Tối ưu hóa nghĩa vụ tài chính đất đai: Góc nhìn về tỷ lệ thuê đất và biến động bảng giá

Theo Điều 120 Luật Đất đai 2024, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm các loại đất được sử dụng cho mục đích sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, dịch vụ và các hoạt động kinh doanh khác, không bao gồm đất ở và đất nông nghiệp. Người sử dụng đất có thể lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần (trong một số trường hợp quy định tại khoản 2, Điều 120) hoặc trả tiền hàng năm (khoản 3 Điều 120) với chu kỳ ổn định giá thuê là 5 năm.

Tiền thuê đất phụ thuộc vào hai yếu tố chính: giá đất làm căn cứ tính tiền thuê đất và tỷ lệ phần trăm (%) tính tiền thuê đất được quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ. Cụ thể, giá đất làm căn cứ tính tiền thuê đất theo hình thức trả tiền hàng năm được xác định dựa trên bảng giá đất, trong khi tiền thuê đất theo hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được xác định theo phương pháp định giá đất cụ thể.

Vì giá đất làm căn cứ tính tiền thuê đất trả tiền một lần đa phần được xác định theo phương pháp giá đất cụ thể, nhưng do khoản 8 Điều 158 Luật Đất đai 2024 có quy định giới hạn là kết quả định giá đất theo các phương pháp cụ thể không được thấp hơn bảng giá đất, ngoại trừ phương pháp thặng dư, do đó, giá đất trong bảng giá đất hàng năm do cấp tỉnh ban hành là yếu tố cực kỳ quan trọng, có mức biến động phức tạp, ảnh hưởng đến tiền thuê đất mà người sử dụng đất phải nộp. 

Bài viết này sẽ phân tích sâu về mức độ biến động của giá đất trong bảng giá đất và tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất tác động như thế nào đến tiền thuê đất của người sử dụng đất.

Yếu tố của giá đất trong bảng giá đất

Để nhìn nhận về biến động giá đất trong bảng giá đất, chúng ta cần xem xét lại các quy định xác định tiền thuê đất trước và sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (từ ngày 1/8/2014).

Theo Luật Đất đai 2013, cách tính giá đất làm căn cứ tính tiền thuê đất được xác định bằng giá đất trong bảng giá đất kỳ đầu tiên nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) tại thời điểm (năm) cơ quan thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất.

Mặc dù nguyên tắc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, tuy nhiên Điều 113 Luật Đất đai 2013 cũng quy định giá đất trong bảng giá đất được giới hạn trong khung giá đất (giao cho Chính phủ quy định) và không được điều chỉnh cao hơn quá 20% so với mức giá tăng của cùng loại đất trong khung giá đất. Việc quy định khung giá đất mặc dù không đảm bảo nguyên tắc thị trường nhưng tạo ra được mặt bằng chung khi tính các khoản nghĩa vụ tài chính về đai đai, cụ thể là tiền thuê đất giữa các địa phương, đảm bảo cạnh tranh khi xác định tiền thuê đất khi kêu gọi đầu tư.

Mặc dù Luật Đất đai quy định nguyên tắc phương pháp xác định giá đất trong bảng giá đất được thực hiện theo một trong các phương pháp xác định giá đất cụ thể, tuy nhiên đa phần các tỉnh, thành phố vẫn xác định giá đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp bằng cách nội suy theo tỷ lệ phần trăm (%) trên giá đất ở, tức là giá đất ở tăng thì giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cũng tăng theo tỷ lệ thuận mặc dù tỷ lệ phần trăm nội suy có thể thay đổi.

Bảng giá đất được xác định theo chu kỳ 5 năm một lần. Hàng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (thường gọi là hệ số K) để xác định giá đất cho từng năm, quy định này giúp các địa phương không phải xây dựng lại bảng giá đất, vốn rất phức tạp và tốn kém. 

Cách xác định giá đất làm căn cứ tính tiền thuê đất theo Luật Đất đai 2013 được điểu chỉnh hàng năm. Lấy ví dụ tại TP. Hà Nội, hệ số K (tính theo lần) đối với đất sản xuất kinh doanh dao động 1,15 - 1,4 lần; đất thương mại dịch vụ 1,25 - 1,7 lần tùy theo vị trí. Tại TP. HCM, hệ số K đối với đất thương mại dịch vụ là 2,7 - 3,5 lần; đối với đất sản xuất là 2,7 lần tùy theo vị trí. Về cơ bản, cả hai địa phương này đều có mức điều chỉnh hệ số K cao ở khu vực trung tâm và thấp dần ở các vùng lân cận, ngoại thành.

Sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, bảng giá đất phải được ban hành hàng năm (không còn hệ số K) và giá đất được xác định theo nguyên tắc thị trường (không còn giới hạn bởi khung giá đất) nên mức độ biến động giá đất có mức độ tăng không đồng đều giữa địa giới hành chính trong cùng tỉnh hoặc giữa các tỉnh. Lấy ví dụ từ hai thành phố lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP. HCM, mức độ biến động giá cho thấy sự khác biệt. 

Lưu ý rằng nếu so sánh mức độ điều chỉnh giữa hai bảng giá đất năm 2019 và năm 2025 chưa có điều chỉnh hệ số giá đất hàng năm K sẽ thấy có mức độ biến động rất lớn. Tuy nhiên, cách nhìn này là phiến diện và không thể hiện đầy đủ chính sách điều hành đất đai. Chúng ta cần xem xét mức độ tăng giá đất giữa các bảng giá đất đã được điều chỉnh hệ số hàng năm (K) để đánh giá sát hơn mức độ chính xác của bảng giá đất trước và sau điều chỉnh khi bỏ khung giá đất, cụ thể:

Tại Hà Nội, đối với giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, mức tăng cụ thể tại các huyện dao động 20% - 25%. Việc điều chỉnh này được cho là không ảnh hưởng nhiều đến hoạt động sản xuất của doanh nghiệp mà còn tạo động lực thu hút đầu tư vào các khu, cụm công nghiệp. Tuy nhiên, tại các quận, mức tăng cao hơn, dao động 28% - 70%, tạo áp lực kinh tế đáng kể đối với các cơ sở kinh doanh hiện có.

Tại TP. HCM, mức tăng giá đất sản xuất phi nông nghiệp và thương mại dịch vụ khi so sánh với giá của năm 2024 vẫn rất đáng kể. Phổ biến ở các khu vực trung tâm có thể tăng khoảng 1,2 - 1,8 lần, trong khi ở các khu vực vùng ven và các khu phát triển, con số này có thể lên tới nhiều lần (phổ biến 4 - 6 lần) tùy vào vị trí cụ thể. Cá biệt có mức tăng đột biến điển hình tại đường song hành Quốc lộ 22 (Hóc Môn) có giá gốc đất ở tăng từ 3,5 triệu đồng/m2 lên 71 triệu đồng/m2 (hơn 20,3 lần). Điều này phản ánh sự chênh lệch lớn giữa giá đất trong bảng giá đất (ngay cả khi đã nhân K) và giá thị trường thực tế ở nhiều nơi tại TP. HCM trước khi Quyết định 79/2024/QĐ-UBND được ban hành.

Tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất

Theo quy định tại Nghị định 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất trong khoảng 0,5% - 3%. Do đã có dự báo giá đất trong bảng giá đất sẽ tăng cao do bỏ khung giá đất nên Nghị định 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Luật Đất đai 2024 đã điều chỉnh tỷ lệ này trong khoảng 0,25% - 3%, tức là tỷ lệ tối thiểu đã giảm một nửa so với trước đây.

Nếu áp dụng tỷ lệ này với các địa phương có mức tăng giá đất không cao, có thể thấy chính sách tính tiền thuê đất đã tính đến yếu tố tăng giá đất khi Luật Đất đai thực hiện chuyển sang giá thị trường. Tuy nhiên, khi áp dụng vào trường hợp cụ thể tại TP. HCM – một địa phương có mức biến động tăng đột biến – sẽ thấy giá đất tạm thời áp dụng đến hết năm 2025 đã tăng nhiều so với trước và mức tăng không đồng đều. Dự báo sang năm 2026, giá đất thực hiện lần đầu theo quy định của Luật Đất đai 2024 sẽ còn tăng thêm nữa, điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tiền thuê đất của người sử dụng đất nếu vẫn giữ nguyên tỷ lệ tính tiền thuê đất như Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

Các chính sách điều chỉnh vĩ mô

Ngoài việc đã thực hiện giảm khung tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất tối thiểu xuống một nửa và việc Luật Đất đai 2024 đã tính đến mức biến động giá đất do bỏ khung giá đất sẽ tác động rất cao đến tiền thuê đất, tại khoản 2 Điều 153 Luật Đất đai 2024 quy định về các khoản thu ngân sách từ đất đai như sau: "Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ vào bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo. Trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh nhưng không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn. Tỷ lệ điều chỉnh do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hàng năm cả nước của giai đoạn 05 năm trước đó”.

