Vấn đề giá đất quy định trong Luật Đất đai (sửa đổi)

Theo quy định tại mục 3 điều 153, Chính phủ quy định phương pháp định giá đất; quy trình xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất, kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện. Điều 154 quy định, đây là cơ sở để UBND các tỉnh, thành phố căn cứ xây dựng, trình Hội đồng thẩm định, trình Hội đồng nhân dân thông qua và công bố, áp dụng bảng giá đất ở từng địa phương.

Có thể thấy, trên thực tế thị trường đất đai hiện nay đang tồn tại cơ chế 2 giá đất: Một là, giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hoặc tính giá đất đền bù giải phóng mặt bằng. Hai là, giá đất được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá do Nhà nước quy định. Bởi vậy việc bỏ khung giá đất là cần thiết để sử dụng bảng giá đất sát với thị trường hơn. Hy vọng, việc bỏ khung giá đất sẽ không làm tăng giá đất trên thị trường. Khi khung giá đất sát với thị trường sẽ khiến thuế, phí bất động sản chuyển nhượng cao hơn và sẽ làm giảm đi tính hấp dẫn của việc đầu tư vào đất đai. Qua đó, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh hơn, giảm tình trạng đầu cơ, sốt ảo.

Dự thảo luật đã đề ra cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, đồng thời quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất, thẩm định giá đất.

Trước hết, Cần xem lại các quy định về nguyên tắc xác định giá đất (điều 153), các phương pháp tính giá đất do nhà nước quy định, tính đặc thù của từng loại đất... đảm bảo các quy định phù hợp, minh bạch, khả thi, nhằm đảm bảo khi luật ra đời nhanh chóng đi vào cuộc sống và phát huy được hiệu quả như kỳ vọng.

Nếu tính giá thị trường thì phải kiểm soát tốt thị trường, để thị trường phản ánh đúng thực tế. Hơn nữa : Mục 2 điều 153 quy định về Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định... Quy định này không rõ ràng và rất khó thực hiện.

Cần có quy định rõ hơn, chặt chẽ hơn.

Thứ hai, Điều 153 chỉ nên quy định về nguyên tắc định giá đất. Theo dự thảo Điều này quy định cả nguyên tắc, cả phương pháp định giá đất. Mục 3 Điều 153 quy định: Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất. Quy định như vậy là chưa đủ và không rõ ràng, vẫn là giao cho Chính phủ. Quy định về Phương pháp định giá đất cần có điều riêng. Ở trong Luật Đất đai, điều này cần quy định có tính chất định hướng, tính nguyên tắc về các phương pháp xác định giá đất một cách cơ bản. Trên cơ sở đó, Chính phủ tiếp tục cụ thể hóa các phương pháp định giá đất một cách linh hoạt và chính xác. Cũng phải thấy, hiện nay có 4 phương pháp xác định giá đất. Tất nhiên việc áp dụng phương pháp nào cũng cần có quy định và đảm bảo thống nhất cả trong khâu định giá đất, thẩm định giá đất và quyết định giá đất. Bởi lẽ áp dụng các phương pháp định giá khác nhau sẽ cho các kết quả không hẳn đã thống nhất, thậm chí khác nhau và có thể rất khác nhau

Thứ ba, Quy định về trách nhiệm các cơ quan trong việc định giá đất :

Theo dự thảo Luật tại Điều 153 và 154, 155, 156... có quy định về trách nhiệm 3 cơ quan trong việc định giá đất: gồm Cơ quan Định giá, Thẩm định giá và quyết định giá. Có thể thấy quy trình và trách nhiệm đã quy định khá rõ, chưa đảm bảo tính độc lập, khách quan cần thiết. Để có bảng giá đất phù hợp, sát với giá thị trường rất cần thành lập một cơ quan định giá đất độc lập để hỗ trợ xây dựng bảng giá đất, thẩm định lại kết quả xác định giá đất, điều chỉnh giá đất khi có biến động. Như vậy, giá đất mới đảm bảo được tính độc lập về chuyên môn, tính trung thực khách quan, đảm bảo giá đất phù hợp với thị trường và không chịu áp lực, chi phối từ các nhóm lợi ích…

Thứ tư, về Hội đồng thẩm định giá đất. Trong dự thảo Luật, Điều 156 có quy định thành phần Hội đồng thẩm định giá đất là cá nhân: Đại diện lãnh đạo Ủy ban, Giám đốc Sở Tài chính, Lãnh đạo sở... Nhưng đến mục c lại quy định thành viên Hội đồng là tổ chức có chức năng tư vấn .... Cần quy định lại điều này. Đồng thời cũng nên đưa quy định này vào quyền hoặc nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Cần đảm bảo tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ cho Hội đồng và thành viên Hội đồng thẩm định giá đất

Thứ năm, về Quyền của nhà nước. Theo phạm vi điều chỉnh của Luật có: quy định về quyền hạn và trách nhiệm nhà nước. Điều 14 quy định về Quyền của nhà nước, trong đó có quyền thứ 9: Quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất. Quyền này được quy định tại Điều 153, mục 2 chương XI. Đây là vấn đề đã được Luật hóa, nhà nước chỉ có quyền hướng dẫn thi hành Luật và tổ chức thi hành Luật, không cần thiết phải quy định quyền của nhà nước trong điều này. Điều 21 quy định quản lý nhà nước về đất đai, gồm 18 nội dung là quá rườm rà. Cần được quy định lại gọn hơn, rõ nghĩa hơn.

Thứ sáu, cần quan tâm nhiều hơn đến trình bày và diễn đạt các điều Luật (Kỹ thuật lập pháp). Một số điều, khoản quá dài, nhiều mệnh đề rất khó hiểu, khó theo dõi và không rõ nghĩa. (Có quy định trong điều Luật tới gần 200 chữ). Cần chuẩn hóa lại cho đúng yêu cầu của Luật và đảm bảo kỹ năng Lập pháp Quy định lại Điều 20 về trách nhiệm của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam có chia ra UBTW, Ủy ban, Mặt trận...

Rất mong những góp ý trên đây được sự quan tâm của các cơ quan chức năng để Luật Đất đai sửa đổi được hoàn thiện, sớm đi vào cuộc sống, góp phần phát triển kinh tế - xã hội đất nước.

PGS.TS ĐẶNG VĂN THANH

Chủ tịch Hiệp hội Kế toán và Kiểm toán Việt Nam (VAA)