An Gia: Pháo hoa vội tàn

Nhà hết gạo

AGG hôm 14/5 đã tổ chức đại hội đồng cổ đông thường niên 2024 (AGM 2024), không lâu sau khi doanh nghiệp này công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2024.

Quý I là quý kinh doanh rất ấn tượng của AGG khi doanh thu đạt 1.312 tỷ đồng, tăng gấp 7 lần so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận gộp đạt 441 tỷ đồng, tăng 10 lần, tương ứng biên lợi nhuận gộp đạt 33,6%. Doanh thu tài chính đạt 108 tỷ đồng, tăng 10%.

Khấu trừ các loai chi phí, AGG lãi trước thuế 308 tỷ đồng, tăng 8,8 lần; lãi sau thuế 214 tỷ đồng, tăng 17,8 lần (so với cùng kỳ năm trước). Đây cũng là quý có mức lãi sau thuế cao nhất trong 9 quý qua.

So với kế hoạch năm được AGM 2024 thông qua: doanh thu 1.600 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ 250 tỷ đồng, AGG đã hoàn thành tới 82% mục tiêu doanh thu và 80% mục tiêu lợi nhuận chỉ trong quý I. Đây có thể xem là kết quả hoàn thành % kế hoạch năm tốt nhất trong số các doanh nghiệp bất động sản niêm yết năm 2024.

Tuy nhiên, điều này cũng hàm ý rằng, “mọi chuyện đã xong” với AGG.

Thực vậy, kết quả ấn tượng trong quý I/2024 là do AGG ghi nhận doanh thu từ dự án Westgate – dự án có sẵn lớn cuối cùng của AGG. Quý I, AGG đã “book” tới 1.350 tỷ đồng doanh thu và 200 tỷ đồng lợi nhuận từ dự án này, theo chia sẻ của bà Huỳnh Kim Ánh, Giám đốc Khối Tài chính đầu tư tại AGM 2024. Westgate cũng chính là dự án đã giúp AGG ghi nhận doanh thu tốt trong năm ngoái và quý I năm nay chỉ là những phần cuối cùng. Hết dự án này, AGG cũng xem như hết “đồ để ăn”, bởi The Standard chỉ còn một số hàng tồn nhất định.

The Gió Riverside (có quy mô 2 khối công trình chung cư cao 40 tầng nổi, 3 tầng hầm khoảng 3.000 căn hộ) - dự án trọng điểm của AGG giai đoạn tới đây, dù đã hoàn thiện thủ tục pháp lý tới 99% và đã được VPBank chốt tài trợ 1.000 tỷ đồng vẫn chưa thể khởi công và dự kiến chỉ có thể bán hàng vào quý IV/2024. Như vậy, năm nay, The Gió Riverside chỉ hỗ trợ AGG về dòng tiền chứ không thể “book” được doanh thu.

2 dự án còn lại, cùng nằm tại Bình Chánh, TP. HCM là BC27 và BC3.2 thì mọi thứ vẫn chỉ đang nằm trên kế hoạch. BC27 rộng 165ha, đã chuyển 1 phần đất thổ cư, mới chỉ đủ điều kiện để đạt được phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch 1/2000. Nghĩa là nếu nhanh, dự án này cũng phải 1 - 2 năm tới mới có thể bán hàng, như chính lời ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch AGG, thừa nhận. Còn BC3.2 rộng 43ha vẫn đang trong quá trình nhận giao đất thông qua đấu thầu.

Như vậy, 2 dự án này cũng không thể đóng góp được gì cho kế hoạch doanh thu của AGG.

Nhìn chung, AGG sẽ có triển vọng trong dài hạn, với 2 – 5 năm tới có 3 dự án lớn gồm: The Gió Riverisde, BC3.2 và BC27. Tổng lượng sản phẩm của 3 dự án này đạt tới con số 10.000, theo Tổng giám đốc AGG Nguyễn Thanh Sơn. Ngoài ra, theo Chủ tịch Nguyễn Bá Sáng, AGG có kế hoạch mỗi năm M&A 1 – 2 dự án, tương đương 2.000 – 4.000 sản phẩm. Nhưng đó là chuyện dài hạn, còn trong năm nay, vẻ đẹp rực rỡ của quý I sẽ khó lòng được trông thấy nữa.

Băn khoăn cấu trúc tài sản

Tổng tài sản của AGG đến hết quý I/2024 đạt 8.481 tỷ đồng, giảm 9% so với đầu năm. Chất lượng tài sản khá đáng ngại khi có tới 78,7% tổng tài sản tập trung tại các khoản phải thu, đạt 6.680 tỷ đồng, tăng 13% so với đầu năm.

Một phần lớn giá trị các khoản phải thu là các khoản cho các bên liên quan vay, như Nhà An Gia, Gia Linh. Khoản cho vay này là một dạng cấu trúc hợp tác đầu tư dự án của AGG. Không phủ nhận rằng đó là cấu trúc tương đối tốt, giúp AGG tối ưu được nguồn lực và “book” được lợi nhuận lớn khi dự án hoàn thành, song ở một khía cạnh khác, việc dồn phần lớn tài sản của doanh nghiệp vào các dự án có thể gây nên tình trạng bất cân xứng về cấu trúc tài sản lẫn rủi ro thanh khoản, nhất là khi AGG vẫn còn 1.228 tỷ đồng giá trị hàng tồn kho, tương đương 14,4% tổng tài sản, trong đó có “cục tạ” Signial. Tổng tỷ trọng của các khoản phải thu và hàng tồn kho lên tới 93% tổng tài sản.

Quý I, lưu chuyển tiền thuần của AGG âm tới 675 tỷ đồng, khiến tổng lượng tiền còn lại của công ty chỉ 166 tỷ đồng, là một dấu hiệu cho thấy những rủi ro này.

Trong bối cảnh The Gió Riverside chưa khởi công, AGG đang cố gắng giảm con số vay mượn, cụ thể là trái phiếu doanh nghiệp. Cho đến cuối năm 2023, dư nợ trái phiếu của công ty còn hơn 300 tỷ đồng. AGG cho biết sẽ xóa sạch nợ trái phiếu trong nửa đầu năm nay, nhờ vào dòng tiền thu từ bán hàng dự án Westgate và phần nào là The Standard. Công ty cũng không có bất kỳ kế hoạch phát hành nào thêm để tăng dư nợ trái phiếu.

Đi liền với động thái xóa nợ, AGG muốn tăng vốn chủ. AGM 2024 đã thông qua phương án phát hành cổ phiếu để trả cổ tức, tỷ lệ 25%. Bên cạnh đó là phương án phát hành 6,13 triệu cổ phiếu ESOP, tương đương tỷ lệ 4,9%.

Nhìn chung, tiền tươi từ các “game” phát hành này không đáng kể với một công ty đang trong quá trình đầu tư như AGG. Nợ vay của công ty, vì thế, hầu như chắc chắn sẽ gia tăng khi The Gió Riverside xây dựng. Chi phí tăng lên và lợi nhuận cả năm 2024 của AGG có cán đích 250 tỷ đồng như kế hoạch hay không vẫn còn là một vấn đề để ngỏ, dù cho 80% chặng đường đã hoàn thành.