Thị trường bất động sản “tiếp đà” phục hồi vào cuối năm, doanh nghiệp “đuối sức” sẽ bị loại bỏ?

Nhiều trợ lực giúp thị trường phục hồi

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, trong khoảng thời gian chờ các bộ Luật mới "ngấm", thị trường bất động sản (BĐS) sẽ tiếp tục phục hồi chậm rãi, bền vững, với kết quả tốt dần lên. Đến cuối năm, quá trình phục hồi của thị trường BĐS sẽ có tiến triển rõ nét. Kết quả phục hồi sẽ tiếp tục phân hóa theo phân khúc và khu vực nhưng với mức độ phân hóa đồng đều hơn. Trong khoảng thời gian chờ các bộ Luật mới "ngấm", thị trường BĐS sẽ tiếp tục phục hồi chậm rãi, bền vững, với kết quả tốt dần lên.

Về phân khúc nhà ở, trên cơ sở các bộ Luật mới có hiệu lực sớm, Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương không ngừng "dốc sức" thúc đẩy thị trường BĐS phục hồi, các doanh nghiệp phát triển dự án sẽ “bung hàng" với các hoạt động truyền thông rầm rộ hơn. Nguồn cung trong nửa cuối năm 2024 sẽ tiếp tục được cải thiện, ước tính tăng khoảng 20% so với 06 tháng đầu năm 2024, được đóng góp chủ yếu từ phân khúc căn hộ cao cấp, hạng sang với chất lượng sản phẩm và mức giá bán phục hồi rõ nét cùng với nhiều hơn các sản phẩm thấp tầng khi các đại dự án đang hoàn tất các khâu cuối cùng gia nhập thị trường. Phần lớn các phân khu, dự án mới mở bán đến từ các dự án ở vùng ven thành phố, các tỉnh/thành xung quanh 2 đô thị đặc biệt. Nhu cầu mua nhà để ở sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao cùng với nhu cầu đầu tư phục hồi khoảng 30% so với hồi đầu năm và hướng tới các thị trường mới, còn nhiều dư địa tăng giá,... sẽ thúc đẩy lượng giao dịch tiếp tục tăng.

Theo VARS, lượng giao dịch dự kiến sẽ tăng khoảng 20% so với nửa đầu năm do nguồn cung dự kiến chỉ “bật tăng" vào thời điểm cuối năm, vẫn được đóng góp chủ yếu bởi loại hình căn hộ. Thanh khoản trên thị trường thứ cấp cũng được cải thiện và sẽ có chuyển biến rõ nét nhất vào thời điểm cuối năm khi nỗ lực của cơ quan quản lý Nhà nước, doanh nghiệp BĐS phát huy hiệu quả tốt hơn. Số lượng "xem" nhiều, mua cũng nhiều hơn. Với nguồn cung sơ cấp căn hộ, chủ yếu là căn hộ cao cấp tăng, mặt bằng giá căn hộ, tại các dự án có mức giá quanh 40 triệu đồng/m2 sẽ tiếp tục tăng, nhưng với tốc độ chậm hơn, khoảng 100-300 triệu/căn.

Giao dịch và giá bán biệt thự/liền kề, nhà phố cũng sẽ được cải thiện trên diện rộng, nhất là trên thị trường thứ cấp, nhờ nền tảng phục hồi trước đó và kỳ vọng về mức lợi nhuận cao hơn của nhà đầu tư. Còn đất nền thoát "đáy" giảm giá, dần trở lại là "kênh đầu tư vua". Tuy nhiên, nhà đầu tư chỉ "săn đón" đất đấu giá, các lô đất đã tách thửa, ở các khu vực có hạ tầng hoàn thiện, mặt bằng giá chưa quá cao.

Phân khúc Nhà ở xã hội cũng đứng trước cơ hội "đảo chiều" khi các quy định mới theo hướng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp, người mua nhà ở xã hội được thực thi hiệu quả; gói tín dụng 120 nghìn được sửa đổi theo hướng ưu đãi hơn.

