Thủ phủ 'phân lô bán nền' hạ nhiệt - nhà đầu tư ‘vỡ mộng’

Thị trường đất nền ở khu vực từng được coi là “thủ phủ” phân lô, bán nền tại Hà Nội như Thạch Thất, Đông Anh,… đang bước vào kì giảm sức “nóng” khiến môi giới rút dần. Các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cá nhân cần hết sức cẩn trọng, tránh dính “bẫy” của nhóm đầu cơ, môi giới.

Sốt đất đi qua, môi giới rút quân

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết hiện tại, đất nền một số khu vực từng là tâm điểm các cơn “sốt nóng” như Thạch Thất, Quốc Oai, Đông Anh, Gia Lâm,… đang ghi nhận sự sụt giảm mạnh về số người tìm kiếm, quan tâm. Trong khi đó, mặt bằng giá rao bán vẫn tiếp tục leo thang.

Trong đó, đất nền Thạch Thất giá rao bán tăng 17% nhưng lượng quan tâm và tìm kiếm giảm 2% so với năm 2021. Tương tự, đất nền Quốc Oai giá tăng 20% nhưng mức độ quan tâm giảm 24%; đất nền Đông Anh giá tăng 31% nhưng mức độ quan tâm giảm 29%. Giá chào bán đất nền Gia Lâm tăng 27% nhưng mức độ quan tâm giảm 20%.

Trong khi đó, các thị trường giáp ranh Hà Nội cũng ghi nhận kịch bản tương tự, theo đơn vị báo cáo. Đơn cử như đất nền Bắc Ninh giá tăng 9% nhưng mức độ quan tâm giảm 20%, đất nền Hưng Yên giá tăng 8% nhưng mức độ quan tâm giảm 17%, đất nền Hưng Yên giá tăng 8% nhưng mức độ quan tâm giảm 17%.

Tại Thạch Thất (Hà Nội) từng được coi là “thủ phủ” phân lô bán nền nhờ thông tin quy hoạch các dự án công nghệ cao, trường đại học lớn đã thu hút được không ít các nhà đầu tư “chơi lớn”, dùng toàn bộ số tiền để đầu tư vào một lô đất lớn ở khu vực gần Đại học Quốc Gia tại Hòa Lạc sau đó phân lô bán nền.

Theo chia sẻ của anh L chủ lô đất, cũng là môi giới, khách hàng của anh chủ yếu là các nhà đầu tư đã tìm hiểu, thậm chí đặt cọc mua đất nền nhưng đều quyết định dừng lại. Bởi cuối tháng 3, Hà Nội ra lệnh dừng phân lô, tách thửa đã khiến nhiều nhà đầu tư quan tâm đến đất khu vực này đều rút lui. Còn anh thì vẫn chưa kịp chuyển nhượng, song chịu áp lực từ lãi suất ngân hàng thì ngày càng tăng cao, dù rằng anh muốn bán tháo thì cũng chưa chắc có người dám mua.

Ông Đỗ Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc điều hành Sàn Bất động sản T-Land cho biết, giá bất động sản tăng giảm tùy phân khúc, tùy thuộc vào chính sách của địa phương đó có bị cấm phân lô bán nền hay không. Với mỗi địa phương khác nhau lại có đặc thù khác nhau chứ không chung cho cả thị trường bất động sản Việt Nam.

Chẳng hạn, tại thị trường bất động sản Quảng Ninh và Bình Phước thời gian qua có sự giảm giá mạnh.

Cụ thể, theo ông Tuấn, tại Quảng Ninh, phân khúc đất nền giá giảm 5-10% và số lượng giao dịch giảm đến 30-40%, có khu vực giảm đến 50%. Khu vực Bình Phước, số lượng giao dịch đối với phân khúc đất nền cũng giảm 50-70% nhưng giá chỉ giảm nhẹ. Một số địa phương khác nhìn chung giá đất nền giảm nhẹ nhưng số lượng cũng giảm mạnh.

“Yếu tố dẫn đến giảm giá là do vấn đề dòng tiền. Giai đoạn vừa rồi các chính sách về trái phiếu bất động sản, vốn cho bất động sản đều được thắt chặt, một số lãnh đạo doanh nghiệp vướng lao lý cũng tạo tâm lý tiêu cực chung cho toàn thị trường. Những kênh đầu tư khác cũng bị sụt giảm, do đó nhiều nhà đầu tư có tâm thế giữ tiền mặt, chưa có quyết định giải ngân.

