Thị trường địa ốc vào giai đoạn khó khăn nhất về dòng tiền, doanh nghiệp chật vật tìm nguồn vốn

Tồn kho tăng mạnh, dòng tiền tắc nghẽn

Thanh khoản của thị trường đang đi xuống thấy rõ khiến cho việc bán hàng của nhiều doanh nghiệp trở nên chật vật hơn, hàng tồn kho tăng lên, dòng tiền trả trước của khách hàng giảm xuống. Việc cân đối các chỉ tiêu kinh doanh lẫn dòng tiền đang trở nên phức tạp hơn, nhất là bối cảnh hiện nay nguồn tín dụng lẫn trái phiếu gần như bị chặn lại.

Khoản “người mua trả tiền trước” được nhà đầu tư ví von rằng, đây là “của để dành” của doanh nghiệp, bởi nó sẽ được ghi nhận vào kết quả kinh doanh khi đến kỳ hạch toán. Tuy nhiên khảo sát trong báo cáo tài chính của nhiều doanh nghiệp thì khoản tiền này trong nửa đầu năm nay đang teo tóp dần. Cùng với đó là lượng tồn kho lớn cho thấy tình hình bán hàng trong nửa đầu năm của các doanh nghiệp không mấy sáng sủa.

Đơn cử, tại Tập đoàn Đất Xanh, kết thức kỳ BCTC quý III, tại thời điểm ngày 30/9/2022, Đất Xanh có tổng tài sản 31.301 tỷ đồng, tăng 11% so với đầu năm. Tiền và tương đương tiền giảm 60%, chỉ còn 1.077 tỷ đồng. Trong khi đó, các khoản phải thu ngắn hạn và hàng tồn kho tăng mạnh mẽ. Cụ thể, các khoản phải thu ngắn hạn đạt 12.946 tỷ đồng, tăng 20%; hàng tồn kho đạt 14.108 tỷ đồng, tăng 25% (trong đó, tồn kho bất động sản thành phẩm là 1.616 tỷ đồng, tồn kho bất động sản hàng hóa là 665 tỷ đồng).

Tổng giá trị các khoản phải thu ngắn hạn và hàng tồn kho đạt tới 27.054 tỷ đồng, chiếm 86% tổng tài sản. Con số này tăng rất mạnh so với đầu năm là 78%, phản ánh chất lượng tài sản của Đất Xanh ngày càng kém đi. Đó là chưa kể công ty còn khoản chi phí xây dựng cơ bản dở dang 713 tỷ đồng.

Hay tại Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền bức tranh tài chính cũng khá u ám. Tính đến ngày 30/9/2022, tổng tài sản của Nhà Khang Điền ghi nhận đạt hơn 21.470 tỷ đồng, tăng hơn 49% so với đầu năm chủ yếu từ việc gia tăng của hàng tồn kho, cũng là nguyên nhân chính khiến dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm nặng.

Tồn kho của doanh nghiệp đã tăng 65% so với đầu năm và chiếm khoảng 59% tổng giá trị tài sản với gần 12.729 tỷ đồng. Chiếm phần lớn hàng tồn kho là bất động sản xây dựng dở dang tại các dự án Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo (5.050 tỷ đồng, tăng 42%), dự án Đoàn Nguyên - Khu nhà ở Đoàn Nguyên (3.208 tỷ đồng, mới ghi nhận sau thương vụ mua lại công ty con trong nửa đầu năm), dự án Bình Trưng - Bình Trưng Đông (1.025 tỷ đồng, tăng 99%).

Khi dòng tiền có thể thu được từ khách hàng gặp khó, các nguồn huy động vốn khác của doanh nghiệp bất động sản như trái phiếu, tín dụng vẫn chưa được tháo gỡ.

Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, tính đến hết quý III năm 2022, giá trị vốn hóa ngành bất động sản đạt khoảng 1,7-1,8 triệu tỷ đồng. Dư nợ tín dụng của ngành tới cuối tháng 8 đạt 777.235 tỷ đồng, giảm 7.340 tỷ đồng so với cuối quý II.

Trong bối cảnh hoạt động giao dịch bất động sản thiếu minh bạch, hiện tượng kê “hai giá” nhằm trốn thuế còn phổ biến, giá nhà đất liên tục lập đỉnh mới, để tránh đầu cơ, ông Nghị cho rằng cần tiếp tục kiểm soát huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán và trái phiếu.

Ông cũng cho biết, dòng tín dụng chảy vào bất động sản trong thời gian tới sẽ tiếp tục được siết chặt. Tiền sẽ được ưu tiên cho các dự án phục vụ ở thực, nhà ở bình dân, có hiệu quả và khả năng thu hồi vốn cao.

