Tỉnh giàu nhất Việt Nam xuất hiện căn hộ hơn 1 tỷ đồng: Nguồn cung như 'nắng hạn gặp mưa rào'

Nguồn cung như "nắng hạn gặp mưa rào"

Trong bức tranh chung của thị trường BĐS, TP. HCM và tỉnh Bình Dương luôn nằm trong danh sách dẫn đầu thị trường phía Nam về phân khúc căn hộ.

Tuy nhiên trong vài năm trở lại đây, TP. HCM đã bị "hụt hơi" nguồn cung với tầm giá vừa túi tiền của người dân.

Trong khi đó, Bình Dương giao dịch vẫn khá rộn ràng với nhiều dự án được tung ra thị trường dù dự án có mặt bằng giá từ 1 tỷ đồng/căn trước đó vẫn khá hiếm.

Năm 2021, Giám đốc nhà ở CBRE tại Việt Nam - ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt đã từng đưa ra nhận định rằng căn hộ 1 tỷ đồng chỉ có thể xuất hiện ở khu vực Long An - nơi có quỹ đất rộng và mặt bằng giá thấp; trong khi đó, Bình Dương hay Đồng Nai lại có mức độ biến động giá mạnh, khiến các khu vực này khó có thể tung ra thị trường các căn hộ với giá từ 1 tỷ đồng.

Giữa bối cảnh nguồn cung khan hiếm, một số dự án căn hộ dự sẽ tung ra thị trường dịp cuối năm tại Bình Dương gây bất ngờ với mức giá hơn 1 tỷ đồng/căn.

Đây được xem là một "hiện tượng" bất ngờ khi từ khá lâu, tỉnh này đều chào bán các dự án với giá từ 2-3 tỷ đồng/căn, nguồn cung với mức giá từ 1,2-1,5 tỷ đồng khá hiếm hoi.

Đơn cử như ngày 10/9, Liên danh Nhật TT Capital – Cosmos Initia (thành viên của Daiwa House Group) và Koterasu Group chính thức kick off dự án TT AVIO ngay Vincom Plaza Dĩ An (Bình Dương), bổ sung vào giỏ hàng nhà ở vừa túi tiền cho khu vực này.

Đại diện liên danh này cho biết rổ hàng của dự án sẽ xuất hiện các căn hộ với mức giá từ 1,23 tỷ đồng/căn - mức giá hiếm hoi tại thời điểm này.

Dự án TT AVIO ngay Vincom Plaza Dĩ An (Bình Dương) được xây dựng trên diện tích hơn 15.952m2, với quy mô gần 2.000 căn hộ có diện tích từ 40-81m2.

Trong đó, đối với 300 căn ưu đãi, các khách hàng sẽ được hưởng đặc quyền "đàm phán thanh toán" theo khả năng tài chính để sở hữu căn hộ; dự án này mở ra cơ hội sở hữu nhà cho đa số các khách hàng có nhu cầu ở thực, đồng thời tạo động lực dài hạn với tiềm năng sinh lời bền vững.

Cũng nằm trong khu vực này, Phú Đông SkyOne của Phú Đông Group dự kiến cũng sẽ "trình làng" 780 căn hộ với mức giá vừa túi tiền vào cuối năm nay; có đến 75% giỏ hàng của dự án này có giá từ 1,5-1,8 tỷ đồng/căn.

Dự án chung cư Ben Hill nằm ở đường Thuận Giao 25, khu dân cư Thuận Giao 2, TP. Thuận An hiện cũng rịch rịch tung ra thị trường với mức giá từ 26 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 1,1-1,5 tỷ đồng/căn (1-2 phòng ngủ).

Ngoài các dự án mới, nguồn cung sắp bàn giao tại TP. Dĩ An hiện đang có giá từ 36-45 triệu đồng/m2 (khoảng trên dưới 2 tỷ đồng/căn).

Trên thực tế, nguồn cung từ 1,2-1,8 tỷ đồng/căn hộ tại Bình Dương tại thời điểm này chỉ xuất hiện nhỏ giọt, đa phần đến từ căn hộ có diện tích nhỏ trong các dự án.

Những người trong ngành ví von rằng nguồn cung với mức giá "mềm" được tung ra thị trường vào thời điểm này như "nắng hạn gặp mưa rào", bởi nhu cầu bị dồn nén nhưng người mua đã phải đợi chờ khá lâu mức giá các căn hộ mới "hạ nhiệt".

TP. HCM nhường "sân chơi" cho Bình Dương

Hiện tại, so với TP. HCM, thị trường BĐS tại Bình Dương vẫn được xem là thị trường đa dạng với nguồn cung hợp lý.

Theo Giám đốc Nghiên cứu và S22M của Savills Việt Nam - bà Giang Huỳnh, tại TP. HCM hiện nay, căn hộ dưới 3 tỷ đồng/căn được xem là phân khúc bình dân; đáng nói, phân khúc này chỉ chiếm chưa đầy 5% trong vòng 3 năm tới đây.

Việc thiếu hụt sản phẩm cùng với mặt bằng giá căn hộ sơ cấp hiện đạt mức 72 triệu đồng/m2, TP. HCM hiện đang nhường sân chơi cho các khu vực "sát vách" như Bình Dương, Đồng Nai.

Đại diện Batdongsan.com.vn hiện cũng thừa nhận, căn hộ chung cư với khoảng giá trên dưới 30 triệu đồng/m2 đã hoàn toàn biến mất tại TP. HCM.

Mức giá rao bán trung bình chung cư tại TP. HCM hiện đang tăng từ 31 triệu đồng/m2 lên 48 triệu đồng/m2; tốc độ tăng giá trung bình của chung cư TP. HCM đạt 55% trong vòng 6 năm qua.

