Triển vọng nào cho bất động sản khu công nghiệp trong năm 2023?

Bất động sản khu công nghiệp trong thời gian gần đây được nhắc đến như một điểm sáng trong bức tranh của ngành bất động sản. Giai đoạn 2020 - 2021, đây là phân khúc hiếm hoi không lao dốc giữa đại dịch COVID-19. Trong năm 2022, bất động sản công nghiệp tiếp tục nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.

Tuy nhiên, năm 2023, phân khúc này được đánh giá có thể sẽ chịu tác động trong bối cảnh kinh tế vĩ mô toàn cầu có nhiều bất ổn.

Quỹ đất công nghiệp có thể khan hiếm trong giai đoạn 2023 – 2026

Tại một báo cáo mới đây của Công ty chứng khoán VnDirect, kể từ quý I/2022, thị trường không ghi nhận thêm bất kỳ đề xuất mới thành lập KCN nào ở cả miền Nam và miền Bắc. Bên cạnh đó, có rất ít KCN mới được đưa vào quy hoạch tổng thể phát triển KCN quốc gia.

“Điều này xuất phát từ thực trạng việc quy hoạch phát triển KCN còn dàn trải, chủ yếu do địa phương quyết định. Việc thay đổi lãnh đạo cấp cao của nhiều địa phương trong năm qua đã làm chậm quy trình phê duyệt của nhiều dự án, kéo theo tình trạng giải phóng mặt bằng chậm hơn dự kiến và chồng chéo về quy hoạch hoặc hạ tầng bên ngoài KCN", báo cáo của VnDirect phân tích.

Đồng thời, VnDirect cũng dự báo thị trường bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) sẽ đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung mới từ nay đến cuối năm 2023. Sau khi nguồn cung tăng vọt trong năm 2022, chỉ có khoảng 700 ha đất được đưa vào sử dụng ở miền Nam trong giai đoạn 2023-2026, chủ yếu là ở Long An và Đồng Nai.

Tại phía Bắc, tình trạng thiếu nguồn cung mới sẽ kéo dài ít nhất cho đến hết năm 2023. Sau đó, có khoảng 4.500 ha đất công nghiệp được đưa vào hoạt động từ năm 2024-2026 với nguồn cung lớn nhất đến từ Bắc Ninh và Hải Phòng.

Trái lại, nguồn cung nhà kho và nhà xưởng xây sẵn được dự báo dồi dào trong giai đoạn 2023-2026, đặc biệt là khu vực phía Nam. “Chúng tôi nhận thấy nguồn cung lớn nhà kho và nhà xưởng xây sẵn sẽ được đưa vào hoạt động trong vòng 4 năm tới ở cả phía Bắc và Nam”, VNDirect nhận định.

Cụ thể, công ty chứng khoán cho biết nguồn cung nhà kho và nhà xưởng xây sẵn ở phía Bắc lần lượt đạt 2,5 triệu m2 và 3,7 triệu m2 vào năm 2026, với các dự án đáng chú ý như Mapletree Hưng Yên giai đoạn 3, GNP Nam Đình Vũ, BW Nam Đình Vũ giai đoạn 2,...

Còn đối với thị trường phía Nam, VNDirect cho rằng có sự phân bố trái ngược về nguồn cung mới của nhà kho và nhà xưởng xây sẵn. Nhà kho có xu hướng dịch chuyển nguồn cung từ TP Hồ Chí Minh sang Đồng Nai, Long An; nhà xưởng xây sẵn có xu hướng chuyển dịch nguồn cung từ TP Hồ Chí Minh sang Bình Dương và Bà Rịa-Vũng Tàu.

Rào cản với dòng vốn FDI vào KCN Việt Nam trong thời gian tới

Theo CTCP Chứng khoán Bảo Việt (BVSC), vốn FDI giải ngân vào 2023 sẽ bị ảnh hưởng đáng kể do nguồn vốn FDI đăng ký năm 2022 chậm hẳn lại. Cụ thể, vốn FDI đăng ký và vốn FDI thực hiện trong năm 2020 - 2022 đều có sự chững lại. Mặc dù vốn đăng ký ở mức cao, tuy nhiên không tăng trưởng so với các năm trước; vốn thực hiện không có sự tăng trưởng.

“Nguồn vốn FDI đăng ký năm 2022 chậm hẳn lại sẽ ảnh hưởng tới vốn FDI giải ngân vào 2023. Các diễn biến khó lường, chuyển biến xấu của bối cảnh thế giới, lãi suất FED tiếp tục tăng cao, cũng như Quy tắc Thuế tối thiểu toàn cầu là các thách thức đối với Việt Nam trong thu hút các dự án FDI từ các doanh nghiệp đa quốc gia vào các lĩnh vực công nghệ cao”, nhóm phân tích BVSC đưa ra nhận định.

