Giá nhiều căn hộ mới sắp đuổi kịp giá biệt thự, liền kề

Vài tuần qua, một dự án căn hộ gồm 5 tòa tháp ở mặt đường Võ Chí Công, quận Tây Hồ mở rổ hàng cho khách giữ chỗ (booking), với giá rumor - mức thăm dò phản ứng của thị trường, chưa chính thức - khoảng 6.800-10.700 USD, tương đương 170-268 triệu đồng một m2, chưa gồm VAT. Các sản phẩm mở bán trong giai đoạn đầu có diện tích 76-284 m2, tương ứng 1-4 phòng ngủ.

Với giá rumor gần 200 triệu một m2, căn hộ nhỏ nhất một phòng ngủ tại dự án 5 toà tháp được chào bán gần 13 tỷ đồng. Căn hai phòng ngủ, diện tích hơn 170 m2 lên đến 39 tỷ đồng, tương đương 229 triệu đồng một m2. Nguồn cung chủ yếu tại dự án là dòng sản phẩm sky villa thông tầng diện tích 105-284 m2, giá 25-85 tỷ đồng (từ 238 triệu đồng một m2).

Hai tòa căn hộ khác ở mặt phố Võ Chí Công của chủ đầu tư Singapore vừa bàn giao trong tháng 8. Dự án nằm trên mặt đường Lạc Long Quân, cung cấp hơn 170 căn diện tích từ 94 đến 330 m2. Ra mắt thời điểm 2022, căn hộ tại đây có giá từ 120 triệu đồng một m2. Hiện nay, một số căn được rao bán chuyển nhượng 150-180 triệu đồng mỗi m2. Đơn cử, một căn hộ 3 phòng ngủ diện tích 180 m2 tại dự án được chào bán 28 tỷ đồng.

Giám đốc một sàn giao dịch chuyên phân phối căn hộ tại khu vực Tây Hồ Tây nhận định đơn giá chung cư hơn 200 triệu đồng một m2 đang "bám đuổi" giá biệt thự, nhà liền kề xung quanh. Mức chuyển nhượng một số căn biệt thự trong Khu đô thị Ciputra khoảng 290-350 triệu đồng một m2, tùy vị trí. Một số căn liền kề 95 m2 bàn giao thô tại đây cũng được rao 30 tỷ đồng, cạnh tranh với căn hộ 4 phòng ngủ tại hai dự án của chủ đầu tư Singapore.

Dữ liệu quý 2 của tổ chức nghiên cứu Avison Young cho thấy sản phẩm biệt thự và nhà phố thương mại tại khu Ngoại giao đoàn có giá thứ cấp khoảng 10.200-14.700 USD một m2 (khoảng 255-368 triệu đồng), tùy vị trí. Tại Khu đô thị Ciputra, biệt thự, liền kề đang được rao chuyển nhượng 11.000-15.900 USD một m2.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, nhìn nhận giá căn hộ mới tại Hà Nội tăng nhanh theo hướng "thiết lập mặt bằng mới" với tỷ trọng nguồn cung cao cấp ngày càng nhiều. Tuy nhiên, đó mới chỉ là những dự án trong giai đoạn booking, giá bán chưa chính thức để chủ đầu tư thăm dò mức độ quan tâm của người mua tiềm năng.

Mức trên trăm triệu đồng một m2 mới xuất hiện từ cuối năm 2021, đầu 2022. Trước đó, thị trường Hà Nội không ghi nhận dự án sơ cấp có mức này. Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay, giá trên trăm triệu đồng/m2 ở dự án sơ cấp có xu hướng xuất hiện nhiều hơn. Ở quận Ba Đình, một dự án căn hộ trên đường Láng Hạ do Indochina Capital tư vấn chiến lược sắp ra mắt trong tháng 9, được nhiều nhà đầu tư dự báo giá không dưới trăm triệu đồng một m2.

Lý giải diễn biến ấy, Tổng giám đốc Avison Young cho rằng ở giai đoạn trước, vị trí đắc địa quyết định giá bán, nên mốc trăm triệu đồng một m2 chủ yếu gắn với quận nội đô. Hiện nay, quỹ đất trung tâm ngày càng hạn hẹp, nguồn cung cao cấp có xu hướng mở rộng ranh giới và xuất hiện ở cả vùng ven. Theo Tổng giám đốc Avison Young, ngoài vị trí, giá bán sản phẩm còn gồm thương hiệu, mức độ đầu tư tiện ích, quản lý vận hành.

David Jackson dự báo tỷ trọng căn hộ cao cấp có xu hướng gia tăng thời gian tới. Ông ước tính nguồn cung năm nay đạt khoảng 8.000 căn, trong đó phân khúc cao cấp chiếm ba phần tư, còn lại là hạng trung. Căn hộ bình dân tiếp tục biến mất khỏi thị trường.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây, cho rằng mọi chủ đầu tư có lợi thế sẵn quỹ đất đều muốn xây dựng, kinh doanh phân khúc cao cấp trở lên để tối ưu lợi nhuận, trong bối cảnh giá đất và các chi phí phát triển dự án ngày càng tăng. Việc thị trường xuất hiện một số dự án có mức trăm triệu đồng một m2 thời điểm này là hệ quả sau gần hai năm chung cư liên tục tăng giá.

Một số dự án gần khu vực đường Vành đai 3 cũng có mức tương tự. Đơn cử, 5 tòa tháp ở mặt đường Đại lộ Thăng Long đang mở bán giỏ hàng đợt ba, với giá 80-90 triệu đồng một m2. Riêng các căn penthouse tại dự án này được chào từ 100 triệu đồng mỗi m2. Hay giai đoạn 2 của một dự án chung cư nằm ở phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm dự kiến ra mắt thị trường cuối năm nay cũng được nhiều môi giới chào từ 100 triệu đồng mỗi m2.

Các chuyên gia cảnh báo việc chủ đầu tư đổ xô phát triển phân khúc cao cấp, hạng sang sẽ khiến nguồn cung thiếu cân bằng và tình trạng lệch pha càng trầm trọng. Thực tế 9 tháng đầu năm nay, chung cư cao cấp "áp đảo" trên thị trường, trong khi nguồn cung trung cấp đến bình dân gần như vắng bóng. Dữ liệu của Savills cho thấy thị trường không có nguồn cung mới nào dưới 45 triệu đồng trong quý 2. Trong khi đó, giá sơ cấp tiếp tục tăng 18% mỗi năm từ 2020 đến nay.

"Giá bán chung cư leo thang cũng kéo mặt bằng thuê nhà tăng, ảnh hưởng đến khả năng chi trả của người mua và thuê", CEO Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây phát biểu.