Thị trường bất động sản đang “bất ổn”, tiềm ẩn nhiều rủi ro

Thị trường phát triển không ổn định, tiềm ẩn nhiều rủi ro

Theo HoREA, thị trường bất động sản đang tồn tại tình trạng “lệch pha cung – cầu”, thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở.

Tình trạng “lệch pha” dễ thấy nhất thời gian qua ở phân khúc nhà ở cao cấp, đặc biệt là rất thiếu nguồn cung nhà ở có giá vừa túi tiền có giá dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội, tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị.

Cụ thể loại nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 tại thành phố Hồ Chí Minh, năm 2020 chỉ chiếm 1%; năm 2021 và hiện nay không còn nhà ở vừa túi tiền (0%); trong lúc nhà ở cao cấp chiếm đến 74%, còn lại 26% là nhà ở trung cấp.

Việc thiếu hụt nguồn cung đã khiến giá nhà tăng liên tục trong hơn 5 năm qua. Hiện nay, tại thành phố Hồ Chí Minh đã có ngôi nhà liền thổ có giá lên đến 500 tỷ đồng, hoặc căn hộ cao cấp hạng sang có giá trên 100 tỷ đồng.

Thị trường bất động sản thiếu hụt nguồn cung thời gian qua, đặc biệt là căn hộ bình dân.

Bên cạnh đó, hàng nghìn căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch (Condotel) bị thu hồi Giấy chứng nhận (sổ hồng) do công nhận “quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở” trái pháp luật, nay được cấp đổi, cấp lại “sổ hồng” nhưng có thể bị trừ đi thời hạn sử dụng đất kể từ ngày được cấp đổi, cấp lại “sổ hồng” gây bất an cho hàng nghìn khách hàng.

Tình hình giao dịch cũng khá trầm lắng, khách hàng mua nhà và cả chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở  cũng rất khó khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng; giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản giảm 79% trong quý II/2022.

HoREA đặc biệt nhấn mạnh, thị trường bất động sản đang phát triển chưa minh bạch, chưa lành mạnh, chưa ổn định, chưa bền vững, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Để thị trường bất động sản trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả, đòi hỏi cần phải xây dựng hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng đầu cơ nhà, đất.

Kiến nghị “gỡ khó” cho thị trường

HoREA kỳ vọng, Hội nghị về thị trường bất động sản ngày 14/07/2022 do Thủ tướng Chính phủ chủ trì (tiếp nối Hội nghị về thị trường vốn mới đây) sẽ góp phần triển khai kịp thời Nghị quyết số 18-NQ/TW của Trung ương, tháo gỡ các khó khăn, xử lý các bất cập, vướng mắc, hạn chế, yếu kém của thị trường bất động sản, đáp ứng mong mỏi của người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư và yêu cầu phát triển kinh tế xã hội trong giai đoạn mới, góp phần thực hiện thắng lợi Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII và các mục tiêu phát triển đất nước trong những năm tới.

Để thực hiện được các mục tiêu này thì phải tạo được sự chuyển biến thực chất ở cả 3 cấp độ: Một là ở cấp độ văn bản luật, trọng tâm là xây dựng Luật Đất đai và các luật liên quan; Hai là cấp độ văn bản dưới luật; Ba là khâu thực thi pháp luật ở các bộ và các địa phương, nhằm kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch thông thoáng, công bằng, lành mạnh, cũng như nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác thực thi pháp luật phục vụ người dân và doanh nghiệp.

Từ đó, HoREA đưa ra kiến nghị:

Thứ nhất, nỗ lực thực hiện mục tiêu “đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất”.

Thứ hai, đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có “quyền” được công nhận chủ đầu tư sau khi doanh nghiệp đã “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở.

Thứ ba, thực hiện phổ biến phương thức “đấu giá quyền sử dụng đất” hoặc “đấu thầu dự án có sử dụng đất” để lựa chọn nhà đầu tư.

Thứ tư, đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, trong đó có quyền chuyển nhượng dự án bất động sản nhà ở thương mại.

Thứ năm, xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn trên thị trường vốn, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Thứ sáu, cho phép các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản kinh doanh đa ngành được hạch toán dùng phần lợi nhuận kinh doanh bất động sản để bù các khoản kinh doanh bị lỗ của các lĩnh vực khác.

Thứ bảy, thời điểm hiện nay, chưa nên quy định “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn (50 năm, 70 năm)” để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được “sở hữu căn hộ nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài” vì đây là tài sản có giá trị lớn muốn để lại cho con cháu, để không gây “biến động” trên thị trường bất động sản và trong xã hội; Việc xử lý nhà chung cư hết “tuổi thọ”, “nguy hiểm” cho người sử dụng thì thực hiện theo cơ chế chính sách quy định tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ “về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” (có tính khả thi).

Thứ tám, bổ sung Luật Nhà ở quy định cơ chế chính sách “ưu đãi một phần” (có thể bằng phân nửa chính sách ưu đãi nhà ở xã hội) để phát triển “nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình thuộc diện nộp thuế thu nhập cá nhân nên không thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội” đi đôi với đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội; cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ; di dời, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch để tái thiết, tái phát triển đô thị bền vững

Kiến nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương sớm xem xét “có kết luận dứt điểm” các dự án bị dừng triển khai do thực hiện công tác rà soát pháp lý, kiểm tra, thanh tra, điều tra theo hướng thực hiện “thu hồi triệt để tài sản nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực”; các doanh nghiệp có liên quan phải nộp nghĩa vụ tài chính, kể cả phần nộp bổ sung (nếu có) cho ngân sách nhà nước theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, để cho dự án được tiếp tục triển khai thực hiện góp phần phát triển kinh tế và ổn định xã hội.

Kiến nghị các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sớm quy định tiêu chí tách thành dự án độc lập đối với diện tích “đất công” nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại theo quy định của Nghị định 148/2020/NĐ-CP

Hiệp hội cũng kiến nghị Bộ Xây dựng và Chính phủ xem xét bổ sung thêm đối tượng được áp dụng gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội 15.000 tỷ đồng đối với người mua, thuê mua nhà ở xã hội theo phương thức vay thương mại (với lãi suất khoảng 9-10%/năm) thì được thanh lý hợp đồng vay thương mại và phần vốn mua nhà ở xã hội còn lại được chuyển sang vay vốn ưu đãi (lãi suất 4,8%/năm) tại Ngân hàng Chính sách xã hội và đối tượng là chủ nhà trọ, phòng trọ cho công nhân lao động thuê ở được xem xét cho vay với lãi suất ưu đãi 4,8%/năm để cải tạo, nâng cấp nhà trọ, phòng trọ hiện hữu.

Cuối cùng, HoREA kiến nghị Chính phủ xem xét sớm ban hành Nghị định sửa đổi một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, trong đó có quy định thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho công trình xây dựng không phải là nhà ở đưa vào kinh doanh như căn hộ văn phòng, căn hộ dịch vụ, căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, nhà phố du lịch.