Tín hiệu bất động sản Hà Nội từ chiết khấu khủng

Chiết khấu cao vẫn ế ẩm

Quý II/2019 đánh dấu sự trở lại mạnh mẽ của nhiều dự án bất động sản trên cả nước, hàng loạt dự án tổ chức lễ mở bán căn hộ khiến người mua nhà không khỏi phân vân.

Theo thông tin từ buổi họp báo cáo về thị trường bất động sản do Công ty nghiên cứu CBRE tổ chức vào đầu tháng 7/2019, cả năm 2019 sẽ có khoảng 28.000 căn hộ được chào bán.

Trong đó, chỉ riêng Quý II/2019 tại Hà Nội đã có khoảng 7.000 căn hộ được mở bán.

Trong khi đó, số liệu được công bố bởi một bộ phận phân tích thị trường căn hộ Hà Nội cho thấy, tính chung  trong 6 tháng đầu năm 2019, thị trường Hà Nội có gần 17.500 căn hộ được mở bán, tăng lần lượt 30% và 37% so với cùng kỳ năm 2017 và 2018.

Dự kiến, trong nửa cuối năm 2019 sẽ có khoảng 30.000 căn hộ được mở bán tại thị trường Hà Nội. Có thể kể đến một số dự án sẽ đóng góp vào nguồn cung căn hộ Hà Nội trong những tháng còn lại của năm 2019 như: 2 dự án Vinhomes Smart City (Nam Từ Liêm) và Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm), The Terra - An Hưng (Hà Đông) của Văn Phú – Invest.

Một trong những cách thức đánh vào tâm lý người mua nhà mà chủ đầu tư đưa ra là chiết khấu trực tiếp vào hợp đồng mua bán căn hộ. Đơn cử như dự án cao cấp The Zei Mỹ Đình do HD Mon Holdings làm chủ đầu tư đưa ra chính sách giảm tới 7% giá trị căn hộ.

Tương tự, dự án The Sun Mễ Trì đã công bố mức chiết khấu lên đến 8,5% ; dự án KĐT Eco Green Saigon chiết khấu 7% giá trị căn hộ; Công ty Hải Phát Thủ Đô có mức giảm còn mạnh hơn dành cho dự án căn hộ HPC Landmark 105 Hà Đông tới tận 10%...

Theo đánh giá của ông Nguyễn Thành Nhân - giám đốc một công ty môi giới bất động sản khu vực phía Bắc nhận định, việc nguồn hàng dồi dào cộng với việc chiết khẩu khủng của chủ đầu tư điều đó cho thấy thị trường bất động sản trên cả nước đang có những khó khăn chung.

Vị giám đốc này đưa ra sự so sánh, nếu như vào thời điểm 2013 - 2014, khi đó thị trường bất động sản mới hồi phục thì dự án nào chiết khấu 5% giá trị căn hộ đã được coi là "tạo sóng" trên thị trường.

Nhưng hiện nay, mức chiết khấu đã được tăng lên gấp đôi so với thời kỳ đó nhưng người mua nhà vẫn tỏ ra thờ ơ.

"Có thể việc chiết khấu khủng cũng chưa chắc là giảm giá bán căn hộ vì thực chất, giá sau chiết khấu của nhiều dự án cùng khu vực vẫn ngang ngửa nhau nhưng lại có tác động mạnh đến tâm lý mua nhà của người Việt Nam - ưa khuyến mãi, giảm giá.

Mặc dù vậy, thực chất thì so với những năm trước việc khó giao dịch chốt mua căn hộ không chỉ khó khăn ở chung cư (cả trung cấp và cao cấp) mà còn diễn ra ở cả các dự án phân lô, bán nền" - ông Nhân cho biết.

Trong bối cảnh nhiều dự án ma đang mọc lên ở khắp nơi, các nhà đầu tư tỏ ra dè dặt hơn còn người mua có nhu cầu ở thực cũng sẽ chọn những dự án đang trong giai đoạn cất nóc, hoàn thiện để đặt mua mặc dù giá có thể cao hơn chút so với các dự án cùng phân khúc.

Ông Nhân chia sẻ: "Người mua nhà hiện nay đã tỉnh táo hơn bởi thời gian qua có nhiều thông tin xấu tác động đến thị trường bất động sản. Khách hàng vừa đòi hỏi về mặt pháp lý, vừa đòi hỏi về việc căn hộ thực tế có đúng như thiết kế không khi mà xảy ra tình trạng nhiều dự án bàn giao nhà cho khách hàng không đúng như trong hợp đồng mua bán căn hộ. Vì vậy, việc đầu tư lướt sóng không còn dễ dàng như trước".

Càng chiết khấu cao càng nguy cơ rủi ro?

Thông tin từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, nhiều năm qua, tỷ lệ lợi nhuận thực tế của doanh nghiệp đầu tư dự án bất động sản hầu như chưa vượt qua mức 2 con số, tức chỉ dưới 10% vốn đầu tư.

Hơn nữa, trong tình hình giá nhân công, vật liệu xây dựng, tiền đất… liên tục tăng với tần suất chóng mặt thì việc cắt giảm chi phí đầu vào là vấn đề rất khó. Như vậy, để đưa ra được những mức giảm giá bán quá cao như trên, chủ dự án hoặc công ty môi giới chỉ còn cách đẩy giá bán lên cao để chiết khấu nhằm lôi kéo người mua nhà.

Có hai trường hợp dẫn đến chiết khấu cao. Một là, chủ dự án trả hoa hồng cho môi giới cao, sau đó các công ty môi giới bán nhà tự quyết định trích lại một phần cho người mua nhà để hút khách.

Hai là, chủ dự án áp giá thu về cố định, sau đó để các công ty môi giới tự đẩy giá bán lên cao rồi giảm một phần để cạnh tranh, lôi kéo khách hàng…

Và dù vì lý do gì thì từ thực tế có thể thấy, việc bán hàng khó khăn, thậm chí “ế ẩm”, các chủ đầu tư và đơn vị phân luôn phải nghĩ cách để thu hút khách hàng. Trong đó chiết khấu cao, quà tặng hấp dẫn là những “chiêu trò” đánh trực tiếp vào tâm lý khách hàng.

Một chuyên gia tài chính nhìn nhận, mặc dù quảng cáo bán căn hộ chiết khấu cao nhưng để được hưởng mức chiết khấu, khách hàng phải đáp dứng vô số điều kiện.

Chẳng hạn, mức chiết khấu cao chỉ áp dụng cho các khách hàng trả tiền trước một lần hoặc trả trước một lần 50 -70% giá trị hợp đồng mua bán căn hộ. Giám đốc tài chính của các dự án bất động sản họ đã tính nát nước khi đưa ra các phương thức bán hàng.

Thay vì chủ đầu tư phải đi vay ngân hàng thì họ sẽ vay của khách hàng và họ sẽ tính lãi suất cho số tiền trả trước 1 lần và biến thành mức chiết khấu cao.

Cũng theo vị chuyên gia này, mức chiết khấu càng cao thì dự án có nguy cơ bị kéo dài tiến độ, vì các chủ đầu tư gặp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn ngân hàng thì mới chọn giải pháp huy động vốn từ khách hàng.

Nếu họ không vay được từ khách hàng như kế hoạch dự tính thì chắc chắn dự án sẽ gặp trục trặc về tiến độ.

Theo Sơn Dự/Báo Đất Việt