Thị trường bất động sản năm 2023: Liệu có khan hiếm nguồn cung?

Năm 2023, nhiều dự án mới mở bán hứa hẹn sẽ giải “cơn khát” nguồn cung cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nguồn cầu vẫn đang là ẩn số chưa rõ ràng khi lãi suất ngân hàng tăng nhanh và sản phẩm vừa túi tiền vẫn hạn chế. Chưa kể, khó khăn về mặt pháp lý cùng với thủ tục hành chính rườm rà, tình trạng lệch pha cung cầu, khan hiếm nguồn cung… cũng sẽ “đeo bám” thị trường trong năm 2023.

Nguồn cung thị trường bất động sản được bổ sung

Đầu năm 2023, thị trường bất động sản bước vào mùa cao điểm bán hàng với hàng loạt dự án của các ông lớn. Theo báo cáo SSI Research mới công bố, CTCP Vinhomes đã chính thức ra mắt dự án The Crown giai đoạn 3 của Vinhomes Ocean Park. Theo đó, Vinhomes có thể mở bán 1.000 căn hộ đầu tiên trong số 8.500 căn hộ thuộc phân khu thấp tầng của dự án Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown với giá bán từ 8 - 25 tỷ đồng/căn.

Vinhomes cũng sẽ bàn giao khoảng 45% trong tổng số 12.600 căn tại dự án Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire và các sản phẩm tại dự án Ocean Park và Smart City vào nửa cuối năm nay. Theo Savills, Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City chiếm 66% nguồn cung mới và 55% số lượng căn bán bán được của toàn thị trường trong quý 3/2022.

Trước đó, giai đoạn cuối năm 2022, Tập đoàn Hưng Thịnh đã ra mắt dự án Hanoi Melody Residences nằm trong trong khuôn viên khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai. Trong đợt mở bán lần đầu, giá nhà tại đây giao động từ 50 - 60 triệu đồng/m² tùy căn, tùy diện tích (đã bao gồm VAT). Theo bảng giá hiện tại, N04 đang có giá bình quân cao nhất dự án, giao động từ 50-58 triệu đồng/m².

Bên cạnh đó, báo cáo của Colliers Việt Nam mới đây chỉ ra, trong quý cuối năm 2022, thị trường bất động sản sẽ đón nguồn cung mới đến từ các chủ đầu tư Novaland, LDG Group, Centana, Bamboo Capital, Masterise Home... Cụ thể, dự án đóng góp nguồn cung lớn nhất là LDG Riverside (TP. Thủ Đức) với 2.000 căn. Tiếp đó là dự án Centana Điền Phúc Thành (TP. Thủ Đức) với 1.720 căn hộ. Thứ ba là dự án Stella Võ Văn Kiệt (quận Bình Tân) với 1.200 căn….

Cũng trong giai đoạn cuối năm 2022 và đầu năm 2023, thị trường TP.HCM dự kiến đón thêm nguồn cung mới từ loạt dự án như D-Aqua (quận 8) của DHA với 652 căn; Salto Residence - Phase 2 (TP. Thủ Đức) của SCC với 483 căn; The Metropole - Giai đoạn 4 (TP. Thủ Đức) của Sơn Kim Land với 200 căn; De La Sol (quận 4) của Capitaland với 193 căn; King Crown Infinity - giai đoạn 3 (TP. Thủ Đức)…

Ngoài ra, tại khu đô thị Vạn Phúc City (TP. Thủ Đức), Tập đoàn Vạn Phúc sẽ chờ mở bán dự kiến giai đoạn đầu năm 2023. Hay cùng khu vực, dự án Fiato Premier cũng chờ thêm tín hiệu của thị trường bất động sản năm 2023 mới bung thị trường dòng căn hộ, shophouse tại dự án này.

Người mua nhà chờ chính sách mới

Các chuyên gia nhận định việc nhiều chủ đầu tư bung hàng được xem là tín hiệu tích cực giúp cải thiện nguồn cung cho thị trường bất động sản vào đầu năm 2023. Tuy nhiên, nguồn cầu của năm 2023 liệu có tươi sáng hay không thì vẫn là ẩn số khó đoán bởi thị trường nhà ở năm 2023 vẫn trong giai đoạn “giao thời” với nhiều diễn biến khó lường, đặc biệt là khi các yếu tố vĩ mô như triển vọng kinh tế và các điều chỉnh về chính sách còn chưa rõ ràng.

Theo đại diện, Cushman & Wakefield, cả người mua và nhà đầu tư đều có xu hướng chờ xem chính sách mới của năm 2023 trước khi đưa quyết định. Tệp khách hàng hiện nay có tiền mặt trong tay được đưa ra, chủ yếu ưu tiên thanh toán nhanh với chiết khấu cao và nhiều ưu đãi.

Có thể kể đến một số xu hướng nổi bật là nhà ở xã hội, với khoảng 2,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội sẽ được phát triển cho những đối tượng thu nhập thấp trước năm 2025. Những chủ đầu tư lớn tham gia phát triển nhà ở xã hội: Vinhomes, Hưng Thịnh.