Thực tế, không cần đợi đến bây giờ, khó khăn về dòng tiền đã được nhiều doanh nghiệp địa ốc lường trước từ cách đây nhiều tháng. Minh chứng rõ nhất là kể từ đầu quý III/2022, hàng loại ông lớn đã tung ra các chính sách ưu đãi khủng để “nịnh” khách hàng thanh toán sớm.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn tái cân bằng. Giá nhà sẽ tăng do chi phí tăng, thanh khoản sẽ giảm. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng thận trọng hơn trong các quyết định của mình.

“Nếu không được tháo gỡ, có thể thị trường thị trường sẽ có giai đoạn đóng băng và gây đổ vỡ cho các doanh nghiệp. Vì vậy, cần có các chính sách hỗ trợ để quá trình tái cân bằng của thị trường diễn ra suôn sẻ hơn, ít tổn thương hơn”, ông Đính nhấn mạnh.

Dòng vốn từ phía cầu cũng hẹp dần

Khoản tiền khách hàng trả trước của doanh nghiệp “teo tóp” cũng có thể được lý giải bởi việc tiếp cận vốn vay mua nhà của khách hàng gặp khó bởi room tín dụng đã hết. Ngoài room thì câu chuyện lãi suất liên tục tăng cũng đang thách thức cho dòng vốn thị trường bất động sản ở phía cầu.

Thị trường bất động sản trước nhiều diễn biến phức tạp, tính từ đầu năm 2022 đến nay, giá bất động sản đã tăng thêm từ 5 – 15%, lãi suất cũng tăng thêm 1 – 2%/năm. Hầu hết phân khúc căn hộ đều có giá từ 2 tỉ đồng/căn trở lên. Nếu khách vay 1 tỉ đồng, mỗi tháng phải trả ngân hàng từ 13-15 triệu đồng thì thu nhập của họ phải từ 40-50 triệu đồng/tháng mới đủ. Như vậy, trong thời gian tới, những người có thu nhập trung bình sẽ khó có khả năng tiếp cận nhà ở.

Theo Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam báo cáo, gần 100% nhà thầu xây dựng đang gặp phải tình trạng nợ đọng từ vài trăm đến hàng ngàn tỉ đồng. Nhiều doanh nghiệp kiến nghị cần luật hóa trách nhiệm thanh toán của chủ đầu tư để nhanh chóng giải quyết tình hình.

Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc ở TPHCM cho biết, bán hàng gặp khó, để cân đối dòng có nhiều phương án mà doanh nghiệp cân nhắc là giảm lợi nhuận có lợi nhuận kỳ vọng giảm xuống, cắt giảm chi phí, giảm giá nhà… Tuy nhiên bối cảnh chi phí đầu vào cho dự án đang đội lên việc cơ cấu tương đối khó. Muốn tìm lối ra về vốn doanh nghiệp phải chờ đến giai đoạn cấp vốn tiếp theo hoặc phải chấp nhận huy động từ đối tác thông qua M&A.

Trước những diễn biến từ thực tế, ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao của GIBC, nhận định trong những tháng cuối năm 2022, nếu van tín dụng bất động sản tiếp tục bị siết, cuộc khủng hoảng sẽ diễn ra theo 2 cấp độ.

Cấp độ thứ nhất, bên bán giảm giá tài sản để thoát hàng và có người mua, lượng tồn kho giảm, đây là kịch bản tích cực trong tình hình xấu ở mức trung bình. Cấp độ thứ hai, bên bán giảm giá tài sản để cắt lỗ nhưng không ai mua, đây là kịch bản tồi tệ có thể đẩy thị trường vào khủng hoảng.

Dù ở bất kỳ kịch bản bào, thì theo ông Nghĩa, các doanh nghiệp phát triển bất động sản đã đến lúc phải cấu trúc lại sản phẩm cho giai đoạn cuối năm 2022 và năm 2023, trong đó cần tự cân nhắc quay lại thị trường phục vụ nhu cầu thật hay tiếp tục phóng lao theo chiến lược bán các sản phẩm chỉ phục vụ đầu tư và đầu cơ.

"Sự lựa chọn của doanh nghiệp và phản ứng của người mua có thể quyết định mức độ khủng hoảng nhẹ hay nặng trong 6-12 tháng tới", ông Nghĩa nhận định.

Hiện, nhiều doanh nghiệp phát triển dự án đang có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm hướng đến nhu cầu ở thực, đáp ứng khả năng tài chính của đại đa số người mua nhà. Đây được đánh giá là một bước đi quan trọng giúp cân bằng và ổn định lại thị trường.