TP. HCM: Chủ đầu tư 'ngóng' được nộp tiền sử dụng đất

Nóng như “ngồi đống lửa"

Nhiều chủ đầu tư bất động sản (BĐS) cho hay, tổng thời gian giải quyết hồ sơ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho các dự án quy định là từ 3 đến 6 tháng, nhưng có dự án 5 năm qua vẫn “giẫm chân tại chỗ”.

Ví dụ như khu phức hợp Sóng Việt, lô 1-17, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức của Công ty cổ phần Quốc Lộc Phát (tên thương mại là The Metropole Thủ Thiêm). Quy mô khoảng 7,6ha, chủ đầu tư được UBND TP. HCM giao dự án năm 2017.

Năm 2019, Thanh tra Chính phủ kết luận UBND TP. HCM chỉ định nhà đầu tư tại dự án này nhưng không đấu giá quyền sử dụng đất, tính và thu tiền sử dụng đất. Một số lô đất có tiền sử dụng đất là 26 triệu đồng/m2 là không đúng quy định. Do đó, cần xác định lại giá đất để truy thu, tránh thất thoát. Hiện các cơ quan chức năng của TP. HCM vẫn rất lúng túng định giá đất để thu đúng đối với dự án này.

Tại dự án chung cư Moonlight Residences, TP. Thủ Đức của Công ty Ngôi Sao Gia Định, dù đã xây dựng xong và bàn giao nhà từ năm 2019 nhưng hiện người mua nhà vẫn chưa được cấp sổ hồng. Lý do là bởi cơ quan thẩm quyền đang xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với phần đất hạ tầng kỹ thuật. Trong khi chủ đầu tư rất muốn nộp sớm số tiền này.

Dự án chung cư Richmond City, Q. Bình Thạnh do Công ty Cơ khí và Xây dựng Bình Triệu làm chủ đầu tư cũng tương tự. Chung cư đưa vào sử dụng từ năm 2021 nhưng đến nay chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Đại diện Richmond City cho biết, việc xác định tiền sử dụng đất của dự án kéo dài. Hiện công ty đã tạm ứng trước 168 tỷ đồng và mong muốn cơ quan thẩm quyền ưu tiên cấp sổ hồng cho cư dân trước, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư thì cấp sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Hay dự án Khu dân cư P. Phú Thuận, Q. 7 của Công ty Cổ phần Đầu tư Anh Tuấn (Công ty Anh Tuấn). Dự án có diện tích 4,5ha, nguồn gốc đất do công ty tự nhận chuyển nhượng.

Theo chủ đầu tư, công ty được UBND TP chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư dự án vào năm 2016. Cuối năm 2017, công ty nộp hồ sơ cho Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP để xin nộp tiền sử dụng đất. Hiện doanh nghiệp này rất mong cơ quan thẩm quyền xem xét sớm phê duyệt tiền sử dụng đất dự án để công ty tiếp tục thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng tiếp theo.

Thậm chí có dự án đã hoàn tất hết thủ tục nhưng suốt 2 năm chờ đợi, chưa được cấp phép xây dựng vì cơ quan thẩm quyền vẫn chưa tính tiền sử dụng đất phát sinh. Nhiều chủ đầu tư như nóng lòng như “ngồi trên đống lửa” vì dự án sắp hết thời điểm được cho phép đầu tư.

“Công ty đã 2 lần bổ sung pháp lý dự án và kiến nghị Sở TN&MT sớm tính tiền sử dụng đất phát sinh để nộp. Nhưng suốt 2 năm qua cơ quan này vẫn chưa mời được đơn vị tư vấn tính tiền sử dụng đất cho dự án”, đại diện chủ đầu tư dự án chung cư trên đường Trần Trọng Cung, Q.7 than vãn.

Khốn khổ vì định giá đất

Trước khó khăn của các doanh nghiệp BĐS, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT TP cho rằng, các quy định pháp luật liên quan đến công tác xác định, thẩm định giá đất thay đổi thường xuyên. Dù đã giảm tối đa nhưng thời gian thực hiện, luân chuyển hồ sơ để hoàn tất các bước trong quy trình xác định giá đất vẫn kéo dài.