Ông Tuấn cũng cho rằng, câu chuyện tăng hay giảm theo ‘sóng’ của bất động sản gần như là câu chuyện quy luật. Khi giá bất động sản tăng cao quá dẫn đến vấn đề bất ổn, lập tức các chính sách sẽ được ban hành để kiểm soát như cấm phân lô bán nền hay các văn bản khác liên quan.

Nhà đầu tư cá nhân cần hết sức cẩn trọng khi đầu tư đất đai, để tránh dính “bẫy” của nhóm đầu cơ, môi giới.

“Khi tình trạng sốt đất được kiểm soát thì chính sách lại được nới rộng cho bất động sản; câu chuyện nới – siết – nới – siết là quy luật và vẫn diễn ra từ trước đến nay. Nếu nhà đầu tư nhìn ở ngắn hạn sẽ thấy siết như vậy, thị trường bất động sản sẽ bị ‘gãy’, nhưng không phải, khi siết và đã đạt được mục tiêu thì địa phương lại mở ra, như Hà Nội vừa có chính sách mở về phân lô bán nền. Giai đoạn vừa rồi, nhiều địa phương đã siết chặt về câu chuyện phân lô bán nền để giá bất động sản không được tăng quá nóng, tuy nhiên sắp tới các địa phương sẽ có xu hướng nới lỏng dần”, ông Tuấn nói.

Tránh “dính” bẫy của nhóm đầu cơ

Môi giới tại Hòa Lạc cho biết, việc nhà đầu tư quay xe với đất nền ở những khu vực từng được coi là “thủ phủ” phân lô, bán nền là do hiện nay tính thanh khoản của thị trường khu vực này đang rất thấp.

Nguyên nhân không đơn thuần là do Hà Nội ra lệnh dừng phân lô, tách thửa mà còn do giá đất không tương xứng với cơ sở hạ tầng. Bởi lẽ, trước giờ giá đất ở những khu vực trên “sốt” là do có thông tin mới về việc triển khai hoặc di dời các trường đại học lớn, khu công nghệ cao về Hòa Lạc. Tuy nhiên, sau mỗi đợt rộ tin, thì các dự án vẫn nằm trên giấy, bất động nhiều năm khiến nhà đầu tư đón đầu quy hoạch “tan mộng” và “khóc ròng”.

Trong khi đó, theo TS Sử Ngọc Khương, ở nước ta cứ có thông tin quy hoạch là nghĩ đến đầu cơ đất. Tuy nhiên, ông Khương cho rằng nhà đầu tư cần lưu ý, quy hoạch cũng có thể thay đổi theo thời gian, phụ thuộc vào các điều chỉnh về kinh tế vi mô. Và các công trình cơ sở hạ tầng giao thông cũng sẽ phụ thuộc vào những điều chỉnh này.

Các chuyên gia khuyến cáo, thời điểm này, nhà đầu tư cá nhân cần hết sức cẩn trọng khi đầu tư đất đai, để tránh dính “bẫy” của nhóm đầu cơ, môi giới.

Do đó, vị chuyên gia này khuyến cáo, nhà đầu tư cá nhân cần hết sức cẩn trọng để tránh dính “bẫy” của nhóm đầu cơ, môi giới. Đồng thời, cần tham khảo thêm thông tin chính thức từ các cơ quan sở ngành địa phương về nguồn vốn, tiến độ… và hết sức cẩn trọng khi đầu tư theo cơ sở hạ tầng.

Nhận định thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm, ông Tuấn Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc điều hành Sàn Bất động sản T-Land cho rằng, phân khúc thuê – cho thuê nhà mặt phố sẽ tăng trưởng, nhưng phân khúc đất nền sẽ chững. Tuy nhiên, giá sẽ không giảm nhiều khi nguồn cung vẫn thiếu, số lượng giao dịch sẽ được nhích nhẹ dần trong thời gian tới do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư sẽ bớt dần.

“Thời gian qua rất ít dự án được phê duyệt, do đó, mặc dù thị trường ‘gãy’ về giao dịch nhưng giá vẫn không giảm mạnh so với số lượng giao dịch. Giá bất động sản chắc chẵn sẽ còn tăng và tăng hơn nữa, tuy nhiên, số lượng giao dịch nhiều hay ít còn phụ thuộc vào độ nóng của thị trường. Thị trường bất động sản thời gian tới sẽ không xảy ra tình trạng ‘sập’ hay vỡ bong bóng”, ông Tuấn nhận định.

Ngoài ra, ông Tuấn cũng đánh giá, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ được đẩy cao thời gian tới khi du lịch được mở cửa, người dân có nhu cầu đi du lịch nhiều.