Thị trường bất động sản “chập chững” có thanh khoản, người bán đã tranh thủ đẩy giá?

Giá “vội vàng” tăng

Theo báo cáo thị trường bất động sản của Batdongsan.com.vn, trong tháng 2/2024 nhu cầu tìm kiếm nhà đất trên cả nước có dấu hiệu phục hồi, sức mua bất động sản tăng 13% so với cùng kỳ 2023. Tâm lý thị trường phục hồi tích cực với lượng tin rao bán và nhu cầu mua nhà đất tăng cao trong các tháng cận Tết.

Dù là như vậy nhưng tình hình giao dịch nhà đất vẫn còn chưa cải thiện mạnh mẽ, trong đó những loại hình có tính đầu tư cao như đất nền, nhà phố còn nhiều khó khăn. Lượt tìm kiếm trong tháng 2 vừa qua ghi nhận giảm từ 13-27% so với tháng trước đó. Riêng khu vực TP.HCM, nhu cầu tìm mua đất nền giảm 20%, mua nhà riêng giảm 19% và nhà mặt phố giảm 31%. Sức mua rơi vào các sản phẩm có giá bán vừa túi tiền.

Tuy nhiên, kể từ thời điểm sau Tết, khi giao dịch mới “chập chững” phục hồi, nhiều chủ nhà đã có xu hướng rục rịch điều chỉnh giá nhà đất do nghe ngóng được nhiều thông tin tích cực. Họ quan sát thị trường thấy nhu cầu mua có xu hướng phục hồi, nên quyết định cầm cự chờ thêm hoặc là tăng giá lại, không giảm giá sâu như trước đây.

Theo một môi giới nhà riêng TP.HCM chia sẻ, bắt đầu tư cuối tháng 2 đến nay, các giao dịch mua bán loại hình này trên địa bàn TP.HCM có xu hướng điều chỉnh giá. Chủ yếu là từ chủ nhà khi thị trường rục rịch có thanh khoản trở lại.

“Từ cuối tháng 2 xuất hiện nhiều cănnhà riêng khu vực Tân Phú, Tân Bình và Phú Nhuận điều chỉnh giá bán tăng 200-400 triệu đồng, thậm chí có căn chủ nhà tăng gần 500 triệu đồng so với mức giá rao trước Tết”, người này chia sẻ.

Lấy ví dụ như một số căn nhà riêng hẻm xe máy diện tích 32-52m2 trước Tết còn bán giá 3,4-3,7 tỷ đồng. Sau Tết nhà quanh khu vực này đã được rao lên 3,6 – 4 tỷ đồng. Hay một số căn nhà hẻm xe hơi diện tích rộng tầm 60-80m2 ở Tân Phú chủ nhà cũng đang bán giá từ 6,5-8 tỷ đồng. Trước Tết, những căn nhà như trên ở cùng khu vực có giá bán thường chỉ tầm 5,8 tỷ đồng đến nhỉnh hơn 7 tỷ đồng.

Tình trạng tăng giá bán cũng diễn ra tại phân khúc khác là đất nền.

Thự tế thì đất nền vẫn luôn là kênh đầu tư hấp dẫn với nhà đầu tư trong bất cứ thời kỳ nào. Chỉ số về tâm lý tiêu dùng bất động sản (CSS) của Batdongsan.com.vn nửa đầu năm 2024 cho thấy, trong 1.000 người tham gia khảo sát, có 65% số người cho biết sẽ tiếp tục mua bất động sản trong năm 2024. Trong số 65% này, khoảng 1/3 số người quan tâm tới đất nền.

Sản phẩm đất nền có mức giá dưới 2 tỷ đồng/nền thu hút lượng quan tâm lớn nhất, chiếm 42%; giá 2 - 4 tỷ đồng đứng thứ hai với 24% mức độ quan tâm; khoảng giá 4 - 6 tỷ đồng chiếm 10%. Hai khoảng giá còn lại 6 - 10 tỷ đồng và trên 15 tỷ đồng lần lượt có mức độ quan tâm 9% và 15%.

