Vinaconex rút khỏi Cát Bà Amatina, số phận dự án 2.200 tỷ sẽ đi về đâu?

Mới đây, HĐQT Công ty CP Đầu tư và Phát triển Du lịch Vinaconex (Vinaconex ITC, UPCoM: VCR) đã thông qua nghị quyết chấm dứt và thanh lý trước thời hạn hợp đồng hợp tác đầu tư với Tổng Công ty CP Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex, HOSE: VCG). Đây là hợp đồng được hai bên ký kết vào ngày 10/06/2021, về việc hợp tác đầu tư Phân khu CT02 và Hạ tầng kết nối Phân khu CT02 của Dự án Khu đô thị du lịch Cái Giá – Cát Bà (Cát Bà Amatina).

Theo đó, Vinaconex ITC sẽ được nhận lại toàn bộ các tài sản đã thế chấp cho tổ chức tín dụng phát sinh từ thỏa thuận hợp đồng hợp tác đầu tư. Đồng thời, doanh nghiệp này cũng có nghĩa vụ hoàn trả lại cho Vinaconex 2.200 tỷ đồng tiền nhận góp vốn trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày 30/9/2023.

Về phía Vinaconex, doanh nghiệp này có nghĩa vụ làm việc với tổ chức tín dụng để giải toả toàn bộ các tài sản của Vinaconex ITC đã thế chấp cho tổ chức tín dụng phát sinh từ thoả thuận tại hợp đồng hợp tác đầu tư trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày 30/9.

Được biết, tháng 6/2021, Vinaconex đã huy động 2.200 tỷ đồng qua kênh trái phiếu để phục vụ cho việc hợp tác đầu tư cùng Vinaconex-ITC đối với dự án Phân khu cao tầng CT02 của Khu đô thị du lịch Cát Bà Amatina.

Mặc dù ngừng hợp tác tại Cát Bà Amatina nhưng hiện tại, Vinaconex vẫn đang là cổ đông lớn nhất, nắm giữ 51% vốn điều lệ của Vinaconex ITC.

Số phận long đong của Cát Bà Amatina

Đáng nói, ý định rút lui khỏi Cát Bà Amatina dường nư đã “manh nha” từ ĐHĐCĐ thường niên 2023. Thời điểm đó, trả lời câu hỏi về việc Vinaconex có tiếp tục triển khai dự án Cát Bà Amatina không, Chủ tịch HĐQT Đào Ngọc Thanh đã không còn khẳng định “chắc như đinh đóng cột” về tương lai “mang về dòng lợi nhuận 1.000 tỷ đồng/năm” của dự án này như hồi năm 2019 nữa.

“Tình hình thị trường hiện rất xấu nên muốn đầu tư phải cân nhắc. Hiện chúng ta tiếp tục đầu tư để hoàn thiện hạ tầng và trả những phần hàng mà khách hàng đã mua từ trước khi doanh nghiệp tái cấu trúc”, ông Thanh nói.

Điều này khiến cho giới quan sát không khỏi ít nghi ngại về tương lai của dự án Cát Bà Amatina, vốn dĩ đã lận đận.

Nhìn lại lịch sử của dự án, Cát Bà Amatina được Vinaconex lên ý tưởng triển khai từ năm 2005, khi doanh nghiệp đang ở thời kỳ hoàng kim và cũng là lúc thị trường bất động sản đang ở giai đoạn đầu “cơn sốt”. Thời điểm đó, Vinaconex đã thành lập Ban quản lý dự án Khu đô thị Cái Giá – Cát Bà và công bố số vốn đầu tư vào dự án này lên đến gần 11.000 tỷ đồng (tương đương gần 750 triệu USD theo tỷ giá thời điểm bấy giờ). Đến năm 2008, “đại gia” ngành xây dựng quyết định góp vốn cùng Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank, HOSE: EIB) và Công ty CP Chứng khoán Agribank (Agriseco, HOSE: AGR) thành lập Vinaconex ICT để phát triển Cát Bà Amatina.

Theo tìm hiểu, dự án Cát Bà Amatina toạ lạc tại thị trấn Cát Bà và xã Trân Châu, huyện Cát Hải, TP. Hải Phòng, có quy mô 172 ha với tổng mức đầu tư 1 tỷ USD, được quy hoạch trở thành khu đô thị du lịch nghỉ dưỡng 7 khu resort với khoảng 800 biệt thự, hai bến du thuyền, một bến tàu du lịch, trung tâm hội nghị quốc tế, khu thương mại dịch vụ quốc tế, khu thể dục thể thao, các dịch vụ giải trí đa chức năng, 6 khách sạn 5 sao và 1 khách sạn 4 sao. Mục tiêu của dự án là trở thành khu du lịch có tầm cỡ không chỉ trong phạm vi quốc gia mà phải trở thành một trong các khu đô thị du lịch nổi tiếng trong khu vực và trên thế giới.