Theo số liệu sơ bộ, tổng CPI 5 năm (từ năm 2019 đến năm 2023) khoảng 18%. Như vậy, đối với các trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm khi hết chu kỳ ổn định 5 năm sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực phải tính lại tiền thuê đất, thì tiền thuê đất kỳ tiếp theo sẽ không vượt 18% so với kỳ trước, kể cả khi giá đất trong bảng giá đất có tăng đến bao nhiêu lần. Đây là con số biến động không quá nhiều và có thể chấp nhận được.

Tuy nhiên, đối với các trường hợp thuê đất kỳ đầu tiên, với giả định mức tăng giá đất bình quân khoảng 6 lần (như TP. HCM) trong khi chỉ điều chỉnh giảm tỷ lệ tính tiền thuê đất tối thiểu xuống một nửa, tức là tiền thuê đất hàng năm nếu được áp dụng mức thấp nhất, thì người sử dụng đất phải nộp sẽ tăng tối thiểu gần 3 lần so với các thửa đất cùng diện tích, vị trí, cùng thời điểm nhưng xác định tiền thuê đất kỳ ổn định tiếp theo. 

Và nếu quy định khung tỷ lệ giảm xuống nhưng đối với mức điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất đột biến và không đồng đều như TP. HCM thì không có tỷ lệ tối thiểu nào có thể đảm bảo cân bằng được khi xác định tiền thuê đất phải nộp giữa các trường hợp đến kỳ ổn định tiếp theo so với xác định kỳ đầu tiên.

Đây là sự chênh lệch quá lớn cho người sử dụng đất lần đầu, bất bình đẳng, tạo rào cản rất lớn cho chủ đầu tư thực hiện đầu tư hạ tầng chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất sản xuất, đầu tư cho thuê hạ tầng các khu công nghiệp, chế xuất trong giai đoạn hoàn thành đầu tư đưa vào khai thác sau khi Luạt Đất đai 2024 có hiệu lực sẽ không thể cho thuê được đất do tiền thuê đất kỳ đầu tiên của người thuê đất cao gấp nhiều lần so với người đang thuê đất cùng vị trí, mục đích sử dụng đất tại cùng thời điểm.

Khuyến nghị chính sách

Với tốc độ tăng giá đất trong bảng giá đất năm 2025 và dự báo vào năm 2026 sẽ tiếp tục tăng chưa thể dự báo trước, để đảm bảo công bằng giữa các thửa đất có cùng vị trí, cùng mục đích, hình thức sử dụng đất nhưng khác kỳ tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm (kỳ đầu so với kỳ tiếp theo), cơ quan có thẩm quyền cần có điều chỉnh quy định tính tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất cho phù hợp. 

Với mức điều chỉnh tăng giá đất trong bảng giá đất không đồng đều, mức độ biến động quá chênh lệch, đề nghị xem xét chỉ quy định mức tối đa, không quy định mức tối thiểu tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất, giao quyền cho các địa phương được chủ động điều chỉnh, lựa chọn tỷ lệ này trong khung cho phù hợp với tình hình biến động giá đất trong bảng giá đất cụ thể của địa phương hoặc cho phép áp dụng tính tiền thuê đất kỳ đầu được tham chiếu với các thửa đất xác định đã được thuê ổn định có cùng mục đích sử dụng đất, cùng khu vực (vị trí) tại cùng thời điểm tương tự như của các thửa đất đến chu kỳ ổn định tiếp theo đã được quy định tại khoản 2 Điều 153 Luật Đất đai 2024.

Việc sớm ban hành các quy định điều chỉnh phù hợp nhằm đảm bảo chính sách khi ban hành tuân thủ nguyên tắc thận trọng, có lộ trình, minh bạch và có tính toán tác động đến tất cả các đối tượng, phạm vi điều chỉnh.