bất động sản toàn cầu được dự báo sẽ diễn biến chậm lại, Việt Nam cũng khó tránh khỏi những tác động. Tuy nhiên, quá trình thanh lọc mạnh mẽ và dư địa phát triển đô thị của thị trường này vẫn đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.

"Những cuộc điều tra nhằm thanh lọc và tăng tính minh bạch của thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Rõ ràng điều này sẽ gây ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế nói chung cũng như cấu trúc nợ của các chủ đầu tư", chuyên gia nói.

Ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam.

Các vấn đề liên quan trái phiếu và các cuộc điều tra có liên quan đang tác động đến thị trường vốn cho bất động sản. Song, cũng giống như bất kỳ quốc gia mới nổi khác trên thế giới, Việt Nam cần có quy định chặt chẽ hơn để bảo vệ các nhà đầu tư. Tiến trình thanh lọc là thực sự cần thiết.

“Điều chúng ta cần kỳ vọng là quá trình điều chỉnh sẽ giúp môi trường đầu tư kinh doanh được cải thiện theo hướng minh bạch và phát triển mạnh mẽ hơn. Nhiều quốc gia khác đã trải qua quá trình tương tự nên chắc chắn sẽ gây ra một số vấn đề với kỳ hạn nợ và quá trình trả nợ của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp sẽ phải tìm đến những nguồn vốn khác trong trung và ngắn hạn. Tuy nhiên, hệ quả này chỉ mang tính chất tạm thời và cuối cùng sẽ được giải quyết để mang lại lợi ích cho toàn bộ thị trường vì nó sẽ minh bạch hơn, quy định chặt chẽ hơn và sau đó sẽ ít vấn đề hơn”, ông Troy Griffiths phân tích.

Trong khi đó, đánh giá về sự điều hành kịp thời của Chính phủ, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp nhắc đến việc thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp.

Đặc biệt, trong công điện 1164/CĐ-TTg ban hành ngày 14/12/2022, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu rà soát, đề xuất sửa đổi các quy định pháp luật theo thẩm quyền còn chồng chéo, bất cập gây cản trở trong triển khai thực hiện dự án bất động sản thuộc lĩnh vực xây dựng, quy hoạch, phát triển đô thị, nhà ở, kinh doanh bất động sản.

Theo chia sẻ của ông Đào Minh Tú - Phó thống đốc NHNN, sau công điện của Chính phủ về thị trường tín dụng, NHNN đã quyết liệt triển khai về vấn đề tăng trưởng tín dụng lên tối đa 16%. Room tín dụng đã mở, các hiệp hội đang vận động hạ lãi suất. NHNN cũng đang triển khai phần của ngân hàng trong phần việc của tổ công tác tháo gỡ khó khăn về thị trường bất động sản.

Ông Đào Minh Tú - Phó thống đốc NHNN.

“Đây là những tín hiệu tích cực về chính sách có thể giúp thị trường bất động sản sớm phục hồi hơn giai đoạn trước. Sắp tới, chúng tôi rất mong có quy định đánh giá nhà đầu tư chuyên nghiệp cũng như xếp hạng tín nhiệm trái phiếu để lượng nhà đầu tư tham gia thị trường trái phiếu nhiều hơn, hỗ trợ doanh nghiệp tốt hơn”, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn bày tỏ.

PGS.TS Trần Kim Chung - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho biết, cùng với những chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ trong thời gian gần đây, trong năm 2023, nhiều luật liên quan dự kiến được sửa đổi và thông qua như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, thị trường bất động sản sẽ sang trang mới.

Thị trường đất đai đã có dấu hiệu tốt lên và được kỳ vọng có thể đưa luồng tiền lớn vào thị trường. Thị trường nhà ở từ tình trạng mất cân đối cung cầu trong năm 2022 sẽ có thay đổi khi Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo chú trọng phát triển nhà ở xã hội góp phần đưa ra thị trường sản phẩm hàng hoá phù hợp kèm theo những cơ chế, chính sách hỗ trợ tài chính.

Thị trường bất động sản công nghiệp chưa khi nào có cơ hội tốt như hiện nay. Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã bắt đầu tăng trở lại sau khi du lịch Việt Nam mở cửa và khởi sắc...

Quan trọng nhất là khơi thông thị trường trái phiếu

Để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển, Phó thống đốc NHNN Đào Minh Tú cho rằng, tổ công tác cũng nhận thấy các cơ quan chức năng phải tăng cường trách nhiệm của mình và bản thân doanh nghiệp cũng phải tự có giải pháp. Sau khi kết thúc tổ công tác sẽ tổng kết đánh giá báo cáo Chính phủ và có giải pháp trước mắt về tín dụng cho thị trường bất động sản.

Dự kiến trong thời gian tới, NHNN sẽ phối hợp tổ chức diễn đàn về tín dụng cho thị trường bất động sản, tìm giải pháp để thị trường phát triển lành mạnh, không để “bong bóng" nhưng cũng không để "đóng băng".

Về các giải pháp lâu dài, căn cơ, theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, cần tập trung sửa đổi các văn bản pháp luật còn chồng chéo mâu thuẫn gây khó khăn cho doanh nghiệp. Cùng với đó, các địa phương tích cực tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, nắm bắt tình hình doanh nghiệp trên địa bàn để có giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy phát triển ổn định, lành mạnh.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh.

Theo TS Cấn Văn Lực, giải pháp quan trọng hơn hết là cần khơi thông thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Ngoài ra, doanh nghiệp phải chấp nhận chiết khấu để bán một số tài sản nhằm trả nợ đúng hạn; đàm phán với các trái chủ gia hạn nợ trong bối cảnh khó khăn. Cần có phương án cụ thể, khả thi đối với trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn giai đoạn 2023 - 2024. Từ nay đến hết 2022 và 2023 sẽ cần phải vững tâm vượt khó để tạo nền tảng trong tương lai.

Với triển vọng của thị trường cũng như sự chỉ đạo kịp thời, quyết liệt của Chính phủ, giới chuyên gia kỳ vọng độ trễ của thị trường được rút ngắn càng sớm càng tốt vì điều kiện thách thức được nhìn rõ, những yếu tố tiền đề được chỉ ra, vấn đề còn lại là bắt tay thực hiện để thị trường phục hồi và phát triển.