Đơn vị này cũng cho biết, ít nhất phải từ quý II/2024 thị trường đất nền mới phục hồi sức cầu. Phân khúc này sẽ không có tình trạng nóng sốt ồ ạt như trước đây. Giao dịch chủ yếu cũng chỉ xuất hiện ở một số khu vực nhất định, chưa lan rộng. Phải đến năm 2025 trở đi, thị trường đất nền mới bước vào chu kì tăng giá.

Tuy nhiên, ngay từ thời điểm này, một số nhà đầu tư đất nền cũng rục rịch điều chỉnh giá bán khi thấy thị trường có giao dịch trở lại. Đại diện một sàn môi giới đất nền khu vực TP. Thủ Đức chia sẻ, một vài lô đất nền ở quận 9 (cũ) đơn vị này nhận ký gửi đang tạm dừng bán vì chủ nhà muốn tăng giá thêm thay cho mức giá thỏa thuận trước Tết.

“Trước Tết có lô đất khách đã xem và “chốt kèo” với giá rao bán chỉ 4,5 tỷ đồng, đợi qua Tết là đi cọc tiền. Nhưng vừa rồi chủ nhà đột ngột thay đổi giá lên 4,8 tỷ đồng mới bán. Người mua thấy giá tăng thì không mua nữa”, người này cho biết.

Chia sẻ về xu hướng tăng giá nhà đất thời gian qua, đại diện một sàn giao dịch nhà đất tại quận 9 cho biết, khoảng 2 tháng trước Tết, thị trường nhà riêng lẻ khu vực trung tâm khá sôi động, giao dịch tăng  với nhu cầu mua để ở chiếm 60-70%; còn lại là mua để dành hay cho thuê… Một trong những động lực khiến nhiều người quyết định mua nhà thời điểm này là vì lãi suất ngân hàng đã “dễ thở” hơn và giá nhà cũng đang ở mức khá hợp lý. 

Thị trường sẽ dần bước vào ổn định?

Năm 2024, thị trường bất động sản được dự báo có nhiều điểm sáng khi sẽ nhận được sự hỗ trợ của nhiều yếu tố tích cực hơn như: nền tảng pháp lý mới từ Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và sắp tới là Luật Đất đai sửa đổi được ban hành; kinh tế vĩ mô hồi phục; lãi suất duy trì mặt bằng thấp; rủi ro thanh khoản giảm khi thực hiện cơ cấu nợ vay…

Dựa trên các yếu tố đó, chuyên gia của Batdongsan.com.vn cho rằng thị trường bất động sản sẽ chuyển biến tích cực từ quý II/2024 đến quý I/2025. Từ quý 2/2025 đến quý IV/2025, thị trường mới thực sự khởi sắc và dần dần bước vào giai đoạn tăng trưởng của thanh khoản và giá bán. Từ sau quý I/2026, thị trường bất động sản có thể dần bước vào giai đoạn ổn định, nhiều loại hình mới xuất hiện.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - cũng cho rằng, thị trường bất động sản 2024 sẽ tích cực hơn nhờ những chuyển biến khởi sắc từ năm 2023.

Trong năm 2023, chỉ đạo Chính phủ đã được thông báo một cách liên tục và mạnh mẽ nhằm tháo gỡ các khó khăn của thị trường, góp phần tăng cường niềm tin cho các bên liên quan. Theo đó, kỳ vọng nửa sau từ quý II/2024, thị trường địa ốc có thể phục hồi như dự tính và bước vào một chu kỳ mới với tính chất an toàn, bền vững, lành mạnh.

"Chúng ta không thể đòi hỏi thị trường sẽ đi nhanh sau khi bước qua “vũng lầy” mà thay vào đó, điều mong muốn là cần đi chắc để có độ bền, sức chống chịu tốt", ông Đính nhấn mạnh.

Có một điểm khác cũng đáng mừng đó là dường như niềm tin của nhà đầu tư đang dần quay trở lại. Đây cũng chính là yếu tố quan trọng cho sự phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản.

Thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, thị trường đất nền đang có dấu hiệu của hồi phục, niềm tin của nhà đầu tư tăng dần. Giao dịch đang có dấu hiệu tăng trở lại với tổng lượng giao dịch bất động sản trên thị trường, cho thấy bức tranh khả quan hơn về sự phục hồi của thị trường.

Nhiều nhà đầu tư bắt đầu đi săn đất ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn. Đây là các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao với mức giá được đánh giá là khá hời, còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai.