5 huyện TP. HCM vừa được đề xuất lên thành phố, giá đất biến động ra sao?

Theo thông tin từ tạp chí Nhịp sống Thị trường, một năm trở lại đây, nhà đất khu vực Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Cần Giờ, Nhà Bè im lìm cả nguồn cung lẫn giao dịch. Các khu vực này xuất hiện hiện tượng bán cắt lỗ đất nền, nhà phố. Giai đoạn đầu năm 2023, môi giới gần như không có giao dịch ngay cả khi bất động sản giảm giá sâu. Từ quý 3/2023 đến nay, hiện tượng cắt lỗ giảm sâu đã giảm. Tuy vậy, giao dịch nhà đất cũng chưa mấy cải thiện.

Huyện Nhà Bè

Huyện Nhà Bè là một trong những quận huyện nằm ở phía Nam của TP. HCM. Với vị trí đắc địa bên cạnh sông Sài Gòn và tiếp giáp với các quận trung tâm như Quận 7 và Quận 4, Nhà Bè đã trở thành một trong những điểm nóng trong lĩnh vực đô thị hóa và phát triển bất động sản TP. HCM.

Sở hữu diện tích hơn 100km2, Nhà Bè là một trong những huyện có diện tích lớn nhất của TP. HCM. Bên cạnh đó, dân số huyện Nhà Bè đang trong giai đoạn tăng nhanh do sự phát triển của các khu đô thị và dự án bất động sản.

Về giá đất trước khi có tin được lên thành phố, theo tổng hợp từ batdongsan.com, huyện Nhà Bè đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư và người mua nhà ở. Bất động sản mặt phố niêm yết trên thị trường huyện Nhà Bè với mức giá dao động từ 100-150 triệu/m2. Nhà hẻm lớn trên 6m dao động từ 60-90 triệu/m2. Nhà hẻm nhỏ dưới 4m: Đối với các bất động sản nằm trong hẻm nhỏ dưới 4m, giá bán thường dưới 50 triệu/m2. 

Vào ngày 5/2/2024, sau thời điểm có thông tin huyện Nhà Bè sẽ lên quận, giá đất tại huyện Nhà Bè chưa có nhiều thay đổi, vẫn dao động ở mức 25-50 triệu đồng/m2 với tùy vị trí. Mặc dù vậy, vẫn có một số người bán những căn, mảnh đất đẹp với giá lên tới 100 triệu đồng/m2.

Huyện Bình Chánh

Bình Chánh là một huyện ở ngoại thành TP. HCM. Được biết đến là khu vực đô thị hóa nhanh, đông dân cư, nằm ở khu vực phía Tây, Tây Bắc và phía Nam thành phố tập trung nhiều di tích lịch sử, địa điểm tham quan. Bình Chánh hiện đang là nơi được đánh giá nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai.

Bình Chánh là huyện có đông dân nhất cả nước cũng là nơi đông dân thứ 4 thuộc đơn vị hành chính cấp huyện với 705.508 người. Số lượng dân cư huyện Bình Chánh chỉ đứng sau thành phố Thủ Đức, thành phố Biên Hòa và quận Bình Tân (Số liệu cập nhật năm 2019).

Huyện Bình Chánh có diện tích 252.56 km2 bao bọc phía Tây và một phần của phía Nam nội thành TP. HCM.

Về giá đất trước khi có thông tin lên thành phố, vào thời điểm tháng 10/2023, việc mua bán bất động sản trên địa bàn huyện Bình Chánh đang diễn ra khá nhộn nhịp khi đang có 214 sản phẩm nhà đất đang được rao bán với giá dao động từ 13-209 triệu đồng/m2

Khảo sát trên trên một số chuyên trang về nhà đất như batdongsan, nhatot, mogi… giá đất nền tháng vào đầu tháng 2/2024 tại huyện Bình Chánh dao động trung bình từ 18-40 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT). Như vậy, sau khi tin tức lên thành phố, giá đất khu vực này có nhỉnh hơn một vài giá.