Cát Bà Amatina bắt đầu được triển khai và tung ra một số sản phẩm từ năm 2009. Kết thúc năm 2009,  chủ đầu tư của Cát Bà Amatina là Vinaconex ITC ghi nhận doanh thu hơn 50 tỷ đồng cùng khoản lợi nhuận 23,4 tỷ đồng, nhờ đưa khu biệt thự Tùng Thu đi vào kinh doanh. Một năm sau đó, với việc bán được 95% biệt thự khu Tùng Thu và Bazzar Avenue, Vinaconex ITC tăng trưởng khả quan với doanh thu 155 tỷ đồng, lợi nhuận đạt mức kỷ lục 81,2 tỷ đồng.

Tuy nhiên, kể từ năm 2011, do đầu tư thiếu tập trung, sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, cộng thêm việc thị trường bất động sản bị đóng băng, hoạt động kinh doanh của Vinaconex ITC đã bị ảnh hưởng, khiến Cát Bà Amatina cũng “điêu đứng”. Năm 2012, do chi phí lãi vay và tiền bảo lãnh để đầu tư dự án “bào mòn” doanh thu, Vinaconex báo lỗ nặng và phải xin UBND TP Hải Phòng giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất, xin cấp phép bán đất nền có hạ tầng kĩ thuật để khắc phục khó khăn.

Trong suốt hai năm 2017 - 2018, Cát Bà Amatina ở trong trạng thái “bất động” do phía Hải Phòng liên tục ra các quyết định đề nghị tạm dừng và thu hồi dự án. Sau một thời gian dài khiếu kiện, đến cuối năm 2018, Vinaconex ITC mới được trả lại đất tại dự án.

Tuy nhiên, phải đến 3 năm sau đó, tức là cuối tháng 11/2021, sau khi được  “bơm” 2.200 tỷ đồng từ Vinaconex và 1.440 tỷ đồng từ Vinaconex ITC, Cát Bà Amatina mới được tái khởi động, dự kiến sẽ hoàn thành giai đoạn 1 trong năm 2023 và hoàn thành toàn bộ trong năm 2025.

Năm 2022, thay vì mở bán các sản phẩm mới ra thị trường, Vinaconex ITC tập trung hoàn thành bàn giao nhà cho khách và ghi nhận doanh thu, lợi nhuận từ khu biệt thực song lập BT4. Theo doanh nghiệp này, trong năm 2023, tình hình kinh tế thế giới và trong nước sẽ có nhiều diễn biến khó lường và còn khó khăn hơn năm 2022. Do đó, Vinaconex ITC sẽ chỉ tập trung thực hiện công tác thiết kế, đầu tư hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và một công trình trên đất của dự án; ngoài ra, triển khai kinh doanh các sản phẩm khi đủ điều kiện và phù hợp với diễn biến của thị trường. Tuy nhiên, doanh nghiệp này không công bố kế hoạch mở bán mới và bàn giao sản phẩm trong năm 2023.

Về tương lai của Cát Bà Amatina, theo đánh giá của Vietcombank Securities, với các điều kiện thị trường hiện tại, trong hai năm tới, Vinaconex ITC sẽ tiếp tục hoàn thiện và bàn giao các phân khu đã được khách hàng đặt mua trong giai đoạn 2010 - 2012, gồm khu biệt thự B2, B3 và một phần khu liền kề A3. Theo đó, biên lợi nhuận của dự án dự kiến sẽ không cao do giá bán đất nền trước kia khá thấp và chi phí xây dựng nhà thô chiếm phần lớn tỷ trọng doanh thu ghi nhận.

Vietcombank Securities cũng cho rằng, tiến độ đầu tư và mở bán tại dự án này dự báo sẽ chậm lại trong 1 - 2 năm tới, do thị trường bất động sản trầm lắng, mặt bằng lãi suất neo cao ảnh hưởng lớn đến triển vọng bán hàng, đặc biệt là phân khúc nghỉ dưỡng.

Hiệu quả khai thác cho thuê dự án cũng được dự báo ở mức thấp do giá thành sản phẩm cao và chưa có đường kết nối sang Cát Bà ảnh hưởng đến tính hấp dẫn của dự án. Mặt khác, hạn chế trong khả năng phát hành trái phiếu mới và nhu cầu vốn cho hoạt động xây dựng cũng ảnh hưởng đến nguồn lực tài chính phân bổ cho hoạt động đầu tư hạ tầng tại Dự án Cát Bà Amatina.