Thuế nhà đất: Ách tắc trong giải quyết hồ sơ đất đai

Bị từ chối hồ sơ vì không kê khai sát giá thị trường

Anh Hưng (35 tuổi, ngụ tại TP.HCM) cho biết anh đã nhận cái “lắc đầu” từ chối từ cơ quan thuế với lý do kê khai sai thông tin giá cả. “Thời điểm thực hiện giao dịch mua bán nhà ở, tôi được người bán yêu cầu khai mức giá mua nhà thấp hơn so với thực tế. Tuy nhiên sau đó, tôi bị từ chối duyệt hồ sơ và yêu cầu kê khai đúng với giá chuyển nhượng ban đầu.”

“Rất khó khăn tôi mới tìm được nhà với giá cả phù hợp với khả năng tài chính và gần cơ quan làm việc. Vì vậy, tôi muốn giữ chân người bán và thực hiện theo ý kê khai giá thấp hơn thực tế đúng với ý họ. Tôi cũng đã năn nỉ bên bán có thể kê khai đúng với giá trị thật, tuy nhiên điều này sẽ khiến họ nộp thuế nhiều hơn so với dự tính ban đầu. Do đó, họ không đồng ý làm tôi vô cùng khó xử.” – Anh Hưng chia sẻ.

Với các trường hợp người bán thỏa thuận với người mua về việc kê khai không đúng so với giá thực của thị trường không còn quá xa lạ. Bằng cách này, họ có thể tránh được việc đóng thuế cao khi chuyển nhượng nhà đất giá cao, gây nên tình trạng thất thu thuế bất động sản.

Tuy nhiên, lại có một số trường hợp, dù kê khai giá mua bán nhà đất đúng theo giá trị thực tế mà 2 bên thỏa thuận vẫn bị trả hồ sơ.

Cụ thể, chị Ngân (ngụ quận Tân Bình, TP.HCM) thắc mắc: “Tôi bị cơ quan thuế hai lần trả hồ sơ vì kê khai giá thấp hơn so với thị trường, mặc dù đó là giá trị thực tế tôi bỏ ra để được chuyển nhượng sở hữu căn nhà này. Sở dĩ giá trị căn hộ này thấp hơn giá cả thị trường là vì sau nhiều năm sở hữu vẫn chưa được chủ đầu tư cấp sổ hồng.”

Tương tự, có trường hợp khách hàng đầu tư “lướt sóng” căn hộ nhưng sau hai năm trả lãi ngân hàng, đến giờ họ chấp nhận bán lỗ 100-200 triệu đồng để thu hồi vốn. Thế nhưng cơ quan thuế cũng không chấp nhận hồ sơ vì lý do giá bán quá “bèo”.

Hiện tại, cơ quan thuế vẫn chưa có một khung giá thị trường nhà đất cụ thể để soi chiếu vào từng trường hợp. Điều này về lâu dài dễ nảy sinh nhiều tiêu cực trong thị trường. Từ thực trạng này có thể xuất hiện các hành vi lạm quyền, tiêu cực, nhũng nhiễu để được hoàn thành thủ tục sớm hoặc được chấp nhận giá kê khai, thậm chí có sự thỏa thuận mức giá kê khai lại giữa người dân và công chức thuế để giảm thiểu số tiền đóng thuế.

Khai thông điểm ách tắc

Theo thống kê, trong hai tháng đầu năm 2022, ở TP.HCM, số hồ sơ xử lý là 33.140 hồ sơ, tăng 6% so với cùng kỳ năm 2020. Số thuế thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS đạt 1.238 tỉ đồng, tăng gần 72% so với cùng kỳ năm 2020. Các con số này cho thấy lượng giao dịch BĐS trong dân mỗi ngày mỗi tăng mạnh. Nếu chỉ một phần nhỏ trong số này kê khai không chính xác, dẫn đến thất thu ngân sách thì sẽ là khoản thiệt hại khổng lồ.

Do vậy, chúng ta cũng cần nhìn nhận về một giải pháp chung nhằm thuận lợi cho cả các bên. Việc xác định giá nhà đất trong giao dịch thực tế là điều không hề đơn giản. Trong khi khung giá đất đai tại các tỉnh, thành có sự cách biệt và chênh lệch ít nhiều so với giá thỏa thuận chuyển nhượng.

Việc từ chối duyệt hồ sơ vì lý do kê khai chưa sát so với giá thị trường, tuy nhiên cơ quan xét duyệt cũng hoàn toàn “cảm tính”. Họ không giải đáp cho người dân về khung giá trị “chuẩn” để đảm bảo tính pháp lý.

Vì vậy, luật về thuế đất đai cần được điều chỉnh và bổ sung các điều khoản về khung giá cả tại các khu vực. Trong đó quy định rõ nguyên tắc xác định giá đất sát với giá thị trường để áp dụng thống nhất, công khai, tránh tình trạng lạm quyền, nhũng nhiễu.