Thị trường bất động sản đang phục hồi nhưng nhà đầu tư lại “chùn tay” do giá đã tăng quá cao?

Thị trường thoát ảm đạm

Theo trang Batdongsan.com.vn, trong tháng 10/2024, lượt tìm kiếm nhà tăng 9% và lượng tin đăng bán nhà tăng 18% so với tháng 9/2024. Trong 10 tháng đầu năm 2024, lượt tìm kiếm nhà tăng 22% và tin đăng bán nhà tăng 13% so với cùng kỳ năm 2023.

Trên thực tế, ở TPHCM, từ quý III/2024, nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS) đã chào bán sản phẩm.

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, nguồn cung căn hộ mới hiện nay đều thuộc giai đoạn tiếp theo của các dự án BĐS đã mở bán trước đó. Đặc biệt, có gần 300 căn hộ được chào bán lại từ các dự án đã tạm dừng bán hàng trong 1-2 năm gần đây và khoảng 2.700 căn hộ dự kiến sắp mở bán.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam - cho biết, trong các tháng cuối năm 2024, ở TPHCM, ngoài các dự án BĐS mới, sẽ có thêm các dự án BĐS hoàn thiện các thủ tục pháp lý để tái khởi động sau nhiều năm ngừng triển khai. Trong quý IV/2024, TPHCM có thêm khoảng 3.000 căn hộ chung cư được mở bán, nâng tổng số căn hộ chung cư được mở bán mới trong năm 2024 lên 5.000 căn. Số căn hộ bán ra ở TPHCM trong năm 2024 ít hơn so với năm 2023 do các dự án BĐS lớn dời thời điểm mở bán sang năm 2025. Trong năm 2025, dự kiến sẽ có gần 10.000 căn hộ được chào bán.

Trong báo cáo gửi Bộ Xây dựng mới đây, UBND TPHCM khẳng định, thị trường BĐS TPHCM đã bước qua thời kỳ trầm lắng. Cụ thể, quý III/2024, TPHCM có 31 dự án nhà ở thương mại được triển khai, với 31.167 căn. Trong đó, có 4 dự án đủ điều kiện để huy động vốn từ sản phẩm nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, với 1.611 căn.

Bà Trần Thị Khánh Linh - Phó giám đốc bộ phận tư vấn, Công ty Dịch vụ BĐS Savills Việt Nam - nhận định: Việt Nam là điểm đến đáng tin cậy của nhà đầu tư nước ngoài. Nhu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài về nhà ở rất lớn, bên cạnh nhu cầu về nhà xưởng, văn phòng và họ luôn yêu cầu các dự án BĐS phải có tính pháp lý đầy đủ, rõ ràng. Việc các bộ luật liên quan đến BĐS đồng loạt có hiệu lực giúp các nhà đầu tư nước ngoài củng cố niềm tin vào thị trường BĐS Việt Nam.

Ông David Jackson - Tổng giám đốc Công ty Tư vấn BĐS Avison Young Việt Nam cũng cho rằng thị trường BĐS đang có dấu hiệu hồi phục. BĐS vẫn là kênh giữ vốn an toàn và ít biến động so với các kênh khác, nhưng nhà đầu tư vẫn nên cân nhắc trước các quyết định mua, bán BĐS bởi kinh tế Việt Nam đang phải chịu ảnh hưởng của các biến động kinh tế, chính trị trên thế giới và trong khu vực. Ngoài ra, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất chắc chắn sẽ tăng do nhiều yếu tố như bảng giá đất mới, hệ số K và do nguồn cung thu hẹp. Điều này sẽ làm tăng nghĩa vụ tài chính khi người dân mua, bán BĐS.

Nhiều nhà đầu tư “chùn tay”

Mặc dù thị trường bất động sản đang phát đi những tín hiệu cho tiến trình phục hồi song với việc giá tăng quá cao đã khiến nhiều nhà đầu tư “chùn tay”, họ đã tạm ngừng giao dịch để quan sát thị trường bởi nhận thấy rủi ro ngày càng hiện hữu.

Một nhà đầu tư có kinh nghiệm tại vùng ven Hà Nội cho biết, thời điểm quý IV/2024 có thể coi là đỉnh giá của bất động sản thổ cư khu vực vùng ven. Tỷ lệ xảy ra một nhịp tăng giá đột biến gần như là không thể. Do đó, những nhà đầu tư có khuynh hướng “lướt sóng” sẽ rất mạo hiểm nếu xuống tiền vào giai đoạn này. Hầu hết những người đang “ôm” đất tại ngoại thành đều xác định sẽ đầu tư trung và dài hạn, tối thiểu khoảng 3 - 5 năm.

Dù là người đi lên từ bất động sản vùng ven, nhưng một nhà đầu tư khác cũng thừa nhận rằng, bản thân cảm thấy bất an trước đà tăng giá “phi mã” hiện nay. Cùng với những thông tin tiêu cực về đất đấu giá và đà tăng của lãi suất ngân hàng, nhà đầu tư này cho rằng, thị trường sắp đến giai đoạn không còn sức bật và sẽ chuyển sang đi ngang. Cũng không loại trừ kịch bản dòng tiền sẽ rời khỏi thị trường Hà Nội và chuyển hướng sang các tỉnh lân cận, thậm chí là tiến vào TP.HCM.

Theo dự báo, từ cuối năm 2024, cán cân cung - cầu trên thị trường sẽ trở nên cân bằng hơn khi lượng dự án mới ra hàng tăng lên, bên mua dần lấy lại vị thế.

Khảo sát của Dat Xanh Services cho thấy, hiện nay, thị trường có sự phân hóa rõ nét giữa 2 nhóm khách hàng chủ đạo: Nhóm quan sát, chờ đợi và nhóm tranh thủ cơ hội khi giá bất động sản chưa tăng mạnh.

Trong đó, nhóm nhà đầu tư đang tận dụng thời điểm thị trường có tín hiệu tốt, luật mới đang ở giai đoạn đầu… để săn bất động sản với kỳ vọng có bước vọt về giá trong tương lai. Nhóm nhà đầu tư này thường có sẵn nguồn tài chính và tạo được hiệu ứng cục bộ ở một số khu vực, phân khúc tiềm năng.

Theo Dat Xanh Services, vừa qua, một số khu vực phía Nam ghi nhận giao dịch đất nền tăng mạnh, nhiều người tiếp tục đi săn nhà đất giá tốt. Họ là những nhà đầu tư đã cơ cấu được sản phẩm cũ và đang gia tăng đầu tư ở những khu vực, phân khúc tiềm năng.

Tuy nhiên, so với giai đoạn trước, các nhà đầu tư đi săn hàng trong tâm thế thận trọng hơn. Trong khi đó, một bộ phận nhà đầu tư đã vay ngân hàng để đầu tư đất trước đó đang cố gắng “gồng” lãi và chưa đưa ra quyết định ở giai đoạn này.

Ngoài ra, cũng còn một bộ phận nhà đầu tư giữ tâm lý chờ đợi, chấp nhận gửi tiết kiệm với mức lãi suất thấp vì chưa tin tưởng vào thị trường. Điều này phần nào làm chậm đà phục hồi của thị trường chung.