Thị trường đảo chiều, nhiều chủ nhà đất “quay xe” tăng mạnh giá bán?

Chủ nhà đất “quay xe” tăng giá bán

Trên thị trường bất động sản, có thể nói đất nền là phân khúc được các nhà đầu tư ưa chuộng, bởi mức lợi nhuận đem lại lớn. Tuy nhiên, từ giữa năm 2022 khi thị trường rơi vào ảm đạm, phân khúc đất nền khiến các nhà đầu tư lao đao rơi vào vòng xoáy giảm giá, cắt lỗ, chật vật tìm khách mua.

Theo đánh giá của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thời gian qua, phân khúc đất nền không còn tình trạng sốt như thời kỳ trước, các sản phẩm đất nền trải qua nhiều nhịp giảm giá, cắt lỗ đến 30-40% nhưng vẫn khó thanh khoản. Tuy nhiên, mức giảm này được hiểu là so với đỉnh sốt, vẫn chưa thực sự tiệm cận sát với giá trị thực.

Trong những tháng đầu năm 2023, trước áp lực lãi suất cho vay duy trì ở mức cao khiến nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức cao đã buộc phải rao bán cắt lỗ những khoản đầu tư vào bất động sản của mình.

Lấy ví dụ một nhà đầu tư đến từ Hà Nội, đã nỗ lực rao bán cắt lỗ khoản đầu tư 3 tỷ đồng vào đất nền từ cuối năm 2020 tại một khu đô thị tại trung tâm TP Sầm Sơn, tỉnh Thanh Hóa. Nhà đầu tư này cho biết thời điểm đó đã chấp nhận giảm 600 triệu đồng so với giá mua nhưng không thể chuyển nhượng thành công khi những khách hỏi mua muốn được giảm thêm 200-300 triệu đồng nữa.

Không chỉ đất nền, làn sóng cắt lỗ cũng lan rộng sang phân khúc căn hộ. Theo báo cáo của Colliers Việt Nam, nhiều khách mua chung cư đã thanh lý lại hàng với chủ đầu tư, chấp nhận mức phạt 20-30% giá trị căn hộ do đơn phương chấm dứt hợp đồng. Thời gian này cũng xuất hiện nhiều trường hợp nhà đầu tư chấp nhận “tặng” lại căn hộ có giá trị hàng tỷ đồng cho khách hàng nếu chấp nhận khoản vay hiện tại với ngân hàng.

Đến thời điểm hiện tại, mặc dù thanh khoản thị trường chưa thực sự khởi sắc, tuy nhiên nhiều phân khúc đã ghi nhận đà tăng giá quay trở lại. Nhiều môi giới bất động sản cho biết, thời gian gần đây, một số chủ nhà bất ngờ "quay xe" không bán dù đã chốt xong giá, thậm chí có chủ "phá cọc", giữ nhà.

Theo lời một môi giới tại Hà Nội, anh đang có gần 10 căn hộ được khách gửi bán. Từ sau Tết đến nay, đã có quá nửa số chủ nhà gọi điện đến thông báo hủy giá bán cũ, niêm yết giá mới tăng 15-30%. Môi giới này cũng cho biết hầu hết chung cư ở khu vực anh phụ trách trên địa bàn quận Thanh Xuân đều đã tăng giá (rao bán) từ 10-20%.

Cùng với diễn biến tích cực của thị trường, báo cáo nghiên cứu từ các đơn vị cũng cho thấy giá nhà đất nhiều nơi đã tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2023. Theo nghiên cứu của DXS – FERI mới công bố cho thấy, tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường bất động sản ước tăng khoảng 360% so với cùng kỳ năm 2023. Cụ thể tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường quý 1/2024 vào khoảng 25-30%, tăng so với con số 5-10% so với cùng kỳ. Trong đó khu vực Hà Nội và các tỉnh lân cận phía Bắc đang ghi nhận diễn biến mua bán bất động sản tích cực nhất với tỷ lệ hấp thụ đạt trung bình 30-40%, tăng 320% so với quý 1 năm ngoái.

