Vướng mắc pháp lý: Điểm nghẽn tồn tại đã lâu trong thị trường địa ốc

Cụ thể, đa số các doanh nghiệp cho rằng, khó khăn mà họ đối diện đã lâu chính là trong khi chuẩn bị, triển khai các dự án BĐS, nhà ở sẽ luôn xuất hiện những vướng mắc do một số quy định pháp luật không đồng bộ, quy định chồng chéo và rối rắm.

Khẳng định giải pháp lớn nhất, bao quát nhất và có tính quyết định nhất với thị trường lúc này là hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất. Tuy nhiên, quá trình này dự kiến đến 2023 mới hoàn tất.

Trong lúc chờ đợi luật Đất đai và một số luật liên quan (mới) có hiệu lực (dự kiến từ ngày 1.7.2024), Hiệp hội này đề nghị Chính phủ khẩn trương xem xét ban hành ngay trong tháng 11 “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng” và “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành luật Đất đai”. Điều này vốn cấp thiết đối với các chủ đầu tư, doanh nghiệp địa ốc liên quan đến các dự án đô thị, nhà ở.

Trong đó, hạng mục được các doanh nghiệp khẩn thiết phê duyệt chính là sửa đổi Nghị định 100/2015 và Nghị định 49/2021 để tháo gỡ các “vướng mắc” về thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội. Điều này cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được quyền đầu tư, xây dựng, kinh doanh các công trình y tế, giáo dục, công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề trong chính dự án của mình. Theo các doanh nghiệp, đây là yếu tố phụ cận tác động đến hành vi khách hàng, đóng vai trò lớn đối với tính thanh khoản của dự án.

Với tình trạng trước đây, để được phê duyệt đơn từ hay đề xuất, doanh nghiệp và chủ đầu tư gặp khá nhiều khó khăn liên quan đến trình tự xử lý, dẫn đến tốn kém thời gian và nhân lực nhưng vẫn không giải quyết được vấn đề. Vì lẽ đó, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng chủ trì phối hợp với các bộ, ngành, các tỉnh, TP trực thuộc T.Ư xây dựng “quy trình chuẩn” về thủ tục đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại; nghiên cứu, đề xuất ban hành quy định hướng dẫn trình tự triển khai thực hiện đối với dự án nhà ở, khu đô thị.

Ngoài ra, theo HoREA, các DN đề nghị Thủ tướng xem xét thành lập “Ban công tác đặc biệt” hoặc “Tổ công tác đặc biệt” để tháo gỡ khó khăn cho một số DN và dự án điển hình. Đồng thời, kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo các tỉnh, TP trực thuộc T.Ư khẩn trương ban hành “quy định cụ thể về điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập” đối với các diện tích đất do nhà nước quản lý (đất công) nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại theo quy định để tháo gỡ “ách tắc” của các dự án và tăng nguồn cung nhà ở; cho phép thí điểm áp dụng tương tự Nghị quyết 42/2017 của Quốc hội cho phép DN chủ đầu tư được “chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất” để tạo điều kiện tái khởi động các dự án “trùm mền”.

Song, một trong những “ách tắc” ảnh hưởng đến tính thanh khoản của dự án chính là chưa đủ điều kiện để người mua nhà sớm được cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng). Theo đó, đế xuất các tỉnh, TP khẩn trương thực hiện xác định tiền sử dụng đất đối với các dự án BĐS, nhà ở thương mại đã “tạm nộp tiền sử dụng đất” hoặc đang được “rà soát xác định tiền sử dụng đất bổ sung” để cho DN hoàn thành nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước.

Về nguồn vốn, HoREA cũng kiến nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét nới trần (room) tín dụng thêm khoảng từ 1% để có thêm khoảng 100.000 tỉ đồng; Xem xét cho phép nhà đầu tư cá nhân không phải là “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp” được đầu tư, mua trái phiếu DN riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định thông qua ủy thác cho công ty chứng khoán, các tổ chức đảm bảo năng lực bằng các hợp đồng thương mại để đầu tư trái phiếu theo quy định và xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại Vietcombank, BIDV, VietinBank, Agribank để cho đối tượng hưởng chính sách vay ưu đãi với lãi suất 4,8%/năm để mua, thuê mua nhà ở xã hội.