Thời gian tới sẽ không còn chung cư dưới 100 triệu đồng/m2?

Thu nhập không theo kịp đà tăng giá bất động sản

Chuyên gia cho biết xu hướng tăng giá bất động sản là điều không thể tránh khỏi, nhưng việc giá tăng mạnh trong thời gian ngắn là điều bất bình thường. Tại TP HCM, một số dự án mở bán gần đây cũng lập mặt bằng giá mới. Một số dự án tại TP Thủ Đức giới thiệu sản phẩm căn hộ từ 100 triệu đồng/m2 trở lên, thuộc phân khúc cao cấp, cao hơn khoảng 30% so với mặt bằng giá trung bình của quý III. Các dự án cũ tạm ngừng triển khai có dấu hiệu tái khởi động và đều có giá dự kiến cao gấp 2-3 lần so với giá trước đây.

Chuyên gia Batdongsan dự báo các dự án chung cư tại TP HCM và Hà Nội trong 5-10 năm tới sẽ không còn dưới 100 triệu đồng/m2. Một số dự án có thể đạt mốc 500 triệu đồng/m2, điều đã xảy ra ở các đô thị lớn như Hong Kong, Bangkok, Seoul...

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng, trong khi nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, làm giá bất động sản, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM và các khu vực phát triển kinh tế trọng điểm, tăng mạnh hơn, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của người dân. Điều này khiến việc sở hữu nhà ở từ nguồn cung nhà ở thương mại trở nên khó khăn hơn bao giờ hết.

Phân khúc căn hộ chung cư bình dân có mức giá bán dưới 25 triệu đồng/m2 gần như không có giao dịch và sản phẩm để bán. Căn hộ chung cư trung cấp có mức giá từ 25 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2 vẫn chiếm tỷ trọng cao về giao dịch và nguồn cung trên thị trường. Còn lại là căn hộ chung cư cao cấp, siêu cao cấp có mức giá trên 50 triệu đồng/m2.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định giá bất động sản tăng nhanh khiến cơ hội sở hữu nhà xa tầm với của người dân. Điểm lại giai đoạn 2012-2013, ông Hiển nói giá căn hộ trung cấp tại TP HCM khoảng 22-25 triệu đồng/m2, cao cấp khoảng 30 triệu đồng/m2, còn lương chuyên viên văn phòng khoảng 20 triệu đồng/tháng. Sau hơn thập kỷ, đến năm nay, giá căn hộ trung cấp đã ở mức 50-65 triệu đồng/m2, nhưng lương chuyên viên văn phòng chỉ ở khoảng 25 triệu đồng/m2. Tiền lương không theo kịp đà tăng giá bất động sản, ông Hiển khẳng định.

Giá căn hộ chung cư liên tục tăng và thiết lập mặt bằng mới, ở ngưỡng cao trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, vượt xa khả năng chi trả và tốc độ gia tăng thu nhập của đại đa số người dân. Chuyên gia cho rằng với mức sống ở TP HCM, sở hữu nhà trước tuổi 30 với đại đa số người dân là vô cùng khó. Để có thể sở hữu, người trẻ và các gia đình trẻ cần sự hỗ trợ từ chính sách. Tuy nhiên, tâm lý sở hữu nhà của giới trẻ đang giảm, dưới 30 tuổi không quá quan tâm tới điều này, vì ngại áp lực tài chính, phải phấn đấu quá nhiều.

Để giá bất động sản giảm, chuyên gia khuyến nghị cần đẩy mạnh giãn dân, mở rộng vùng đô thị. Tại TP HCM, nhà đầu tư có thể nhìn thấy nhiều khu vực trung tâm có giá 150-200 triệu đồng/m2 căn hộ, nhưng khu vực vùng ven chỉ 40-50 triệu đồng/m2. Do đó, nếu người dân có thể đi xa hơn thì giá sẽ giảm, nhưng đó là câu chuyện của 5-10 năm nữa.

Cân đối lại nguồn cung

Khi bất động sản đang dần phục hồi bước vào chu kỳ mới, với những quy định mang tính "cởi trói" và quyết tâm của Chính phủ, nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ được cải thiện nguồn cung, góp phần tái cơ cấu sản phẩm, giúp thị trường phát triển ổn định, minh bạch hơn, người dân vơi nỗi lo an cư.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) - cho biết việc hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể triển khai dẫn đến thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung sản phẩm. Thị trường bị áp đảo bởi khoảng 70% nguồn cung thuộc nhà ở cao cấp, vắng bóng căn hộ bình dân, vừa túi tiền. Người có thu nhập thấp, trung bình khó tiếp cận với nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

Để giải quyết nhu cầu nhà ở, người dân đô thị đã phải dạt ra các tỉnh vùng ven TP HCM để tìm nhà, chấp nhận đi làm xa hơn, di chuyển nhiều hơn… Trong khi đó, thị trường nhà ở xã hội dù đã rất cố gắng vươn lên nhưng cũng không thể đáp ứng kịp nhu cầu sở hữu nhà.

Số liệu của Bộ Xây dựng chỉ ra năm 2021 có 16 doanh nghiệp đã đăng ký thực hiện hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhưng đến nay mới triển khai được 10%, số lượng dự án hoàn thành đạt 4% kế hoạch. Giai đoạn 2021-2025, cả nước dự kiến cần 1,1 triệu căn nhưng khả năng đáp ứng chỉ 0,4 triệu căn (được 36%). Giai đoạn 2026-2030, nhu cầu là hơn 1,3 triệu căn và khả năng đáp ứng dự kiến khoảng 0,6 triệu căn (được 46%).

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - nhìn nhận trước đây, việc thực hiện dự án nhà ở xã hội có nhiều khó khăn, vướng mắc, tập trung vào 5 yếu tố: quỹ đất, thủ tục, cơ chế, vốn và đầu ra thị trường. Hiện nay, vấn đề thủ tục, đầu ra và vốn đã gần như được "cởi trói" ở các quy định pháp luật gần đây. Tuy vậy, để nhà ở xã hội có thể hoàn thành sứ mệnh của mình, giới chuyên gia nhìn nhận vẫn cần có những cải tổ, thay đổi mạnh mẽ từ chính quyền và doanh nghiệp.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực đề xuất sự chung tay của 4 nhà, gồm Nhà nước, nhà băng, nhà đầu tư và nhà dân. Trong đó, Nhà nước lo quy hoạch kế hoạch, quỹ đất, hạ tầng xã hội, xác định nhu cầu địa phương cho chính xác tránh thừa thiếu, xác nhận thủ tục liên quan chỗ ở, thu nhập, vốn mồi.

Nhà băng (ngân hàng) lo nguồn vốn, đẩy mạnh cho vay ủy thác và thu hồi vốn, tránh nợ xấu. Nhà đầu tư nên bố trí nguồn vốn, quan tâm phát triển hệ sinh thái nhà ở xã hội và chất lượng công trình, phối hợp với các địa phương, xác định ngay từ đầu là làm dự án cho thuê hay để bán, hay cả 2.

Với người dân, chuyên gia cho rằng cần tự mình phải thiện chí làm thủ tục, quy trình xác nhận, làm hồ sơ mua nhà ở xã hội một cách chỉn chu, đúng nơi đúng chỗ; lo tiết kiệm tiền, chi tiêu hợp lý; phải có đòn bẩy tài chính phù hợp.