Phân khúc BĐS công nghiệp tiếp tục tăng trưởng với hoạt động thâu tóm quỹ đất để phát triển KCN của các tập đoàn. Các mô hình KCN bền vững cũng sẽ được thúc đẩy phát triển khởi sắc và nhanh hơn, góp phần phát triển kinh tế xanh, tuần hoàn như chủ trương của Đảng và Nhà nước. Đồng thời gia tăng chuỗi giá trị, đáp ứng nhu cầu, tạo lợi thế cạnh tranh thu hút dòng vốn đầu tư bền vững.

Nguồn cung phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục được cải thiện với nhiều hơn doanh nghiệp “can đảm" ra hàng nhưng với số lượng không đáng kể do thị trường BĐS chung chưa thực sự khởi sắc. Nhiều dự án vẫn phải tạm dừng do gặp khó khăn về pháp lý, dòng tiền. Nguồn cung chủ yếu sẽ là loại hình cao tầng, giá trị dưới 5 tỷ. Sản phẩm condotel sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng sơ cấp và thứ cấp nhờ tạo ra dòng tiền ổn định với giá trị đầu tư không quá cao. Đặc biệt là được thúc đẩy bởi sự phát triển của ngành du lịch cũng như kỳ vọng về hành lang pháp lý hoàn thiện hơn. Trong khi, phân khúc biệt thự, shophouse nghỉ dưỡng khả năng tiếp tục phải cạnh tranh với các sản phẩm đang rao bán trên thị trường thứ cấp.

“Thanh lọc” các chủ thể không đủ năng lực

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, những quy định mới sẽ siết chặt hoạt động kinh doanh, môi giới BĐS. Đặc biệt, quy định về quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở thương mại, bỏ khung giá đất,... sẽ dần dần sàng lọc các chủ đầu tư yếu kém về năng lực, tài chính, quỹ đất... khỏi thị trường địa ốc.

VARS đánh giá, thực tế trong thời gian qua không ít những doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS làm ăn "chụp giựt" dự án chưa chuẩn chỉnh về pháp lý, hoàn thiện theo các quy định của pháp luật nhưng đã cho chạy bán hàng.

Chính vì vậy, thời gian vừa qua khi cơ quan nhà nước mạnh tay "siết" lại thì hàng loạt doanh nghiệp vẫn rơi vào cảnh "đứng hình".

Lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS chia sẻ: "Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở chính thức có hiệu lực sẽ tác động rất lớn đến thị trường. Từ đây, nhiều điểm nghẽn về hành lang pháp lý có thể mở ra, giúp doanh nghiệp tìm được "hướng đi đúng" để có thực hiện hoàn chỉnh các thủ tục của dự án".

Chúng ta có thể nhìn thấy thị trường BĐS đi xuống trong 2 năm qua, các doanh nghiệp hầu như đều vướng về pháp lý nên không thể chào sân các dự án mới, việc này khiến nguồn cung bị hạn chế. Tuy nhiên, vẫn có nhiều chủ đầu tư phát triển được dự án. Bởi vì đây là những doanh nghiệp thực hiện pháp lý khá là chuẩn chỉnh trong thời điểm hiện tại và tiềm lực về kinh tế, tiềm lực nội tại bên trong doanh nghiệp lớn nên họ có thể ra được dự án dù ở thời điểm khó khăn", người này cho hay.

Viện dẫn đơn cử một quy định mới của Luật Kinh doanh BĐS, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định.

Lãnh đạo này cho rằng, doanh nghiệp BĐS sẽ không thể tự do huy động vốn như thời gian trước, mà sẽ được quản lý chặt chẽ. Điều này cũng sẽ góp phần phân loại, sàng lọc năng lực chủ đầu tư.

Nếu trước đây, chủ đầu tư BĐS có thể thông qua nhiều hình thức để có thể huy động nhiều hơn 5% vốn thì nay không thể thực hiện được. Số tiền 5% trong tương quan tổng thể để phát triển một dự án là rất ít, đòi hỏi khả năng tự thân tài chính của doanh nghiệp. Doanh nghiệp phải thật sự có tiềm lực, có khả năng tài chính, dòng tiền đảm bảo… thì mới có thể phát triển sản phẩm bất động sản.