Thị trường bất động sản Hà Nội: Đã qua thời kỳ “lướt sóng”, nhà đầu tư chọn chiến lược dài hạn?

Qua thời lướt sóng, nhân đôi

Dữ liệu nghiên cứu của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) mới đây phân tích, thực tế trên thị trường, trong nội thành Hà Nội hiện nay, số lượng căn nhà có giá từ 3 - 4 tỷ đồng khá khan hiếm. Thậm chí ngay cả khu vực ngoại thành Hà Nội, các căn nhà riêng trong ngõ hiện cũng đang giao dịch mức giá khoảng 70 - 80 triệu đồng/m2.

Trước đà tăng nhanh của giá bất động sản nội đô, nhiều nhà đầu tư đã lựa chọn chuyển hướng ra ngoài thành, nơi thị trường có tiềm năng tăng trưởng mạnh và cơ hội sinh lời vượt trội. Thực tế từ đầu năm 2024, làn sóng "săn đất" vùng ven đã sớm hình thành, tập trung vào những khu vực có hạ tầng phát triển và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng.

VARS cho rằng, nhu cầu đầu tư phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn hiện hữu trên thị trường nhưng đang ở trạng thái "chờ đợi". Chỉ cần thị trường xuất hiện sản phẩm chuẩn chỉ pháp lý, đủ yếu tố hấp dẫn để đảm bảo tiềm năng khai thác vận hành hiệu quả, chắc chắn nhà đầu tư sẽ mạnh dạn "xuống tiền".

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết, trong bối cảnh mặt bằng giá bất động sản đã tăng mạnh suốt nhiều năm qua, kỳ vọng lãi bằng lần như giai đoạn trước đây đã không còn thực tế.

Thay vào đó, lợi nhuận giờ đây chỉ còn tính bằng tỷ lệ phần trăm, và nhà đầu tư buộc phải cân nhắc kỹ về vùng đầu tư, dòng tiền và thời điểm thoát hàng.

"Muốn đạt được biên lợi nhuận lớn như trước, nhà đầu tư chỉ còn cách ‘đi trước đón đầu’ tại những khu vực sắp trở thành trung tâm hành chính, nơi sẽ xuất hiện nhu cầu thực về chỗ ở. Ví dụ như các tỉnh, thành sáp nhập - khi dân cư, cán bộ phải di chuyển đến nơi làm việc mới, thì nhu cầu thuê và mua nhà sẽ hiện hữu rất rõ ràng", bà Hằng nói.

Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam cho biết, các nhà đầu tư cá nhân hiện chủ yếu tập trung vào các loại hình như đất nền, nhà phố thương mại hoặc các dự án khu đô thị mới có giá trị đầu tư hợp lý. Thay vì lướt sóng ngắn hạn, nhiều người chọn chiến lược tích lũy quỹ đất tại vùng ven, đón đầu sự phát triển hạ tầng trong tương lai.

Trở thành kênh tích sản?

Trước đây, Hà Nội từng chứng kiến làn sóng đầu tư “lướt sóng” mạnh mẽ, đặc biệt tại các khu vực ven đô như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thạch Thất... Tuy nhiên, kể từ năm 2023 trở lại đây, khi thị trường đối mặt với nhiều khó khăn như siết tín dụng, lãi suất cao, pháp lý dự án chậm hoàn thiện, nhà đầu tư bắt đầu thận trọng hơn. Thay vì kỳ vọng lợi nhuận trong thời gian ngắn, nhiều người chuyển sang nắm giữ tài sản từ 3 - 5 năm trở lên, xem bất động sản như một kênh tích sản hơn là công cụ đầu cơ.

Chia sẻ về xu hướng này, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: “Tâm lý của nhà đầu tư bất động sản hiện đã thay đổi rõ rệt. Những người còn trụ lại trên thị trường là các nhà đầu tư có năng lực tài chính thực, tầm nhìn dài hạn và đánh giá kỹ càng yếu tố nội tại của từng dự án. Họ không còn mạo hiểm với những sản phẩm chưa đủ rõ ràng về pháp lý hay kỳ vọng ‘sốt ảo’ ngắn hạn”.

Theo khảo sát của CBRE Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2025, nhu cầu đầu tư dài hạn tại Hà Nội tập trung vào các phân khúc có thanh khoản ổn định như chung cư có pháp lý hoàn chỉnh, nhà liền thổ tại khu vực có quy hoạch rõ ràng, hoặc đất nền gần các trục giao thông lớn. Nhà đầu tư cũng chú trọng hơn đến uy tín chủ đầu tư, tiến độ thi công, tiện ích nội khu, và khả năng khai thác cho thuê.

Bà Dương Thuỳ Dung – Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nhận định: “Với quỹ đất ngày càng khan hiếm trong nội đô, cùng xu hướng giãn dân ra các khu vực vệ tinh như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, nhà đầu tư dài hạn có xu hướng nhắm vào những khu vực này để đón đầu hạ tầng. Dù giá chưa thể bật tăng ngay, nhưng đây là ‘vùng trũng’ có thể tạo ra giá trị tích luỹ vững chắc trong trung và dài hạn”.

Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản Hà Nội đang dần ấm lên trong nửa đầu năm 2025, tuy nhiên mức độ phục hồi chưa đồng đều. Những dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín vẫn giữ giá hoặc tăng nhẹ, trong khi các sản phẩm kém minh bạch vẫn "nằm im". Do đó, đầu tư dài hạn trở thành chiến lược thích nghi linh hoạt, giảm thiểu rủi ro và tối ưu hoá nguồn vốn trong thời gian thị trường ổn định trở lại.