Tuy nhiên, các dữ liệu trên chỉ là mức trung bình của toàn thị trường, trong khi đó trên thực tế, tại thời điểm hiện tại, mặt bằng giá chung cư tại TP. HCM hiện có nơi lên đến 150-200 triệu đồng/m2.

Theo báo cáo mới nhất của DKRA Group, tại TP. HCM đã có dự án đạt mức giá sơ cấp gần 500 triệu đồng/m2; nguồn cung tiếp tục bị hạn chế, cơ cấu sản phẩm hiện ngày càng nghiêng về phân khúc cao cấp, hạng sang được xem là thách thức không hề nhỏ về sức cầu đối với TP. HCM trong thời gian tới.

Đối với các tỉnh sát vách TP. HCM như Đồng Nai, Bình Dương, nguồn cung nhà vừa túi tiền với mức giá trên dưới 2 tỷ đồng/căn hiện vẫn đang thể hiện tốt "phong độ". Dù cuộc cạnh tranh sức cầu không còn dễ dàng như giai đoạn trước đó nhưng do có giá mềm cũng như khoảng cách di chuyển gần với TP. HCM nên các tỉnh này hiện vẫn đang có lợi thế đáng kể.

Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu cho thấy, các sản phẩm với mức giá 1-3 tỷ đồng hiện vẫn chiếm lượt tìm kiếm mạnh nhất tại các đô thị, chứng tỏ nhu cầu thực tế hiện rất lớn.

Dù vậy, TP. HCM hiện không thể đáp ứng được; Bình Dương hiện đang là địa phương bổ sung dòng sản phẩm giá vừa tầm cho TP. HCM tuy nhiên con số này chưa thực sự nổi bật so với tiềm năng của khu vực.

Cách đây vài năm, khá nhiều dự án tại Bình Dương được bán với giá trên dưới 1,5 tỷ đồng/căn nhưng hiện mặt bằng giá này chạm ngưỡng 40-45 triệu đồng/m2 chiếm đa số; sức cầu ở một số dự án cũng chậm lại do giá căn hộ tăng nhanh trong thời gian ngắn.

Quỹ đất phù hợp ngày càng khan hiếm

Một doanh nghiệp địa ốc làm dự án tại Bình Dương thừa nhận rằng, hiện nay rất khó để có thể tìm được quỹ đất phù hợp quy hoạch, giá đất phải chăng để phát triển dự án mềm.

Đa phần các dự án đều có quỹ đất từ trước và nằm trong tay các doanh nghiệp địa phương.

Một trong những áp lực không nhỏ đối với các doanh nghiệp khi tính giá đầu ra chính là việc chi phí đầu vào tăng giá; đây cũng là một trong những lý do khiến các dự án căn hộ ra sau đều có mặt bằng giá cao hơn so với dự án trước.

Số lượng căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng/căn tại Bình Dương trong tương lai được dự báo có thể sẽ trở thành "hàng hiếm có khó tìm" như TP. HCM ở thời điểm hiện tại.

Việc mặt bằng giá bị "xô đổ" cũng khiến cho loạt doanh nghiệp mới tham gia vào thị trường khó có thể tìm kiếm được quỹ đất để "gối đầu".

Chủ trương của Chính phủ đặt ra việc phát triển nhà ở cho người lao động thu nhập trung bình là nhiệm vụ trong tâm, tuy nhiên việc hạn chế về quỹ đất và việc siết hành lang pháp lý tạo nên rào cản không nhỏ đối với việc thực thi.

Thị trường hiện vẫn đang khá loay hoay để tìm giải pháp cho các vấn đề này, thậm chí ngay cả những doanh nghiệp có dự án tung ra thị trường hiện nay cũng đứng trước áp lực nhiều hơn lợi thế.

Bởi việc các doanh nghiệp duy trì được mức giá phù hợp không phải là câu chuyện đơn giản hay "một sớm một chiều" giữa bối cảnh thị trường đang có sự cạnh tranh, chi phí đầu vào không có dấu hiệu "hạ nhiệt".

Phó Giám đốc Savills - ông Troy Griffiths chỉ ra rằng, nhu cầu tự nhiên hàng năm về nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM rơi vào khoảng 50.000 ngồi nhà, tuy nhiên con số này đã không được đáp ứng trong một thời gian dài, dẫn đến việc nhu cầu bị dồn nén.

Vị chuyên gia này cho rằng trong vòng 2 năm tới, thị trường BĐS Việt Nam chỉ còn kỳ vọng vào những dự án nhà ở hợp với túi tiền thuộc khu lân cận của Hà Nội và TP. HCM, đơn cử như Bắc Ninh, Bình Dương để giải quyết được bài toán giá cả cho người mua.

Câu chuyện thiếu nhà ở giá rẻ để tung ra thị trường luôn được đem ra bàn luận, bởi lẽ thị trường hiện nay đang xuất hiện khá nhiều sản phẩm cao cấp; điều này cần phải được xem xét và làm rõ trong từng bối cảnh cụ thể của thị trường để có hướng đi phù hợp.

Bình Dương là một tỉnh thuộc miền Đông Nam Bộ, nằm trong Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, có cửa ngõ giao thương với TP. HCM.

Theo như báo cáo của Tổng cục Thống kê, dựa vào các chỉ số GDP bình quân đầu người năm 2023 thì tỉnh Bình Dương là tỉnh giàu nhất Việt Nam với mức GDP bình quân đầu người đạt 113 triệu đồng/người/năm.