Song nhìn chung mặt bằng giá đất ở Bình Chánh vẫn thấp hơn nhiều so với các quận khác thuộc TP. HCM. Không nhiều vị trí giá trên 100 triệu đồng/m2 ngoài xã Bình Hưng, nơi khu nhà giàu Trung Sơn được quy hoạch bài bản, vị trí giáp đường lớn Nguyễn Văn Linh, Quốc lộ 50, Phạm Hùng, Chánh Hưng… kết nối thuận tiện vào trung tâm thành phố. Còn lại đa phần có giá dưới 50 triệu đồng/m2.

Giá đất tại huyện Bình Chánh sau khi có tin lên thành phố

Nhiều khu vực thuộc xã Bình Lợi, Tân Nhựt, Quy Đức, Phạm Văn Hai, Bình Chánh, Tân Kiên, An Phú Tây, Vĩnh Lộc A vẫn còn giá đất dưới 10 triệu đồng/m2. Giá thấp chủ yếu ở các xã giáp ranh tỉnh Long An, nằm xa trung tâm hoặc đường vào nội thành không thuận tiện. Giá trung bình các khu vực trên khoảng 23 triệu đồng/m2.

Các xã Phong Phú, Vĩnh Lộc B, Lê Minh Xuân, Tân Quý Tây, Hưng Long, thị trấn Tân Túc có vị trí thuận tiện vào nội thành TPHCM hoặc gần trung tâm hành chính huyện, giá có phần cao hơn, dao động từ 20-42 triệu đồng/m2, trung bình khoảng 30 triệu đồng/m2.

Huyện Nhà Bè cùng 4 huyện khác vừa được đề xuất lên thành phố mới

Huyện Củ Chi

Huyện Củ Chi thuộc TP. HCM, cách trung tâm thành phố khoảng 33km về phía Tây Bắc. Huyện có vị trí đặc thù do sông Sài Gòn chia cắt phía Đông huyện, tạo nên biên giới tự nhiên giữa TP.HCM và tỉnh Bình Dương.

Huyện Củ Chi có vị trí địa lý thuận lợi để di chuyển giữa các tỉnh miền Tây Nam Bộ và Đông Nam Bộ. Với địa hình cao, ổn định, đây là địa điểm lý tưởng để xây dựng đô thị hiện đại với chi phí xây dựng hợp lý và hệ thống thoát nước tối ưu.

Giao thông huyện được kết nối thông qua trục đường Xuyên Á và tỉnh lộ 8, cũng như là cửa ngõ của TP. HCM. Với quỹ đất rộng và giá bán hợp lý, Củ Chi là thị trường tiềm năng cho các nhà đầu tư có số vốn khiêm tốn. Việc di chuyển từ Củ Chi đến các tỉnh miền Tây và các điểm du lịch như Bình Dương, Phan Thiết và Vũng Tàu cũng rất thuận lợi.

Theo thông tin ghi nhận từ Nhà tốt, trong các tháng cuối năm 2023, nhu cầu quan tâm bất động sản tại huyện Củ Chi đã tăng lên rõ nét.

Cụ thể, ở loại hình nhà phố, tại  khu vực huyện Củ Chi, chỉ số lượt người liên lạc sau khi xem tin đăng cũng có sự tăng nhẹ ở mức 1.2%.

Bên cạnh đó, tỷ lệ lượt người quan tâm đến phân khúc nhà phố trên 3 tỷ lại có sự tăng trưởng nhẹ khoảng 2-3%; còn phân khúc dưới 3 tỷ thì tỷ lệ lượt người quan tâm lại giảm khoảng 5%.

Thông tin rao bán đất, nhà tại huyện Củ Chi trên trang Nhà tốt

Đối với loại hình đất nền, tại huyện Củ Chi, phân khúc đất nền dưới 7 tỷ ghi nhận sự sụt giảm đáng kể về lượt quan tâm với mức giảm dao động khoảng 3-4%. Tuy nhiên, phân khúc trên 7 tỷ thì lại có sự tăng trưởng 6% về tỷ lệ người quan tâm tìm kiếm.

Huyện Hóc Môn

Khảo sát trên Nhà tốt cho biết, tính từ giai đoạn quý 2 đến quý 3/2023, phân khúc nhà phố dưới 3 tỷ ở huyện Hóc Môn có tỷ lệ lượt quan tâm tăng đáng kể, khoảng 9%. Trong khi đó, phân khúc nhà phố trên 3 tỷ tại huyện Hóc Môn lại có dấu hiệu sụt giảm.

Bên cạnh đó, phân khúc đất nền dưới 3 tỷ và từ 3-7 tỷ có sự tăng trưởng về tỷ lệ lượt quan tâm tại huyện Hóc Môn, với mức tăng lần lượt là 1% và 4%. Trái lại, phân khúc đất nền trên 7 tỷ lại có dấu hiệu sụt giảm 7% về lượt quan tâm và tìm kiếm.

Còn theo ghi nhận tại trang Batdongsan.com, giá đất nền, đất thổ cư tại huyện Hóc Môn đang ở mức giá khá thấp so với nhiều khu vực khác tại TP. HCM. Cụ thể, đa số những thông tin rao bán tại đây đều có mức giá dao động trong khoảng 10-30 triệu đồng/m2.

Có thể thấy, mặc dù có thông tín sẽ được lên thành phố nhưng giá đất tại huyện Hóc Môn vẫn đang ở "top thấp" so với các khu vực khác, giúp nhiều nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận hơn.

Huyện Cần Giờ

Theo thông tin từ Batdongsan.com.vn cho thấy, so với các tháng đầu năm 2023, lượt tìm kiếm nhà đất Cần Giờ trong tháng 7 vừa qua tăng 21% so với tháng 6 trước đó. Còn so với giai đoạn đầu năm 2023, lượt tìm kiếm tăng gần 45%.

Loại hình đất nền dự án Cần Giờ cũng có lượt tìm kiếm tăng hơn 30% trong tháng 7 (so với tháng 6 trước đó). Động thái này cho thấy sự quan tâm của nhà đầu tư với các dự án BĐS Cần Giờ đang quay trở lại.

Tuy nhiên, xét trên thực tế giao dịch thì nhà đất tại đây vẫn chưa có biến động lớn. Số lượng hợp đồng “chốt kèo” thành công còn rất ít, chỉ lát đát một số giao dịch mua bán đất nền trong dân. Người bán chọn chờ thời và người mua cũng ngồi im quan sát thay vì nhảy vào thị trường lúc này.

Còn về giá đất Cần Giờ hiện nay, hầu như vẫn duy trì tình trạng ổn định, không có động thái tăng. Nếu so với thời điểm đầu năm, giá đất Cần Giờ thậm chí còn giảm nhẹ ở tin rao bán. Cụ thể, giá rao bán đất nền Cần Giờ từ mức 17-21 triệu đồng/m2 thời điểm quý I/2023 hiện rơi vào khoảng trung bình chỉ tầm 14-16 triệu đồng/m2. Với giá đất rao bán tự do trong dân, từ mức trung bình 10-13 triệu đồng/m2 hiện chỉ còn khoảng tầm từ 9-11 triệu đồng/m2.

Tính tới thời điểm cuối tháng 12/2023, mặc dù đã có cả thông tin nhiều dự án lớn "sắp đổ bộ" hay việc chuẩn bị được đưa lên thành phố, tại một số khu vực trong địa bàn huyện, giá đất nền và nhà ở ghi nhận mức tăng nhẹ, thậm chí tại một số khu vực vẫn “giậm chân tại chỗ” so với năm 2022.

Điển hình tại khu vực xã Bình Khánh, tuy địa điểm gần với huyện Nhà Bè song mức giá nền chỉ ghi nhận tăng 5-10% so với năm vừa qua. Cụ thể, mức giá phổ biến nhất ghi nhận vào quý I/2022 là 17 triệu đồng/m2. Tính đến thời điểm hiện tại, giá đất khu vực chỉ “nhỉnh” khoảng 1 triệu đồng so với năm ngoái.

Đáng nói, tại một số khu vực như tại xã Long Hòa, giá đất đã giảm tới 30% trong vòng một năm, từ 31 triệu đồng/m2 vào năm 2022 giảm xuống còn 23 triệu đồng/m2.

Thực tế, ngoài các khu vực gần với trung tâm TP. HCM và đông dân cư nói trên, nhiều khu vực tại huyện Cần Giờ như xã Nhơn Lý, xã An Thới Đông vẫn chỉ ghi nhận giá đất được rao bán chỉ từ 5 triệu đồng/m2. Thậm chí, tại một số các khu vực xa hơn, ít dân cư, đất nông nghiệp chỉ được rao bán ở mức dưới 1 triệu đồng/m2.