Thị trường bất động sản hiện tại đã “bớt khổ” hơn năm 2023?

Khởi sắc nhưng chưa rõ nét

Có thể nói năm 2023 được coi là năm nối dài các khó khăn của thị trường vốn bắt đầu từ năm 2022. Tuy nhiên, càng về cuối năm, thị trường bất động sản 2023 ghi nhận những chuyển biến khởi sắc, là tiền đề quan trọng cho sự chuyển biến của thị trường bất động sản 2024.

Theo đó, ngay từ thời điểm đầu năm 2024 đến nay, thị trường bất động sản đang dần hồi phục và bước vào chu kỳ khởi sắc theo định hướng phát triển lành mạnh, bền vững.

Điều này được thể hiện qua những con số cụ thể. Theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, so với đầu năm 2023, thị trường bất động sản đầu năm nay có những dấu hiệu tích cực hơn cả về mức độ quan tâm và lượng tin đăng từ người mua bất động sản. Dữ liệu từ đơn vị này cho biết, nhu cầu tìm kiếm bất động sản bán toàn quốc trong tháng 1/2024 tăng 66% so với cùng kỳ 2023, lượng tin đăng bán bất động sản cũng tăng 52%.

Đồng thời, lượng tin đăng bất động sản bán cắt lỗ cũng ghi nhận giảm trong quý cuối năm 2023. Trong khi ba quý trước đó, số lượng tin có từ khoá cắt lỗ dao động từ 100 đến 118 điểm thì đến quý IV/2023, số lượng tin có từ khoá cắt lỗ chỉ còn 86 điểm. Giá bất động sản trung bình toàn thị trường tăng nhẹ, đạt mức 6% trên cả thị trường mua bán và cho thuê. Với biên độ thời gian là 1 năm, giá bán tăng trung bình từ 70 triệu đồng/m2 lên mức 74,2 triệu đồng/m2. Biến động giá thuê tăng từ 16 triệu đồng/m2 lên mức 17 triệu đồng/m2.

Dấu hiệu cho thấy sự chuyển mình tích cực của thị trường bất động sản đến từ thị trường bất động sản phía Nam khi từ thời điểm cuối năm 2023 đến nay, hàng loạt ông lớn địa ốc đã mạnh mẽ khởi động, chuẩn bị cho các dự án mở bán mới.

Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận mới nhất của DKRA Group, nguồn cung mới phân khúc căn hộ trong tháng 10 tăng 56% so với tháng trước nhưng ghi nhận sụt giảm 67% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, Bình Dương dẫn đầu về nguồn cung mới, chiếm hơn 2/3 tổng số căn hộ mở bán toàn thị trường trong tháng.

Nhiều dự án căn hộ được các chủ đầu tư phát triển và mở bán trong năm 2023, cung cấp nguồn cung dồi dào và nhiều sự lựa chọn an cư, đầu tư cho các khách hàng tại đây.

Đánh giá về diễn biến của thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, những diễn biến của năm 2023 đang đặt nền tảng cho sự cất cánh của thị trường trong thời gian tới. Thị trường bất động sản 2024 sẽ diễn ra với những chuyển biến tích cực hơn.

Trong suốt năm 2023, gần 20 động thái từ phía Chính phủ đã được thông báo một cách liên tục và mạnh mẽ nhằm tháo gỡ các khó khăn của thị trường, góp phần tăng cường niềm tin cho các bên liên quan. Trong đó, Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 là kim chỉ nam quan trọng, mang tính hướng dẫn và chỉ đạo rõ ràng trong tháo gỡ khó khăn. Kế đó, Quốc hội thông qua Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tạo hành lang pháp lý thông thoáng cho những chuyển biến tích cực của thị trường.