Đáng chú ý, áp lực đối với nguồn cung vẫn tiếp tục bởi ba yếu tố, đó là thủ tục hành chính chồng chéo, thời gian thực hiện dài. Thứ hai là giải phóng mặt bằng còn nhiều vướng mắc, khó khăn. Thứ ba là tình trạng thiếu hụt nguồn lao động chất lượng cao, nhà ở, phúc lợi xã hội cho công nhân trong KCN. Những rào cản này sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới dòng vốn FDI vào KCN Việt Nam trong thời gian tới.

Cũng đưa ra nhận định về triển vọng cho BĐS KCN trong năm 2023, Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) cho biết, phân khúc bất động sản công nghiệp chưa có động lực tăng trưởng rõ nét trong năm 2023. Cụ thể, lượng vốn FDI giải ngân dự kiến sẽ đi ngang hoặc giảm nhẹ so với mức nền cao của năm 2022, do tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư trước triển vọng của nền kinh tế toàn cầu. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn nhờ vào chi phí nhân công, giá cho thuê đất và chi phí đầu tư thấp hơn so với khu vực.

Ngoài ra, nhóm phân tích cho rằng, trong năm 2023, giá thuê đất khu công nghiệp vẫn được dự đoán duy trì ở mức nền cao do nguồn cung hạn chế.

Cơ hội nào dành cho ngành BĐS KCN trong năm 2023?

Theo BVSC nhận định, cơ hội của ngành bất động sản khu công nghiệp trong năm 2023 là vẫn còn.

Cụ thể, sự chuyển dịch chuỗi cung ứng từ Trung Quốc tiếp tục diễn ra, khi nước này tiếp tục theo đuổi định hướng Zero COVID, các nhà máy như Apple’s suppliers gồm Foxconn và Luxshare Pixel của Google, Xiaomi hay Lego đều đã chuyển sang Việt Nam,…

Với sự thận trọng của dòng vốn mới, vốn FDI thời gian tới sẽ thiên về mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp hiện hữu và M&A các doanh nghiệp nhỏ.

Bên cạnh đó, trong kế hoạch đầu tư công 2021 - 2025, đầu tư cho cơ sở hạ tầng chiếm khoảng 60% ngân sách. Giải ngân đầu tư công được chú trọng là động lực gián tiếp cho các khu công nghiệp khi tăng tính hấp dẫn do việc cải thiện hạ tầng dẫn tới sự thuận lợi về logistics.

Đặc biệt là các KCN trong các tỉnh thành được phân bổ vốn lớn, các dự án trọng điểm như Châu Đức, Phú Mỹ 2 (gần cao tốc Biên Hòa-Vũng Tàu), Hựu Thạnh, Nam Tân Uyên, Tân Phú Trung (gần Vành đai 3 TP HCM); các KCN tại Bắc Ninh (đường vành đai 4 Hà Nội); các KCN tại Hải Phòng (cao tốc Hà Nội – Hà Nội đã hoàn thành),…

Đơn vị này cũng cho rằng, các doanh nghiệp được hưởng lợi trong thời gian tới là những doanh nghiệp còn nhiều đất thương phẩm sẵn sàng bán, vị trí thuận lợi, hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển vốn FDI từ Trung Quốc cũng như được ưa thích bởi các doanh nghiệp chế biến chế tạo, công nghệ cao, điện khí,… Bên cạnh đó là doanh nghiệp có lợi thế về vị trí và quan hệ với nhà đầu tư để giữ vùng giá cao của giá chào thuê và định giá hấp dẫn.

Theo chuyên gia kinh tế GS. Đinh Trọng Thịnh, giảng viên cấp cao Học viện Tài chính, nhận định hoạt động mua bán, sáp nhập các dự án trong năm 2023 sẽ diễn ra mạnh mẽ tiếp theo đà của năm cũ. Việc mua bán, sáp nhập được đẩy mạnh giúp quá trình tái cấu trúc thị trường diễn ra nhanh và mạnh hơn. Các loại hình bất động sản văn phòng, khu công nghiệp, nhà ở, khách sạn… tại Hà Nội, TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai… sẽ tiếp tục nhộn nhịp mua bán, sáp nhập.

Dù vậy, vị chuyên gia cảnh báo giá đất tăng lên tác động trực tiếp tới BĐS các KCN, khu chế xuất, các công trình dịch vụ, thương mại…, từ đó có thể gây giảm sức thu hút vốn đầu tư, cả của các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.