‘Vỡ mộng’ an cư vì dự án nhiều năm không triển khai
Nhu cầu ở thực là vô cùng lớn, song thị trường lại đang thiếu hụt trầm trọng phân khúc vừa túi tiền. Và giấc mơ an cư của người dân càng trở nên khó khăn hơn khi trót "xuống tiền" vào những dự án không rõ tương lai.
Nhiều người cho biết, họ đã dùng toàn bộ số tiền tích góp sau thời gian dài đi làm, vay mượn thêm từ người quen để đặt cọc mua căn hộ tại dự án. Nhưng sau nhiều năm chờ đợi mòn mỏi, dự án vẫn không có dấu hiệu thi công.
Từ năm 2019, thị trường TP.HCM gần như hết quỹ đất phát triển dự án. Nhưng lại có thực trạng đáng quan ngại là một số chủ đầu tư mua đất để phát triển dự án nhưng sau nhiều năm lại không triển khai, "ôm" đất chờ thời khiến thị trường đã thiếu nay càng thiếu hụt nguồn cung.
Đáng chú ý là câu chuyện của nhiều khách hàng mua dự án West Intela và High Intela (quận 8) của LDG Group. Những năm 2017, 2018 dự nhà ở thương mại căn hộ chưng cư West Intela và High Intela được LDG Group được quảng cáo và mở bán rầm rộ.
Chủ đầu tư đưa ra thông tin đây là dự án căn hộ thông minh, vị trí giao thông thuận lợi, giá cả phải chăng, phù hợp cho đối tượng người trẻ với kế hoạch mua nhà để ở.
Tin tưởng LDG Group là chủ đầu tư lớn và uy tín nên nhiều người đã lựa chọn đặt cọc mua nhà ở hai dự án này. Thậm chí, nhiều người ký thoả thuận đặt cọc và đã thanh toán cho chủ đầu tư 20% giá trị căn hộ. Sau nhiều năm trôi qua, chủ đầu tư thực hiện 2 lần mở bán nhưng cả 2 dự án này cũng chỉ dừng lại ở phần móng, không biết khi nào mới tiếp tục.
Tương tự, ở quận Bình Thành là dự án căn hộ Ascent Plaza Công ty Tiến Phát. Dự làm chủ đầu tư quảng cáo rầm rộ từ đầu năm 2019 với mức giá là khoảng 37 triệu đồng/m2, quy mô 4.660 m2, 1 block cao 24 tầng với 348 căn hộ cao cấp. Diện tích căn hộ từ 55,91-165,3 m2, dự kiến bàn giao vào quý IV/2020.
Cũng vì tin tưởng chủ đầu tư nhiều khách hàng đã đóng cho số tiền lên đến 25% giá trị hợp đồng, một số khách hàng còn đóng nhiều hơn. Nhưng cho đến nay, đã hơn 3 năm, Ascent Plaza vẫn chỉ là bãi đất trống.
Tại TP.HCM, nhiều dự án bất động sản mở bán từ lâu nhưng đến nay vẫn chỉ là bãi đất trống, cỏ mọc um tùm hoặc đang thi công thì ngưng. Đơn cử như bộ đôi dự án West Intela và High Intela (quận 8) của LDG Group; Khu dân cư Phú Thuận (Lotus Residence), quận 7 của Công ty CP Đầu tư Anh Tuấn; loạt dự án D-Homme, D-One Sài Gòn, D-Aqua gắn với thương hiệu DHA Corporation…
Tại TP.HCM, sự lệch pha cung cầu, "bội thực" phân khúc hạng sang, thiếu trầm trọng phân khúc nhà ở vừa túi tiền và đặc biệt giá nhà tăng chưa có điểm dừng. Hiện nay, báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, căn hộ chào bán giá rẻ nhất ở TP.HCM cũng phải từ 39 triệu đồng/m2.
Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, phần còn lại của năm 2022 thị trường vẫn không có chỗ cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Hầu hết các dự án sắp mở bán đều có giá trên 55 triệu đồng/m2. Hiện, mặt bằng giá căn hộ trung bình tại TP.HCM khoảng 57 triệu đồng/m2, khu Đông từ 60-90 triệu đồng/m2, khu Tây từ 50-65 triệu đồng/m2 và khu Nam từ 60-80 triệu đồng/m2.
Như tại Hà Nội, vừa qua, UBND TP Hà Nội vừa thống nhất dừng hàng loạt dự án ở một số quận, huyện do chậm triển khai, vi phạm Luật Đầu tư, Luật Đất đai trên địa bàn thành phố.
Đơn cử như Dự án Tòa nhà hỗn hợp dành một phần để bán cho CBCS Văn phòng Interpol Việt Nam tại phường Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm; Dự án Khu đô thị sinh thái Đại Thịnh tại các xã: Mê Linh, Văn Khê và Đại Thịnh, huyện Mê Linh; Dự án KĐT mới Việt Á tại xã Thanh Lâm, huyện Mê Linh; Dự án KĐT mới BMC Thăng Long tại xã Đại Thịnh, huyện Mê linh; Dự án khu nhà ở cao cấp Phương Viên tại các xã : Thạch Đà, Đại Thịnh, Văn Khê, Tam Đồng, huyện Mê Linh; Dự án KĐT Quang Minh Bắc và Dự án KĐT Quanh Minh Nam tại huyện Thường Tín…
Được biết, dù các địa phương quyết tâm ra tay nhưng thực tế việc xử lý dự án treo đạt tỷ lệ rất thấp. Báo cáo của HĐND TP Hà Nội cho thấy còn tình trạng tồn tại những dự án quy hoạch có tuổi đời từ 10 đến 20 năm vẫn nằm “đắp chiếu”.
Đánh giá về việc huy động vốn khi chưa đủ điều kiện tại nhiều dự án, theo vị Luật sư tại TP.HCM, việc chủ đầu tư thông qua việc ký thỏa thuận đặt cọc để nhận tiền từ khách hàng có thể đưa ra một số trường hợp.
Nếu xét đây là quan hệ đặt cọc theo quy định tại Điều 328 Bộ Luật dân sự 2015, thì số tiền này được khách hàng giao cho chủ đầu tư nhằm mục đích đảm bảo cho việc ký kết, thực hiện hợp đồng mua bán. Trong trường hợp các bên thoả thuận thanh lý thoả thuận đặt cọc, mục đích đảm bảo cho giao dịch không còn thì chủ đầu tư phải thực hiện việc hoàn trả lại số tiền này cho khách hàng ngay sau khi 2 bên ký thanh lý.
Trường hợp chủ đầu tư lấy các lý do khó khăn về kinh tế để trì hoãn thực hiện nghĩa vụ hoàn trả tiền cọc thì cần phải xem xét về bản chất sự việc, chủ đầu tư đã dùng số tiền 20% được khách hàng giao cho chủ đầu tư vào mục đích nào? Nếu trường hợp chủ đầu tư sử dụng cho mục đích xây dựng, phát triển dự án thì lúc này về bản chất, giao dịch đặt cọc là một giao dịch nhằm huy động vốn.
Theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản, việc mở bán dự án, huy động vốn khi chưa đủ điều kiện và thông qua hình thức hợp đồng không được quy định tại Điều 69 Luật Nhà ở 2014.
Nếu chủ đầu tư sử dụng số tiền này vào những mục đích khác hoặc cố tình trì hoãn việc hoàn trả tiền, gây thiệt hại cho khách hàng thì cần xem xét về việc chủ đầu tư đã thông qua giao dịch đặt cọc này, có chiếm dụng số tiền từ người mua nhà hay không? Từ đó, chủ đầu tư phải chịu các ràng buộc của quy định pháp luật liên quan khác.
