Sau nới room tín dụng, thị trường địa ốc đang có chiều hướng thay đổi?

Thanh lọc thị trường

Từ giữa tháng 5 đến nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với nhiều khó khăn về dòng tiền, dự án gần như phải dừng lại do thiếu vốn. Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư vẫn trụ vững, phát triển dự án mới và bàn giao cho khách hàng.

Thực tế, chỉ sau một quý bị thắt chặt tín dụng và kênh trái phiếu gặp khó, thị trường bất động sản đã có nhiều thay đổi và đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn.

Bà Võ Thị Khánh Trang Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, cho rằng việc siết tín dụng bất động sản thực tế phần nào cũng là tín hiệu tích cực cho thị trường. Điều này cho thấy thị trường đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn.

Bà cũng cho biết, việc siết tín dụng có thể làm giảm tỷ lệ nhóm người mua với mục đích đầu cơ, lướt sóng và không có nhu cầu ở thực. Từ đó giúp người mua nhà có nhu cầu thực đến gần hơn với cơ hội sở hữu nhà.

"Cũng phải thẳng thắn nhìn nhận rằng các chủ đầu tư hiện nay đang phải đối mặt với chi phí sử dụng đất và giá nguyên vật liệu tiếp tục tăng cao. Điều này cũng là một khó khăn cho chủ đầu tư và tác động đến giá bán cuối cùng của sản phẩm", bà nói.

Bất động sản phục vụ nhu cầu thực lên ngôi

Trong nửa đầu năm 2022, thị trường BĐS ghi nhận những diễn biến cả tích cực lẫn tiêu cực. Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn cho thấy, lượt tìm kiếm BĐS toàn quốc trong quý 1/2022 giảm 4% so với cùng kỳ năm 2021, riêng TP.HCM, lượng tin đăng và mức độ quan tâm đến BĐS giảm lần lượt 5% và 8%. Riêng trong tháng 5/2022, mức độ quan tâm toàn trang giảm 11%, đất và đất nền dự án là hai loại hình chịu ảnh hưởng nặng nhất với mức giảm 12%. Tại TP.HCM và các tỉnh vệ tinh, nhu cầu tìm mua đất nền cũng giảm trung bình từ 1 -20% so với cùng kỳ.

Theo các chuyên gia của Batdongsan.com.vn, sự sụt giảm nhu cầu mua đất và đất nền dự án thời gian qua do loại hình này chủ yếu phục vụ nhu cầu đầu tư lướt sóng, mua đi bán lại. Tác động từ siết tín dụng vào BĐS cùng chính sách mạnh tay với phân lô bán nền của chính quyền nhiều địa phương gây ảnh hưởng mạnh đến hoạt động mua bán và làm thanh khoản loại hình này đi xuống. Tuy nhiên, với các loại hình BĐS phục vụ cho nhu cầu mua ở thực và đầu tư dài hạn, tình hình không quá ảm đạm như nhiều người lo ngại.

Nhiều chuyên gia bất động sản (BĐS) nhận định, người mua BĐS hiện nay ưu tiên sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có thanh khoản tốt và nhu cầu mua bán, cho thuê cao. Không chỉ khách hàng mà nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng đang hướng tới phân khúc BĐS phục vụ nhu cầu ở thực.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam cho biết, các sản phẩm BĐS đáp ứng nhu cầu ở thực luôn là tâm điểm thị trường trong thời gian qua. Hầu hết dự án đều có tỷ lệ bán hàng khá cao (trên 70% giỏ hàng) trong thời gian bình quân 2 - 3 tháng.

Tuy nhiên, nguồn cung phân khúc này đang rất khan hiếm và có xu hướng ngày càng giảm, các dự án có mức giá 1-2 tỷ đồng cạn kiệt. Thực tế đó đòi hỏi các chủ đầu tư cần nghiên cứu, cơ cấu lại sản phẩm phù hợp để tránh rơi vào vết xe đổ khủng hoảng và "đóng băng" thị trường.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thọ Tuyển, nguồn cung chủ yếu tập chung ở phân khúc nghỉ dưỡng và đất đấu giá các tỉnh; nguồn cầu lại bị phân hóa, nhu cầu thực cao, nhu cầu đầu tư bão hoà, nhu cầu đầu cơ biến mất, BĐS “phòng thủ” lên ngôi. BĐS "phòng thủ" là BĐS phục vụ nhu cầu thật như: chung cư, khu công nghiệp, phụ trợ khu công nghiệp có nhiều tiềm năng phát triển; BĐS đầu cơ - dựa vào qui hoạch, phân lô tách sổ,.. để đầu cơ thổi giá sẽ hết đất diễn vì pháp lý siết chặt, dòng tiền không còn dễ dãi. BĐS "triệu đô" sẽ nghỉ ngơi một thời gian nữa. Vì đây là những BĐS nghỉ dưỡng có tổng giá trị cao, hoặc các siêu biệt thự nội đô có giá vài triệu đô la. Nếu như 6 tháng trước, các biệt thự 30 - 60 tỷ đồng tăng lên 100 tỷ đồng/căn, chỉ sau vài tháng thì rõ ràng bây giờ sẽ không có chuyện tăng giá như vậy, thanh khoản sẽ chậm lại, nhà đầu tư không dễ xuống tiền.

Nhìn nhận thị trường thời gian tới, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho biết hiện nay "room" tín dụng của các ngân hàng đã được nới, đây là tín hiệu tích cực cho toàn thị trường. Ông cho rằng, sau gần nửa năm thắt chặt tín dụng thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng không ít. Nhiều doanh nghiệp lao đao vì thiếu nguồn vốn phát triển. Điều này làm cho thị trường đột ngột giảm tốc.

Tuy nhiên, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản cho rằng thời gian tới nguồn vốn vay mới sẽ có xu hướng chảy đúng chỗ khi vào những dự án lớn chuẩn về pháp lý được đầu tư bởi những doanh nghiệp giàu tiềm lực. Ông cũng mong muốn dòng vốn sẽ chảy thêm vào các dự án có tính chất có ích cho xã hội, phù hợp nhu cầu sử dụng khai thác kinh doanh. "Với các dự án sắp hoàn thành thì phải tạo điều kiện tiếp tục hoạt động để tạo lợi ích cho cả doanh nghiệp, xã hội và nền kinh tế", ông nói.