Ngoài ra, hiện có tới 31/63 tỉnh thành công bố quy hoạch, mở ra sự minh bạch, rõ ràng về mặt thông tin, tạo thuận lợi cho sự phát triển của thị trường bất động sản 2024 và những năm kế tiếp. “Thị trường bất động sản 2024 được nhận định sẽ tích cực hơn nhờ những chuyển biến khởi sắc từ nền tảng năm 2023, tạo tiền đề cho sự phục hồi mạnh mẽ sau đó”, ông Đính nhấn mạnh.

Phân khúc nào là “điểm sáng”?

Trong một gam màu xám của thị trường bất động sản thì vẫn xuất hiện những phân khúc “đi ngược” thị trường với những dấu hiệu tương đối tích cực.

Đầu tiên phải kể đến đó là phân khúc căn hộ do từ trước đến nay đây vẫn là phân khúc phục vụ nhu cầu thực. Do đó, bất chấp những khó khăn của thị trường bất động sản, giá chung cư vẫn tăng mạnh mẽ trong nhiều năm qua và đã mang lại những khoản lợi nhuận tương đối cho những nhà đầu tư loại hình bất động sản này.

Theo báo cáo của PropertyGuru Việt Nam, trong giai đoạn dài từ năm 2015 đến 2023, chỉ số tăng giá chung cư ở Hà Nội và TP.HCM lần lượt là 82% và 56%. Còn theo tính toán của Savills Việt Nam, mức tăng trưởng giá căn hộ chung cư từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023 là 13%/năm.  

Dù giá chung cư đã tăng cao qua nhiều năm nhưng theo rất nhiều chuyên gia, trong năm 2024, phân khúc này vẫn sẽ tiếp tục "nóng" lên.

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, giá chung cư nội đô dù đã cao nhưng đà tăng vẫn tiếp diễn vì lượng cầu lớn trong khi nguồn cung hạn chế. Ngoài ra, việc tăng chi phí đầu vào từ vật liệu, nhân công, giá đất…đã tác động cộng dồn vào giá chung cư.

"Nhu cầu nhà ở của người dân tại các đô thị lớn vẫn rất cao, trong khi công tác chuẩn bị đầu tư dự án bất động sản kéo dài, khiến nguồn cung không thể đáp ứng ngay lập tức, nhiều dự án cũng bị đình trệ do vướng mắc pháp lý nên giá căn hộ chỉ có thể vẫn neo ở mức cao hoặc tiếp tục tăng”, ông Đính nói.

Bên cạnh chung cư thì một phân khúc cũng được đánh giá là “điểm sáng” trong một thị trường ảm đạm đó là bất động sản khu công nghiệp.

Theo Công ty CP Báo cáo đánh giá Việt Nam (Vietnam Report), mặc dù nhiều phân khúc của thị trường bất động sản rơi vào điểm nghẽn, nhưng bất động sản công nghiệp năm 2023 vẫn là điểm sáng của thị trường. Tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp tại thị trường cấp 1 khu vực miền Bắc và Nam lần lượt đạt 81,0% và 92,0%.

Tính đến nay, Việt Nam có 413 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 87.700 ha. Trong số các khu công nghiệp đã được thành lập, có 295 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 63.000 ha và 119 khu công nghiệp đang trong quá trình xây dựng với tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 24.700 ha.

Các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng dự kiến sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản công nghiệp. Bên cạnh đó, nhu cầu về bất động sản công nghiệp đối với nhà xưởng, nhà kho xây sẵn đang tăng cao sẽ là phân khúc đầy triển vọng.

“Thị trường bất động sản năm 2024 có tín hiệu tích cực hơn năm 2023 nhưng sẽ có sự phân hóa giữa các phân khúc. Kết quả khảo sát cho thấy, các phân khúc phục vụ nhu cầu phát triển công nghiệp, nhu cầu ở thực, phù hợp với điều kiện tài chính của người dân sẽ phục hồi trước. Các phân khúc nhà ở, chung cư cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phục hồi chậm hơn. Ba trụ cột vực dậy thị trường bất động sản là nguồn vốn, quỹ đất và chính sách”, Vietnam Report nhận định.