Tương tự, báo cáo thị trường bất động sản quý I/2024 của Batdongsan cũng cho biết giá rao bán chung cư tại Hà Nội đã tiệm cận TPHCM. Cụ thể, vào quý I/2024, chung cư ở Hà Nội có mức giá trung bình là 46 triệu đồng/m2, trong khi giá chung cư TPHCM là 48 triệu đồng/m2.

Giá vẫn sẽ còn tăng?

Có thể nói, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trở lại, nhiều nhà đầu tư đã đưa ra quyết định đột phá khi dừng cắt lỗ nhà đất. Sự bùng nổ của thị trường đã khiến cho nhiều nhà đầu tư thay đổi chiến lược đầu tư, đặt niềm tin vào tiềm năng phát triển trong tương lai. 

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc thị trường DKRA Group, đánh giá rằng năm 2024, thị trường bất động sản sẽ có những diễn biến tích cực hơn. Tuy nhiên, ông cũng cho biết cần phải có sự kiên nhẫn vì không thể kỳ vọng vào sự khởi sắc ngay lập tức.

Trong nửa đầu năm 2024, thị trường có thể giảm đi khó khăn, nhưng để đảo chiều thành công, có lẽ phải đợi tới nửa cuối năm. Các sản phẩm đầu tư, đầu cơ có thể mất thêm từ 2 đến 3 quý nữa để phục hồi thanh khoản.

Dự báo về giá nhà năm 2024 còn nhiều tranh cãi. Một số chuyên gia cho rằng giá nhà sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung khan hiếm và nhu cầu nhà ở vẫn cao. Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng giá nhà sẽ có xu hướng giảm nhẹ do lãi suất ngân hàng giảm và nguồn cung dần được cải thiện.

Nhiều chuyên gia cho rằng, giá nhà chỉ có thể giảm khi thị trường tăng cung. Việc đẩy mạnh triển khai các dự án nhà ở xã hội và nhà giá tầm trung được xem là giải pháp quan trọng để bình ổn giá nhà.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, nhìn nhận nguyên nhân tăng giá chung cư, bên cạnh chi phí đầu vào tăng, còn đến từ việc các doanh nghiệp vướng quá nhiều thủ tục pháp lý, dẫn đến thời gian kéo dài, cung không đáp ứng kịp cầu.

Tuy nhiên, theo ông Quê, giá chung cư đang tăng không có nghĩa là không thể giảm. Minh chứng là trong quá khứ, ở giai đoạn 2008 - 2010 có dự án chung cư giá 50 - 70 triệu đồng/m2. Thế nhưng, đến năm 2011 - 2013, khi thị trường xuất hiện các dự án nhà thương mại giá rẻ, bình quân ở mức 11 - 15 triệu đồng/m2, thì lập tức giá chung cư trên thị trường giảm nhiệt.

Đơn cử, vào năm 2010, dự án chung cư Indochina Plaza trên đường Xuân Thủy (Cầu Giấy, Hà Nội), có giá bán bình quân 50 - 60 triệu đồng/m2. Nhưng đến năm 2013, khi nguồn cung tăng, giá nhiều căn hộ ở khu này chỉ còn 30-35 triệu đồng/m2. Sau hơn 10 năm, giá căn hộ tại đây hiện rơi vào khoảng 100 triệu đồng/m2.

Với những diễn biến thực tế, vị đại diện G6 Group nhận định nếu kịch bản cũ lặp lại, giá nhà có thể giảm từ năm 2026. Lý do là bởi các dự án nhà ở nói chung và các dự án nhà ở xã hội sẽ bắt đầu hoàn thiện về thủ tục, đẩy nguồn cung tăng lên trong khoảng 1 năm sau đó, giúp giá nhà hạ nhiệt.