Thị trường bất động sản đang dành cho những người “tiền tươi thóc thật”

Thị trường dành cho người có sẵn tiền

Theo đánh giá của giới chuyên gia bất động sản, các phân khúc đất nền "nóng" lên, thanh khoản tăng vọt, giao dịch diễn ra sôi nổi hồi đầu năm là nhờ vào dòng tiền ồ ạt đổ vào, thổi giá. Đến khi thị trường ghi nhận các yếu tố không mấy tích cực từ giữa năm thì dòng tiền dần suy yếu, từ đó giá bán xảy ra hiện tượng dần rơi tự do về mức "giá trị thực".

Báo cáo quý III mới đây của một đơn vị nghiên cứu cũng đã cho thấy một bức tranh ảm đạm của thị trường đất nền phía Bắc khi giá đất và mức độ quan tâm của người tiêu dùng giảm mạnh so với quý trước.

Cụ thể, tại Hà Nội, giá đất nền và mức độ quan tâm ở huyện Quốc Oai giảm lần lượt 1% và 39%, ở huyện Thanh Trì giảm 9% và 24%, ở huyện Đông Anh giảm 1% và 8%, ở quận Long Biên giảm 10% và 21%... Các tỉnh lân cận Hà Nội cũng có giá đất nền suy giảm so với quý trước như Bắc Ninh giảm 6%, Quảng Ninh giảm 7%, Bắc Giang giảm 5%...

Theo đơn vị này, tại Đà Nẵng, khu vực phía tây bắc thành phố hiện ghi nhận sự sụt giảm rất mạnh của giá đất nền tại các khu Golden Hills, tái định cư Hòa Liên.

Diễn biến ảm đạm cũng xuất hiện tại khu vực miền Nam. Theo Báo cáo thị trường TPHCM và vùng phụ cận của một đơn vị khác thì từ quý III vừa qua, thanh khoản đất nền diễn biến ngày càng xấu.

Sức cầu của thị trường có xu hướng giảm, tỷ lệ tiêu thụ đạt 52%, là mức thấp nhất kể từ đầu năm. Mặc dù giá thứ cấp tăng 2-4% so với đầu quý trước tuy nhiên thanh khoản thị trường vẫn ở mức thấp.

Không có gì khác biệt, phân khúc nhà ở thấp tầng giai đoạn hiện tại cũng chung kịch bản khi ghi nhận giá bán hạ nhiệt, thanh khoản giảm mạnh. Lượng tiêu thụ phân khúc ở mức thấp, chỉ đạt 47%, giảm 3,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, thị trường thứ cấp kém sôi động.

Thị trường thời gian gần đây sôi động nhờ chính sách bán hàng với ưu đãi đặc biệt đến từ Chủ đầu tư. Mức chiết khấu dự án từ 35-50%, đây là mức chiết khấu chưa từng có trong tiền lệ nhằm kích thanh khoản nhưng thực tế thị trường vẫn ảm đạm.

Trong bối cảnh, vốn tín dụng của ngân hàng chảy vào bất động sản bị hạn chế bởi room tín dụng và dòng chảy từ kênh trái phiếu doanh nghiệp cũng bị siết chặt. Kéo theo là sức mua của thị trường ngày càng đi xuống.

Anh N.T.H, môi giới phân khúc bất động sản dự án tại Hà Nội tiết lộ, thực tế, nhiều chủ đầu tư đang giảm giá để kích thanh khoản. Song, lượng giao dịch không có mấy khả quan.

"Vốn thị trường hiện nay quan trọng nhất là dòng tiền, song câu chuyện này vẫn đang rất khó khăn dẫn tới thanh khoản sụt giảm. Thị trường vẫn đang rất khó khăn nên dù có chiết khấu cao thì lượng giao dịch cũng chỉ còn bằng 20 - 30% so với hồi đầu năm", anh H nói.

Dưới góc độ nhà đầu tư, anh Nguyễn Văn Hải, nhà đầu tư bất động sản có nhiều kinh nghiệm tại Hà Nội nhận định, hà đầu tư bất động sản hiện nay, đa phần không có tiền mặt nhiều. Bởi trước đó, thị trường sôi động, gần như nguồn vốn hiện nay cũng đang bị găm ở bất động sản và chứng khoán.

Chủ đầu tư vừa bán hàng vừa nghe ngóng thị trường

Việc tiếp cận khách mua ở thời điểm này không dễ dàng khiến doanh nghiệp cố kéo sức mua bằng các chính sách bán hàng “mạnh tay”. Theo các chuyên gia, đây là điều dễ hiểu trong bối cảnh mà người mua có tiền cũng “ngại xuống”.

Bản thân các chủ đầu tư cũng trong trạng thái: vừa bán hàng, vừa nghe ngóng thêm thị trường. Một số doanh nghiệp có kế hoạch mở bán vào cuối năm nay nhưng đã lùi lịch để chờ tín hiệu tốt hơn từ thị trường. Hoặc mở bán kiểu “cầm chừng” để chờ thêm động thái từ chính sách tín dụng và sức cầu nói chung.

Đại diện một doanh nghiệp địa ốc chia sẻ, thực tế, sức mua đã sụt giảm mạnh so với đầu năm. Hiện người quan tâm BĐS chủ yếu ở nhu cầu ở thực và nhà đầu tư có sẵn dòng tiền. Tuy vậy, đối tượng này lại trong tâm lý là muốn chờ giá giảm thêm để mua vào. Điều này khiến thanh khoản thị trường chung tiếp tục giảm.

Tuy vậy, người mua hiện nay đang được hỗ trợ mạnh tay từ phía chủ đầu tư, là cơ hội rất lớn cho người mua khi thị trường phục hồi. “Sẽ rất hiếm thời điểm mà doanh nghiệp BĐS ra chính sách mạnh tay về giá. Việc chiết khấu hay linh hoạt thanh toán cũng chính là cách mà doanh nghiệp giảm giá bán cho người mua. Nếu không phải lúc thị trường biến động tâm lý thì không dễ có chính sách này trong kế hoạch bán hàng”

Giới chuyên gia bất động sản cho rằng, thời gian tới, các dự án nhà ở xã hội sẽ được khởi động mạnh mẽ. Do đó, giá căn hộ sẽ tăng còn giá nhà ở thấp tầng sẽ chững vì đã tăng quá mạnh. Không ít khách hàng lo ngại việc mua đất nền thời điểm này vẫn đang là "đu đỉnh".

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhận định, nhà đầu tư từng chờ đợi nguồn vốn từ ngân hàng. Nhưng đến hiện tại, việc nới room tín dụng gần như không giải quyết được vấn đề về vốn của thị trường. Do đó, doanh nghiệp cần chủ động hơn trong việc tìm kiếm nguồn vốn mới.

Đồng thời, ông kỳ vọng vào dấu hiệu và phục hồi tăng trưởng trở lại do tâm lý của người dân vẫn coi bất động sản là kênh đầu tư tích trữ an toàn.

Vị chuyên gia này dự báo, cuối năm nay và sang năm 2023, thị trường có thể sẽ phục hồi và tăng trưởng dần trở lại do quá trình sàng lọc. Từ đó, những nhà đầu tư yếu kém, vốn mỏng, thiếu chuyên nghiệp bị đẩy khỏi cuộc chơi.