Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bước vào giai đoạn “tái thiết”, tìm cơ hội phục hồi trong năm 2025?

Nền tảng cho sự phục hồi

Bất động sản nghỉ dưỡng vốn gắn chặt với ngành công nghiệp không khói – du lịch. Do đó, bất kỳ thay đổi tích cực nào của du lịch đều mang đến hy vọng hồi sinh cho phân khúc này.

Theo Tổng cục Du lịch, trong quý I/2025, Việt Nam đã đón hơn 4,5 triệu lượt khách quốc tế, tăng 35% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng khách nội địa đạt khoảng 28 triệu lượt, với mức chi tiêu bình quân cũng tăng nhẹ. Các điểm đến truyền thống như Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang, Đà Lạt tiếp tục giữ vị thế, trong khi những cái tên mới như Quy Nhơn, Phan Thiết, Quảng Ngãi cũng ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng về lượng khách.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội nhận định, sự phục hồi ổn định của ngành du lịch chính là bệ phóng cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, thị trường hiện nay không còn dễ dãi như trước. Những sản phẩm chỉ ‘bán giấy’ sẽ rất khó tồn tại. Khách hàng và nhà đầu tư yêu cầu sản phẩm có khả năng khai thác thực tế, có giá trị thật đi kèm dịch vụ chuyên nghiệp.

Ngoài lượng khách quốc tế, nhu cầu du lịch nội địa tăng trưởng ổn định cũng đóng vai trò quan trọng. Đặc biệt, xu hướng “workation” (vừa làm việc vừa nghỉ dưỡng) đang lan rộng, tạo điều kiện cho các sản phẩm second home, villa biển hoặc resort tích hợp tiện ích được ưa chuộng. Điều này giúp kéo dài thời gian lưu trú, tăng doanh thu cho ngành dịch vụ và tăng tỷ lệ khai thác thực tế của các sản phẩm nghỉ dưỡng.

Ông Nguyễn Văn Mỹ, thành viên Hội đồng Tư vấn Du lịch Quốc gia, cho biết: “Sự phục hồi bền vững của du lịch là tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, để phát triển lâu dài, các sản phẩm nghỉ dưỡng cần phải nâng cao chất lượng dịch vụ, có bản sắc và không thể tiếp tục mô hình đầu tư lướt sóng như trước đây.”

Nhiều doanh nghiệp du lịch lớn cũng đang tái cơ cấu danh mục đầu tư, chuyển trọng tâm sang các khu nghỉ dưỡng tích hợp tiện ích, đáp ứng nhu cầu lưu trú dài hạn và trải nghiệm đa dạng. Điều này cho thấy sự dịch chuyển rõ rệt từ “sản phẩm đầu cơ” sang “sản phẩm khai thác thực tế”.

Thay đổi tư duy đầu tư

Một trong những lý do khiến bất động sản nghỉ dưỡng rơi vào khủng hoảng trong giai đoạn 2020–2023 là mô hình “cam kết lợi nhuận” – nơi các chủ đầu tư hứa hẹn mức sinh lời 8–12%/năm mà không có cơ sở khai thác thực tế. Khi du lịch đứt gãy bởi COVID-19 và thị trường tài chính đảo chiều, những cam kết này lập tức sụp đổ, để lại hậu quả nặng nề cho cả chủ đầu tư và người mua.

Từ bài học đó, bước sang năm 2025, các doanh nghiệp đã có sự chuyển hướng rõ rệt. Thay vì đưa ra các cam kết tài chính phi thực tế, nhiều dự án hiện nay tập trung hoàn thiện hạ tầng, đẩy mạnh vận hành trước, sau đó mới mở bán từng phần. Mục tiêu là bán cho người có nhu cầu thực, muốn sở hữu tài sản vừa có giá trị nghỉ dưỡng, vừa có thể tự khai thác cho thuê hoặc sử dụng lâu dài.

Ông Ngô Văn Dũng, Tổng giám đốc một đơn vị phát triển nghỉ dưỡng tại miền Trung, cho biết: “Thị trường đã bước sang một chương mới. Chúng tôi không còn nói đến việc ‘bán hàng loạt’, mà tập trung hoàn thiện sản phẩm, tạo ra dòng tiền từ khai thác thực tế, rồi mới chào bán phần còn lại. Ai mua cũng thấy được tài sản mình vận hành thế nào, lợi nhuận ra sao, pháp lý đến đâu.”

Sự thay đổi tư duy cũng thể hiện ở cách thiết kế sản phẩm. Các mô hình mới như biệt thự nghỉ dưỡng vận hành linh hoạt, khu nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe (wellness resort), hoặc resort tích hợp thương mại – dịch vụ – lưu trú đang ngày càng phổ biến. Những dự án quy mô nhỏ, gắn với thiên nhiên, cá nhân hóa trải nghiệm cũng được ưa chuộng hơn so với các khu nghỉ dưỡng đại trà.

Về pháp lý, sau khi Luật Đất đai sửa đổi và Luật Nhà ở mới được Quốc hội thông qua, thị trường cũng kỳ vọng khung pháp lý cho loại hình bất động sản nghỉ dưỡng sẽ dần hoàn thiện hơn, nhất là với condotel và officetel – những loại hình từng vướng mắc pháp lý trong nhiều năm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhấn mạnh: “Chúng tôi hy vọng các văn bản hướng dẫn sẽ cụ thể, rõ ràng, và thực thi được. Thị trường không thiếu người có tiền, nhưng ai cũng cần sự minh bạch. Một khi sản phẩm nghỉ dưỡng có pháp lý rõ ràng, vận hành ổn định và khai thác hiệu quả, nhà đầu tư sẽ quay trở lại.”

Dẫu vậy, giới chuyên gia cũng lưu ý rằng thị trường nghỉ dưỡng vẫn sẽ phục hồi một cách chọn lọc. Chỉ những dự án ở vị trí chiến lược, có hệ sinh thái hoàn chỉnh và quản lý vận hành chuyên nghiệp mới có thể phát triển bền vững. Những dự án chạy theo phong trào, thiếu nghiên cứu thị trường và chỉ dựa vào marketing sẽ tiếp tục bị đào thải.