Một quý "song gió" với các doanh nghiệp địa ốc

Nhiều doanh nghiệp địa ốc phải lùi kế hoạch bán hàng

Nếu như trước đây vài tháng, nhiều doanh nghiệp địa ốc dự báo sẽ mang lại nguồn cung mới cho những tháng cuối năm thì hiện nay, nhiều doanh nghiệp đã phải lùi kế hoạch bán hàng vì gặp khó khăn về nguồn vốn, mặc dù đã được nới tín dụng nhưng không ăn thua.

Công ty chứng khoán ACB (ACBS) đánh giá, doanh thu quý III cũng như cả năm 2022 của Công ty cổ phần Đất Xanh (mã DXG) sẽ không mấy khả quan khi các dự án Opal Cityview, DXH Parkview tại Bình Dương và Lux Star tại TP.HCM phải lùi kế hoạch mở bán trong năm nay sang năm tới.

Nói về nguyên nhân này, Ban lãnh đạo Đất Xanh cho biết, do thị trường bất động sản gặp khó khăn, xuất phát chủ yếu từ động thái thắt chặt tín dụng đối với cả chủ đầu tư và người mua nhà, ảnh hưởng đến kế hoạch mở rộng quỹ đất, hoạt động bán hàng, thời gian triển khai và bàn giao dự án, bên cạnh việc cấp phép dự án tiếp tục bị siết chặt.

Ngoài ra, tập đoàn Nam Long, Novaland, … cũng lùi kế hoạch bán hàng. Thông báo lùi kế hoạch dù không phổ biến nhưng phần nào cho thấy thị trường địa ốc đang trong giai đoạn khó khăn.

Nhiều doanh nghiệp địa ốc còn dự báo kết quả kinh doanh không mấy lạc quan. Ông Hoàng Văn Tăng, Tổng giám đốc Tổng công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng - DIC Corp (mã DIG) tỏ ra không mấy lạc quan về kết quả kinh doanh năm 2022 của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trước động thái kiểm soát chặt chẽ dòng vốn vào thị trường địa ốc của cơ quan quản lý cũng như việc cấp phép mới dự án. Việc thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán đều đang diễn biến không thuận lợi là một trong những lý do khiến DIC Corp phải hủy kế hoạch chào bán 100 triệu cổ phiếu đã lên trước đó.

Hay như Tập đoàn Hà Đô (mã HDG), ông Nguyễn Trọng Minh, Phó chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn chia sẻ, lợi nhuận quý III/2022 ước tính giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước, nhưng sẽ cải thiện hơn trong quý IV này khi mở bán dự án Hado Charm Villas. Ông Minh cho biết, dự án này sẽ tiếp tục đóng góp chính vào kết quả kinh doanh mảng bất động sản của Tập đoàn trong năm 2023.

Còn với Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia (mã AGG), kế hoạch kinh doanh năm 2022 với doanh thu đạt 5.500 tỷ đồng (gấp 3 lần thực hiện năm 2021) và lợi nhuận sau thuế Công ty mẹ đạt 500 tỷ đồng (tăng trưởng 19%) được cho là sẽ khó hoàn thành trong bối cảnh cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà đều khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng như hiện nay.

Kỳ vọng gì cho thị trường bất động sản năm 2023?

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, “giới hạn tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã tạo rào cản trong việc giải ngân vốn vay cho khách hàng, đồng thời người mua nhà cũng đắn đo hơn khi đưa ra quyết định”.

Hoạt động bán hàng gặp khó khăn, trong khi chi phí xây dựng tăng cao khiến các doanh nghiệp bất động sản đối mặt với bài toán tài chính đầy thách thức, nên phải tìm cách huy động vốn từ nhiều nguồn. Trước đây, phát hành cổ phiếu hay trái phiếu doanh nghiệp là những kênh huy động vốn chủ lực của các doanh nghiệp bất động sản, nhưng nay thị trường chứng khoán đang trong xu hướng giảm khiến nhiều doanh nghiệp phải tạm dừng hoặc thay đổi phương án phát hành cổ phiếu, trong khi huy động vốn trái phiếu ngày càng lại siết chặt hơn.

Bà Trang Bùi nhấn mạnh: “Trong quý IV/2022, lợi nhuận của các chủ đầu tư lớn có thể vẫn giữ được ở mức kỳ vọng nhờ một số dự án trọng điểm phát triển trong giai đoạn 2019-2021 đã đến thời điểm bàn giao nhà. Tuy nhiên, năm 2023 được dự đoán sẽ là giai đoạn rất khó khăn và lợi nhuận của ngành bất động sản có thể sẽ chạm đáy vì danh mục dự án không còn dồi dào và lượng bán hàng sụt giảm liên tiếp trong 2 năm qua”.

Bà cũng cho biết, năm 2023 còn là thời điểm các chủ đầu tư đối mặt với áp lực phải thanh toán hay đảo nghĩa vụ nợ đến hạn. Đặt trong môi trường lãi suất tăng như hiện nay, chi phí đảo nợ sẽ tăng lên đáng kể và gián tiếp tác động đến tiến độ triển khai các khu đô thị, khu nghỉ dưỡng.

heo ước tính của FiinGroup, chỉ tính riêng ngành địa ốc, chi phí đảo nợ đã chiếm 59% tổng giá trị nợ đáo hạn. Trong đó, giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2022 đạt khoảng 35.560 tỷ đồng và tăng lên mức kỷ lục 61.370 tỷ đồng vào năm 2023. FiinGroup dự báo, thời gian tới sẽ là giai đoạn khó khăn để các doanh nghiệp xoay xở dòng tiền trả nợ gốc và lãi trái phiếu do thị trường trái phiếu đã thu hẹp đáng kể từ đầu năm 2022.

“Việc đáp ứng nghĩa vụ nợ sắp tới sẽ khó khăn hơn trong bối cảnh lãi suất đi lên, làm gia tăng gánh nặng chi phí lãi vay của nhiều doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực thâm dụng vốn nhưng đang gặp trở ngại trong tiếp cận dòng vốn tín dụng như bất động sản”, FiinGroup nhận định.

Ở góc nhìn lạc quan hơn, Agriseco Research đưa ra đánh giá tích cực trong quý IV/2022 khi đây là thời điểm sôi động nhất đối với các doanh nghiệp địa ốc. Theo đơn vị nghiên cứu này, room tín dụng sẽ sớm được mở trở lại và có chọn lọc trong quý IV và điều này sẽ giúp các doanh nghiệp huy động thêm nguồn vốn triển khai xây dựng, mở bán dự án; giúp tâm lý nhà đầu tư bớt e dè và thị trường bất động sản sôi động trở lại. Bên cạnh đó, bước sang năm 2023, thị trường bất động sản sẽ đón chờ việc sửa đổi 3 sắc luật quan trọng gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Tham chiếu trong quá khứ, những lần chỉnh sửa Luật Đất đai hay các chính sách, quy hoạch mới đều tác động tích cực tới thị trường bất động sản sau đó.