Cơ hội mua căn hộ chung cư giá 2 tỷ tại nội đô liệu có còn?

“Đỏ mắt” tìm căn hộ 2 tỷ

Một tình trạng chung đang diễn ra trên thị trường bất động sản, cụ thể đối với phân khúc chung cư đó là quỹ đất nội đô ngày càng chật hẹp, nguồn cung khan hiếm, đa số các dự án đang và sắp triển khai đều gặp vướng mắc về pháp lý. Trong khi giá nguyên vật liệu thì ngày càng tăng đã kéo giá nhà cứ thế tăng theo.

Thời điểm kết thúc năm 2023, số liệu được Bộ Xây dựng công bố cũng đã cho thấy, thị trường bất động sản gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân, giá bán dưới 25 triệu đồng/m2 mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp giá bán từ 25-70 triệu đồng/m2.

Trong đó, giá bán căn hộ chung cư bình dân có mức từ 25-35 triệu đồng/m2, căn hộ chung cư trung cấp giá bán khoảng 35-50 triệu đồng/m2, căn hộ chung cư cao cấp giá bán trên 50 triệu đồng/m2, phổ biến ở mức 60-70 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, Báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2023 của Savills Việt Nam cũng cho thấy, tại Hà Nội, lượng căn hộ sơ cấp là 11.911 căn, giảm 40% theo quý và 41% theo năm.

Giá bán sơ cấp trung bình đạt 58 triệu đồng/m2, tăng 7% theo quý và 12% so với cùng kỳ năm trước, giá mở bán trung bình tại thị trường này đã tăng trong 20 quý liên tiếp.

Đồng thời, Savills cũng dự báo trong giai đoạn từ 2024 - 2026, tại thị trường TP.HCM, lượng căn hộ tầm giá 2-5 tỷ đồng ngày càng khan hiếm, nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc 5-10 tỷ đồng/căn.

Với mặt bằng giá và cơ cấu sản phẩm căn hộ như vậy sẽ khiến cho người chưa sở hữu nhà càng khó có khả năng thực hiện nếu vẫn kiên quyết mua nhà tại các quận nội thành TP.HCM.

Các chuyên gia phân tích rằng, người mua nhà tại TPHCM giờ đây có thể xem xét ác sản phẩm ở những khu vực liền kề TP.HCM như Bình Dương với mức giá phải chăng hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, nhiều dự án bất động sản vẫn đang trong tình trạng bị đình trệ do vướng mắc pháp lý, khiến cho nguồn cung căn hộ chung cư ngày càng eo hẹp. Do đó, nhiều khả năng, phân khúc căn hộ chung cư tại Hà Nội sẽ tăng giá trở lại trong thời gian tới.

"Nhu cầu về nhà ở của người dân tại các đô thị lớn vẫn rất cao, trong khi đó các dự án bất động sản công tác chuẩn bị đầu tư kéo dài, khiến nguồn cung không thể ngay lập tức đáp ứng. Cùng với đó, nhiều dự án cũng bị đình trệ do vướng mắc pháp lý nên giá căn hộ vẫn ở mức cao, có thể còn tăng. Hiện thời điểm này, ở Hà Nội rất hiếm căn hộ có giá 2 tỷ đồng để giao dịch”, ông nhấn mạnh.

VARS cũng dự báo, năm 2024, giá bán chung cư sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục tăng trung bình khoảng 3-8%. Lý do là nguồn cung trong ngắn hạn vẫn chưa được giải quyết, doanh nghiệp có dự án chung cư mở bán giai đoạn này làm chủ thị trường. Nếu không gặp khó khăn về dòng tiền, chủ đầu tư vẫn sẽ giữ giá cao để tối đa hóa lợi nhuận.

Theo khảo sát, giá căn hộ chung cư ở Hà Nội rẻ nhất hiện nay là khoảng 30 triệu đồng/m2, với diện tích khoảng 70m2 thì số tiền khách phải bỏ ra là khoảng 2,1 tỷ đồng. Tuy nhiên, nhiều môi giới bất động sản cho biết, rất ít dự án có mức này và nếu có thì hiện cũng chỉ còn những căn diện tích lớn, như vậy lượng tiền khách phải chi cũng không hề nhỏ.

