5 điểm tác động của luật Đất Đai (sửa đổi) với thị trường BĐS Khu công nghiệp

5 điểm tác động của Luật Đất Đai đến BĐS KCN

Trong một sự kiện gần đây nhất, TS Cấn Văn Lực chuyên gia kinh tế trưởng BIDV nhận định, Luật Đất đai 2024 đã sửa đổi được 80% nội dung so với Luật đất đai 2013 và có rất nhiều điều khoản quan trọng, trong đó có 5 nội dung tác động đến bất động sản công nghiệp.

Thứ nhất là nếu dự án bất động sản khu công nghiệp thuộc diện phải thu hồi của Nhà nước thì không phải nộp tiền thuê đất, tiền sử dụng đất không; ngược lại nếu là dự án sản xuất kinh doanh bình thường thì phải nộp. Tuy nhiên, chủ đầu tư được phép báo cáo với địa phương và lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hay hàng năm.

Thứ hai, nếu trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ vòng đời dự án thì chủ đầu tư được thế chấp quyền sử dụng đất đối với khu công nghiệp đó để vay vốn tại ngân hàng. Trường hợp chủ đầu tư trả tiền thuê đất hàng năm sẽ không được thế chấp để vay vốn nhưng vẫn được phép chuyển nhượng, cho thuê lại hoặc thế chấp phần tài sản trên đất.

Thứ ba, các dự án khu công nghiệp sẽ thuộc diện ưu tiên để thu hồi đất như phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, sửa chữa lại chung cư cũ...

Thứ tư là liên quan đến thông tin định giá đất. Luật quy định vẫn duy trì 4 phương pháp định giá đất: Phương pháp so sánh (so sánh ba thửa đất tương đồng với nhau), phương pháp thu nhập (được áp dụng đối với mục đích sử dụng hiện tại của khu đất), phương pháp thặng dư (áp dụng đối với mục đích sử dụng tương lai của khu đất) và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Điểm tác động cuối cùng là Luật Đất đai 2024 quy định rất rõ thông tin đầu vào cho định giá đất từ kết quả đấu giá, đấu thầu, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất đai... Sau này Chính phủ sẽ hướng dẫn chi tiết, xác định những nguồn thông tin nào cho đầu vào.

Có nên đặt kỳ vọng và Luật Đất Đai (sửa đổi)?

Bàn về tác động của Luật Đất Đai (sửa đổi) đối với thị trường bất động sản nói chung, nhiều chuyên gia cho rằng, nút thắt nguồn cung chưa thể khơi thông trong ngắn hạn bởi thị trường cần độ trễ để bộ luật sửa đổi được thẩm thấu.

Ông Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho rằng luật chưa có quy định đột phá để thúc đẩy dự án mới, nhất là ở khu vực trung tâm đô thị. Bởi Luật Đất đai 2024 yêu cầu chủ đầu tư muốn triển khai nhà ở thương mại phải có "đất ở", về cơ bản giống với quy định tại Điều 23 Luật Nhà ở 2023. Do đó, doanh nghiệp dù có đất nhưng nếu không có một phần đất ở thì không thể xin chuyển mục đích sử dụng đất triển khai dự án nhà thương mại.

Muốn phát triển nhà thương mại, nhất là ở nội đô, doanh nghiệp chỉ có thể trả lại đất để tham gia đấu giá. Tuy nhiên quỹ đất sạch ở trung tâm đô thị đều rất hiếm hoi, còn đấu thầu phải là dự án quy mô lớn, đòi hỏi tiềm lực tài chính tốt. Như vậy nguồn cung nhà ở thương mại tại trung tâm đô thị khó có thể khơi thông trong thời gian tới.

Dưới góc nhìn của Chứng khoán MB (MBS), quy định về định giá đất với việc bổ sung thêm một số phương pháp định giá đất thay vì chỉ sử dụng khung giá đất. Quy định này sẽ đẩy nhanh tiến độ giải quyết vướng mắc về định giá đất (hiện là vướng mắc pháp lý lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản), góp phần giúp các dự án khơi thông vướng mắc và đi vào triển khai như Izumi City (Nam Long), Gem Riverside (Đất Xanh)…

Đối với dự án bất động sản khu công nghiệp, quy định giá đất tạo điều kiện đẩy nhanh quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tuy nhiên khung giá đất cao hơn có thể ảnh hưởng tới biên lợi nhuận gộp của doanh nghiệp. Một số KCN có thể được hưởng lợi là KCN Đồng Phú (Cao su Đồng Phú), KCN Tân Lập (Cao su Phước Hoà)...

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kênh Batdongsan khu vực miền Nam, cho biết một số chính sách mới của Luật Đất đai 2024 như bỏ khung giá đất hay điều chỉnh phương pháp tính giá đất có thể giúp việc xác định giá đất đền bù sát với thị trường. Tuy nhiên, quy định sẽ kéo ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng. Vì chi phí phát triển dự án cao hơn trước, chủ đầu tư sẽ phải giảm bớt biên lợi nhuận hoặc tăng giá thành sản phẩm.

Theo ông Tuấn, không nên quá kỳ vọng việc thông qua Luật Đất đai sửa đổi sẽ khiến cho thị trường phục hồi nhanh chóng.