Trao đổi với đoàn công tác của Quốc hội về lấy ý kiến nhân dân góp ý Luật đất đai sửa đổi tại TP. HCM mới đây, Phó giám đốc Sở TN&MT TP Trần Văn Bảy cho biết, trong thời gian qua, công tác định giá đất là một mảng việc vất vả nhất đối với các cán bộ của Sở.

“Nguồn nhân lực của Sở TN&MT không đủ cả về số lượng lẫn chất lượng để đảm trách công việc này, trong khi trước đây là phần việc của Sở Tài chính. Ngay bản thân tôi cũng mới học qua vài tháng về công tác thẩm định giá đất, còn rất nhiều quy định chồng chéo mà chúng tôi cảm thấy vướng mắc, không yên tâm khi thực hiện công tác này”, ông Bảy bộc bạch.

Theo Sở TN&MT, thời gian qua, thực hiện công tác tham mưu cho UBND TP trong việc xác định giá đất, sở nhận thấy nhiều dự án chưa triển khai thực hiện được hoặc đã triển khai nhưng chưa hoàn thiện về pháp lý.

Thực tiễn này xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó có nguyên nhân từ những quy định pháp luật còn bất cập, chưa phù hợp tình hình. Việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn còn chưa chặt chẽ khiến phát sinh vướng mắc trong công tác xác định giá đất cụ thể dẫn đến tiềm năng, lợi thế về đất đai của thành phố chưa được khai thác hiệu quả; công tác quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai còn nhiều hạn chế; môi trường đầu tư khó khăn, kéo dài gây bức xúc từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

“Định giá đất là vấn đề không đơn giản, đề nghị cần quy định rõ cơ quan nào chịu trách nhiệm chính và đề nghị TP. HCM cần có cơ chế đặc thù riêng trong công tác định giá đất”, một cán bộ của Sở TN&MT nói.

Việc chậm định giá đất cụ thể dẫn đến chưa kịp thời huy động nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, mất cơ hội của nhà đầu tư, làm chậm sự phát triển của kinh tế, xã hội. Từ bất cập trên, Sở TN&MT đã đề xuất và UBND TP đưa nội dung này vào dự thảo thay thế Nghị quyết số 54/QH14 của Quốc hội về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.

Cụ thể, TP. HCM đề xuất được xây dựng, ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) phù hợp với tình hình thực tiễn, trình HĐND thông qua. Trên cơ sở đó, UBND TP. HCM được ban hành và áp dụng hệ số K để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với tất cả thửa đất, không phân biệt giá trị theo bảng giá đất với 2 trường hợp. Bảng giá đất đã thu thập thông tin thị trường đến từng thửa đất để đảm bảo áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ngoài hạn mức và các dự án thấp tầng; và các dự án của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm.

Một số ý kiến chuyên gia cho rằng, các vướng mắc trong tài chính về đất đai chủ yếu liên quan đến định giá đất và thuế. Tuy nhiên, hai lĩnh vực này lại đang được quy định tại 3 luật khác nhau là Luật Đất đai, Luật Thuế và Luật Ngân sách, rất nhiều quy định chồng chéo, làm không cẩn thận dễ vi phạm, do vậy cơ quan soạn thảo Luật đất đai sửa đổi cần nghiên cứu, đề xuất và  quy định đồng bộ, để đảm bảo cơ chế thu từ đất đúng đủ và để người thực hiện yên tâm, không lo vướng vào vòng lao lý.

“Định giá đất nên giao cho các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện, để đảm bảo sát với giá thị trường và đúng quy định của pháp luật. Mới đây, Sở TN&MT TP. HCM có đề xuất lập đề án tháo gỡ 10 khó khăn trong việc xác định giá đất cụ thể tại các dự án bất động sản. Theo tôi, trong khi chờ Luật đất đai sửa đổi có những quy định khả thi hơn thì cần ủng hộ TP. HCM có những tháo giải pháp tháo gỡ ngay để doanh nghiệp có thể sớm triển khai dự án”, TS Vũ Đình Ánh, nguyên Phó viện trưởng Viện quản lý giá (Bộ Tài chính), chia sẻ.