TS Vũ Đình Ánh: 'Giá đất phải phản ánh đầy đủ giá trị từng thửa đất'

Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ tạo bước ngoặt trong quản lý và sử dụng đất đai. Tuy nhiên, theo TS Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường – giá cả (Bộ Tài chính), nhiều vấn đề cốt lõi chưa được Luật xử lý triệt để, đặc biệt là về cơ chế định giá đất và quản lý nhà nước về giá đất – những điểm nóng sẽ buộc phải sửa đổi ngay từ nửa cuối năm 2025.

Ví dụ về thu hồi đất, ông Ánh nêu quan điểm: "Thỏa thuận đền bù diễn ra giữa chủ đầu tư dự án thương mại và người có quyền sử dụng đất trong phạm vi dự án dưới sự giám sát của nhà nước chứ không phải là nhà nước can thiệp hay thậm chí trực tiếp đứng ra thu hồi".

Về giá đất và định giá đất, TS Vũ Đình Ánh cho rằng vấn đề này không thể giải quyết được nếu vẫn giữ nguyên tắc định giá đất sát với giá thị trường.

Theo ông Ánh, cần chuyển sang nguyên tắc định giá theo cơ chế thị trường, hình thành một thị trường định giá đất khách quan, minh bạch và chuyên nghiệp, gắn kết với các quy định của Luật Giá, Luật Đấu giá tài sản, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Dân sự cũng như hệ thống tư pháp.

"Trong đó, tổ chức định giá phải chịu trách nhiệm về căn cứ, phương pháp và quy trình định giá; còn người ra quyết định giá đất phải giải trình cơ sở và lý do lựa chọn kết quả định giá cụ thể", ông nói.

Ông Ánh cũng nhấn mạnh cần loại bỏ hoàn toàn khung giá, bảng giá đất, chỉ giữ giá đất cụ thể khi nhà nước giao, cho thuê hoặc thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Giá đất làm căn cứ thực hiện các nghĩa vụ tài chính như thuế, phí, đặt cọc đấu giá đất là giá đất định giá hàng loạt theo vùng và mục đích sử dụng đất. Đồng thời, ông Ánh cho rằng bỏ hẳn phương pháp hệ số điều chỉnh, vì đây là cách làm mang tính chủ quan, thiếu cơ sở khoa học.

Một bất cập khác là việc quản lý nhà nước về giá đất đang được quy định trong nhiều luật khác nhau như Luật Giá, Luật Đất đai, Luật Đấu giá tài sản. Theo ông Vũ Đình Ánh, cần đảm bảo tính đồng bộ, khoa học và nhất quán. Theo Luật Giá 2023, giá đất phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai, trong khi khoản 19, Điều 3 Luật Đất đai 2024 lại định nghĩa "giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích". Cách định nghĩa này chưa phản ánh đúng bản chất đất đai và bất động sản.

"Cùng có giá 10 triệu đồng/m2 song không có nghĩa giá mảnh đất 10m2 thì có giá 100 triệu đồng còn mảnh 1.000m2 thì có giá 10 tỷ đồng mà giá đất phải là giá mảnh đất cụ thể với tất cả các yếu tố pháp lý, kinh tế, tài chính, lịch sử thậm chí văn hóa và tâm linh của nó", ông nhấn mạnh.

Ngoài ra, TS Vũ Đình Ánh cũng cho rằng một khoảng trống pháp lý khác là việc chưa thừa nhận và quản lý đất sử dụng đa mục đích, đất hỗn hợp. Theo ông, mục đích sử dụng đất là yếu tố then chốt trong quản lý và khai thác đất đai, chi phối từ quy hoạch, phân loại, giao – cho thuê, chuyển đổi mục đích đến cấp quyền sử dụng và thực hiện các nghĩa vụ tài chính, hành chính.

"Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện chưa đề cập đến việc quản lý đất đa mục đích, đất hỗn hợp, cũng như chưa có cơ chế rõ ràng để hài hòa lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân khi chuyển đổi mục đích hoặc khi giá trị quyền sử dụng đất gia tăng nhờ đầu tư hạ tầng", ông nêu.