Khu Đông và khu Tây tiếp tục đóng góp chính yếu vào nguồn cung mới nhờ vào những cải thiện hạ tầng hiện hữu và những dự án hạ tầng sắp tới. Các chủ đầu tư đưa ra chính sách thanh toán linh hoạt tại thời điểm kiểm soát tín dụng cùng với các chương trình ưu đãi, chiết khấu để giữ vững doanh số.

Các chính sách thanh toán nhanh và mức chiết khấu cao đang dần được áp dụng rộng rãi như: Phương thức thanh toán nhanh, người mua có thể nhận mức chiết khấu từ 3% - 16%; Ân hạn nợ gốc và miễn lãi suất từ 12-36 tháng khi vay ngân hàng; Gói quà tặng nội thất, cam kết cho thuê lại hoặc chiết khấu thẳng vào giá trị căn hộ

Trong năm 2023, theo đại diện đơn vị này, do quỹ đất phát triển hạn chế, và khó khăn trong việc huy động nguồn vốn, nguồn cung mới dự kiến sẽ thấp hơn 900 căn, giảm 27% so với năm 2022.

Hầu hết các dự án mới so với những dự án trước đều có nhiều tiện ích hơn với cơ sở hạ tầng ngoại khu và nội khu hoàn thiện, với xu hướng lấy cảm hứng thiết kế lịch sử - văn hóa- nghệ thuật, góp phần nâng cao giá trị dự án. Có thể thấy, các dự án được xây dựng với kỳ vọng nhà không còn chỉ là nơi để ở, mà còn là một chốn nghỉ dưỡng cuối tuần giữa khung cảnh sông nước và môi trường thiên nhiên trong lành.

Về phía khách hàng, thị trường đang hướng tới nhu cầu mua ở thực, thay vì mua đầu tư như trước. Các dự án có pháp lý rõ ràng, có tiến độ thanh toán linh hoạt trong bối cảnh khó khăn về nguồn vốn, sẽ thu hút được khách hàng”.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, các quy trình liên quan tới việc cấp phép xây dựng và cấp phép bán nhà mặc dù đã được cải thiện nhưng vẫn còn rất nhiều bất cập và hạn chế, khiến các nhà đầu tư tiếp tục mất nhiều thời gian chờ đợi.

Đây cũng là một trong những nguyên nhân chính khiến nguồn cung trên thị trường bị giảm đáng kể. Vấn đề mất cân đối giữa cung và cầu vẫn tiếp tục diễn ra trong những năm gần đây khi giá nhà đã quá cao so với khả năng chi trả của phần đông người mua.

Mặc dù chính sách thắt chặt tín dụng đang dần được nới lỏng nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vẫn vô cùng khó khăn đối với cả nhà đầu tư cá nhân và nhà đầu tư thể chế (chủ đầu tư dự án).

Việc khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng kết hợp giá nhà tiếp tục gia tăng khiến tính thanh khoản của thị trường bị suy giảm ít nhiều. Năm 2023, thị trường BĐS kỳ vọng vấn đề này sẽ được tháo gỡ để ổn định và phát triển lành mạnh, theo bà Dung cho biết.

Dự báo về nhu cầu thị trường

Theo Batdongsan.com.vn, tâm lý sở hữu nhà đất khá mạnh của người Việt vẫn có xu hướng tăng lên chứ không giảm xuống, trong bối cảnh Việt Nam hiện không có quá nhiều kênh đầu tư ngoài chứng khoán, bất động sản, vàng... Do đó, người dân có xu hướng tìm đến nhà đất như một kênh trú ẩn tài sản an toàn. Tuy nhiên dòng tiền thời gian tới sẽ có sự chọn lọc gắt gao hơn, xu hướng lướt sóng không còn phù hợp nên nhu cầu sẽ nghiêng về các sản phẩm đáp ứng tiêu chí đầu tư dài hạn.

Ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Kinh doanh Nhà ở, Savills Hà Nội, cho biết hầu hết các giao dịch bất động sản trong thời gian vừa qua phần lớn đến từ phục vụ nhu cầu để ở. Các dự án được đầu tư bài bản và chuyên nghiệp bởi chủ đầu tư giàu kinh nghiệm vẫn luôn tạo được sức hút trên thị trường. Khi tiếp cận các sản phẩm này, người mua nhà và giới đầu tư sẽ phân tích kỹ lưỡng về khả năng chi trả sao cho không bị quá áp lực về dòng tiền.

"Người mua nhà có nhu cầu thực sẽ gặp khó khăn chi trả nếu sở hữu nguồn tài chính cá nhân hạn hẹp. Đối với những nhà đầu tư có sẵn dòng tiền nhàn rỗi, họ vẫn tìm đến những dự án có chất lượng xây dựng và vận hành tốt. Mặt khác, nhóm đối tượng sử dụng đòn bẩy tài chính đang gặp nhiều khó khăn hơn khi chính sách hỗ trợ cho vay đang được kiểm soát chặt chẽ. Tất cả những yếu tố này sẽ tác động đến tâm lý và nhu cầu bất động sản của người dân. Do đó, nguồn cầu bất động sản nói chung, nhà ở nói riêng vẫn đang là "ẩn số" trên thị trường bất động sản", ông Thêm chia sẻ.