Thị trường đất nền năm 2021: Thách thức đi liền cơ hội

Năm 2020 được xem là năm có nhiều biến động của phân khúc đất nền. Theo báo cáo thị trường 2020 của Batdongsan.com.vn, trong năm nay mức độ quan tâm đất nền đã suy giảm đáng kể tại hầu hết các thị trường chính trên cả nước. Tuy nhiên, vẫn có 3 tỉnh thành duy trì mức độ quan tâm tăng liên tiếp trong 3 năm qua, gồm: Hải Phòng, Bắc Ninh và Hòa Bình.

Cụ thể, trong năm 2020 nếu các “điểm nóng” đất nền năm 2018, 2019 như Long An, Bình Dương, Bình Thuận, Đà Nẵng... sụt giảm mức độ quan tâm lần lượt 27%; 24%; 46%; 40% thì đất nền Hải Phòng tăng trưởng 18% lượng quan tâm. Mức độ quan tâm đất nền Hải Phòng tăng trưởng mạnh nhất và bùng nổ vào quý cuối năm 2020 khi Hải Phòng phê duyệt chủ trương thành lập TP. Thủy Nguyên. Giá rao bán đất nền tại Hải Phòng cũng tăng trung bình khoảng 10% so với năm 2019, từ 19 triệu đồng/m2 lên 21 triệu đồng/m2.

Ngoài Hải Phòng, Bắc Ninh và Hòa Bình cũng là những tỉnh thành liên tục duy trì lượng quan tâm trong 3 năm liên tiếp. Trong đó, Bắc Ninh có lợi thế cửa ngõ Hà Nội với nhiều khu công nghiệp lớn. Giá rao bán đất nền tại Bắc Ninh trong năm 2020 tăng trung bình khoảng 20% (từ mức 17 triệu đồng/m2 lên 21 triệu đồng/m2). Điều đó cho thấy giá đất nền tại các địa phương vẫn đang tăng, trở thành miếng bánh ngon trong năm 2021 cho những nhà đầu tư thông minh.

Còn tại thị trường Hà Nội, theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, do tình trạng thiếu nguồn cung, giá bán được đẩy lên cao nên nhiều nhà đầu tư đã dịch chuyển ra vùng ngoại thành, nông thôn Hà Nội để đầu tư đất nền tại các huyện: Đông Anh, Gia Lâm, đặc biệt là Thạch Thất, Hoài Đức...

Hiện tượng nhà đầu tư xuất hiện tại các vùng nông thôn đã làm cho giá đất đai được đẩy lên cao nhanh chóng mặt. Có những nơi, vài năm trước ngưỡng giá đất trong làng chỉ vài trăm nghìn mỗi mét vuông, nay đã lên đến vài triệu, vài chục triệu một mét vuông, thậm chí đất vườn, đất ruộng cũng được đẩy lên vài triệu/m2. Xuất hiện nghịch lý: Giá đất trong một số dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn loanh quanh ngưỡng 30 - 40 triệu đồng/m2, nhưng đất trong làng xóm không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng đô thị đã có giá chào bán từ 20 - 30 triệu đồng/m2.

Ngay ở thời điểm đầu năm, khi dịch bệnh Covid-19 bùng phát mạnh, nhu cầu tìm kiếm đất nền, đất nông nghiệp ở một số khu vực gần với Khu đô thị Hòa Lạc cũng trở nên nhộn nhịp bất thường. Giá đất trong làng gần với đường lớn cuối năm 2019 ở mức 5 - 6 triệu đồng/m2 tăng lên 7 - 8 triệu đồng/m2. Cá biệt, một số khu vực gần với đường lớn được đồn thổi lên tới 20 - 22 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, việc đầu tư chạy theo tin đồn và hiệu ứng đám đông sẽ mang đến nhiều rủi ro cho nhà đầu tư. Giao dịch đất nền ở khu vực ngoại thành chủ yếu là những giao dịch nhỏ lẻ, nên thường xuất hiện giá ảo và bị đẩy lên cao. Khi dòng tiền có xu hướng đổ về đất nền thì nhà đầu tư cần tránh sự vội vàng, tránh theo tâm lý đám đông khiến cho sản phẩm bị nhảy giá, không đúng với giá trị thực.

Anh Nguyễn Hoài Khoa, một nhà đầu tư bất động sản có kinh nghiệm tại Hà Nội chia sẻ. Cách đây 2 năm, có trong tay 1 tỷ đồng tích góp. Gửi ngân hàng thì lãi suất không đáng kể, anh băn khoăn không biết nên đầu tư vào đâu. Được bạn bè mách nước, anh Khoa quyết định mua hai miếng đất nền khu vực huyện Tây Mỗ.

“Với mức giá khoảng 800 - 900 triệu đồng/nền, giấy tờ pháp lý đầy đủ, lại cho thanh toán nhiều đợt kéo dài hơn một năm nên tôi đầu tư luôn hai nền. Bây giờ giá mỗi nền lên trên 1,5 tỷ đồng, tôi lời 600 - 700 triệu đồng/nền. Tôi giữ lại một miếng làm của để dành, bán một miếng lấy vốn kinh doanh tiếp”.

Nhưng anh Khoa cũng chia sẻ đó là thời điểm của 2 năm trước, còn từ cuối 2019 đến đầu năm 2020, giá đất nền tăng cao, đầu tư vào đất nền để lướt sóng là không khả thi nên đầu tư vào đất nền chỉ giống như cất giữ của để dành. Anh Khoa và nhiều nhà đầu tư đang kỳ vọng năm 2021, thị trường đất nền sẽ có giao dịch tốt hơn, nguồn cung dồi dào hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, trong năm 2021, đất nền ven đô, đất nền có sổ đỏ vẫn là “con gà đẻ trứng vàng” của giới đầu tư cả nước. Đà tăng giá sẽ tiếp nối năm 2020.

Tuy nhiên, ông Đính cảnh báo, với tốc độ tăng phi mã, bất quy tắc như hiện nay, một số địa phương đã xuất hiện bong bóng bất động sản. Do đó, người mua cẩn trọng, phải tìm hiểu kỹ pháp lý, quy hoạch trước khi quyết định đầu tư.