Khu vực nội đô là thế nhưng có lẽ cũng không ai nghĩ tới việc cầm 2 tỷ đồng vẫn khó mua được nhà tại khu vực ngoại thành. Nhưng đó lại là sự thật khi trong thời gian qua, việc giá chung cư khu vực nội đô tăng không ngừng vô hình chung đã biến khu vực ngoại thành trở thành “điểm đến” lý tưởng của người mua nhà, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình.

Cứ như vậy, theo đà đó, giá chung cư khu vực ngoại thành cũng tăng phi mã.

Anh Nam (quê Thái Bình) liên tục lên các hội nhóm mua bán nhà, trang web của các chủ đầu tư, môi giới bất động sản và khảo sát trực tiếp tại nhiều dự án để mua căn hộ 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh, diện tích 60 - 70m2 có mức giá 2 tỷ đồng trở xuống nhưng không tìm được.

"Một căn hộ chung cư tại xã An Khánh (Hoài Đức) diện tích 69m2 đang được bán 2,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 36 triệu đồng/m2. Còn chung cư gần hơn đã qua sử dụng ở xã Tân Triều, huyện Thanh Trì được rao bán với giá 43-45 triệu đồng/m2. Chung cư mới có giá từ 50 - 80 triệu đồng/m2. Với mức giá này và số tiền hiện có, nằm mơ chúng tôi cũng không dám nghĩ đến", anh Nam nói.

Làm sao để kéo giảm giá nhà?

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan, nhìn nhận việc đi tìm căn hộ bình dân tại các thành phố lớn lúc này thực sự là bài toán khó, kể cả các huyện vùng ven. Bởi nền giá chung cư bình dân ở Hà Nội đã lên mức 30 triệu đồng mỗi m2, tại TP HCM là 35 triệu đồng mỗi m2.

Bức tranh này trái ngược với năm 2018, thời điểm chung cư còn mặt bằng giá khá rẻ. Nền giá dưới 25 triệu đồng mỗi m2 vẫn còn nhiều trên thị trường, trong khi những dự án cao cấp giá chỉ khoảng 40 triệu đồng một m2. Với tài chính trên dưới 2 tỷ đồng, người mua vẫn có thể sở hữu căn hộ hai phòng ngủ ở khu vực trung tâm như quận Cầu Giấy, Hai Bà Trưng hay Thanh Xuân.

"Tuy nhiên, với tổng vốn 2 tỷ đồng hiện nay, người mua rất khó tìm được căn hộ mới. Bởi giá chung cư cả nước đã tăng trung bình 15% hai năm qua", ông nói.

Tổng giám đốc một công ty Bất động sản cũng cho biết, tâm lý người mua đang dần thay đổi, chấp nhận giá căn hộ bình dân đã lên mức dưới 35 triệu đồng mỗi m2, vênh 5-10 triệu đồng một m2 so với 5 năm trước. Đối với nhóm người mua nhà có tài chính trên dưới 2 tỷ đồng, nếu vẫn muốn mua căn hộ mới, ông Nam cho rằng có thể mua được loại căn studio từ 28 m2 tại ở các đại đô thị vùng ven. Tuy nhiên, lựa chọn này không phù hợp cho gia đình trẻ có con nhỏ.

Có thể thấy rằng, nhu cầu sở hữu chung cư bình dân so với nguồn cung thực tế ra thị trường là hai mặt đối lập nhau khi nhu cầu lớn nhưng nguồn cung lại gần như không có.

Thống kê từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy mức độ quan tâm đến chung cư bán toàn quốc đã tăng mạnh trong tháng 1/2024 so với cùng kỳ năm 2023. Cụ thể, tại Hà Nội và TP.HCM, nhu cầu tìm kiếm chung cư cũng đã tăng đáng kể.

Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ không tương xứng với nhu cầu tăng. Sự sụt giảm nguồn cung căn hộ trong năm 2023 là do số lượng dự án mới ít đi, đồng thời các dự án đang triển khai gặp phải các vướng mắc pháp lý và vốn.

Theo nhiều ý kiến cho rằng, sẽ phải đến giữa năm 2025, khi các quy định mới được áp dụng và nguồn cung căn hộ xã hội và nhà ở cho công nhân bắt đầu tăng, mặt bằng giá căn hộ có thể điều chỉnh để phản ánh nhu cầu thực của thị trường. Từ đó, việc sở hữu chung cư đối với những người có thu nhập không quá cao sẽ trở nên “dễ thở” hơn so với thời điểm hiện tại.