Bất động sản khu công nghiệp: Vẫn là phân khúc tiềm năng, hút dòng vốn lớn từ nhà đầu tư nước ngoài

Luôn là “điểm sáng” trên thị trường

Sự gia tăng không ngừng của lượng vốn FDI vào Việt Nam khiến nhu cầu bất động sản khu công nghiệp có sự tăng trưởng tích cực. Trong bối cảnh đó, Việt Nam cũng đưa ra nhiều chủ trương, chính sách để nâng cao hiệu quả thu hút đầu tư nước ngoài phù hợp với bối cảnh trong nước cũng như quốc tế.

BĐS công nghiệp Việt Nam sở hữu tiềm năng phát triển mạnh mẽ. Cụ thể, các dự án xây dựng hạ tầng giao thông được Chính phủ đẩy mạnh trong các năm sắp tới sẽ giúp giải quyết “nút thắt cổ chai” logistics và hỗ trợ trực tiếp cho ngành bất động sản khu công nghiệp. Ngoài ra, giá thuê khu công nghiệp tại Việt Nam đang ở mức cạnh tranh trong khu vực. Giá thuê đất KCN tại Việt Nam hiện thấp hơn 30 – 36% so với Indonesia, Malaysia, Thái Lan và ngang bằng với Philippines (Theo SSI Research). Tất cả những điểm này sẽ là điểm cộng cho chủ đầu tư bất động sản khu công nghiệp Việt Nam trong dài hạn.

Hơn nữa, trong bối cảnh nhiều phân khúc rơi vào đóng băng, ảm đạm, thì bất động sản công nghiệp lại là điểm sáng của thị trường. Sự phát triển các khu, cụm công nghiệp kéo theo hàng loạt các yếu tố về hạ tầng, dịch vụ, kho bãi, trung tâm logistics… làm gia tăng nhu cầu về nhà ở cho lao động, phát triển dịch vụ tiện ích.

Khi đó, nhà đất xung quanh các khu công nghiệp sẽ thu hút nhà đầu tư. Đây chính là thời cơ chín muồi để bất động sản lân cận các khu công nghiệp trỗi dậy.

Quay trở lại với thời điểm năm 2023, khi nền kinh tế toàn cầu vẫn đang phải loay hoay đối phó với lạm phát, DN phá sản thì tổng nguồn vốn FDI đầu tư vào Việt Nam vẫn đạt con số ấn tượng (ước tính 23,18 tỷ USD tăng 3,5% so với năm 2022). Đà tăng trưởng này tiếp tục được giữ vững, khi mới đây Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT) cho biết, trong quý I/2024 tổng vốn FDI đạt gần 6,17 tỷ USD, tăng 13,4% so với cùng kỳ năm 2023.

Đáng chú ý, vốn đăng ký cấp mới trên cả nước đạt hơn 4,77 tỷ USD tăng đến 58%. Như vậy có thể dễ dàng nhận thấy rằng làn sóng chuyển dịch đầu tư của các DN nước ngoài vào Việt Nam vẫn diễn ra mạnh mẽ. Cùng với đó, cộng đồng DN quốc tế đang hiện diện cũng tích cực mở rộng đầu tư. Điều đó đã khiến cho tỷ lệ lấp đầy, giá thuê nhà xưởng tại các KCN liên tục được duy trì và có xu hướng tăng.

Theo số liệu nghiên cứu từ CBRE Việt Nam, giá đất công nghiệp tại thị trường cấp 1 miền Bắc và miền Nam đạt bình quân 133 USD/m2 và 189 USD/m2/kỳ hạn còn lại. Con số này tăng lần lượt 7,8% và 2,4% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy tương ứng là 83% và 92%. Còn đối với sản phẩm kho xưởng xây sẵn, tỷ lệ lấp đầy đạt 70% đối với kho xây sẵn, 87% với nhà xưởng xây sẵn. Giá cho thuê bình quân từ 4,7 - 4,9 USD/m2/tháng, tăng khoảng 3,9% so với cùng kỳ năm 2023.

“BĐS KCN tăng trưởng mạnh thời gian gần đây là do tác động tích cực từ kết quả nâng cấp quan hệ ngoại giao của Việt Nam với các nền kinh tế lớn. Trước những cơ hội lớn như vậy, thời gian tới dự báo DN nước ngoài sẽ tiếp tục đẩy mạnh đầu tư vào Việt Nam, phân khúc BĐS KCN sẽ tiếp tục tăng trưởng nhờ vào nguồn vốn FDI, dự kiến mức giá cho thuê đất KCN sẽ tăng từ 3 – 9% trong ngắn hạn từ 1 – 3 năm tới cả ở hai miền Bắc, Nam” – Giám đốc CBRE Hà Nội Nguyễn Hoài An đánh giá.

Đón làn sóng đầu tư mới

Theo dữ liệu từ Savills, trong 9 tháng năm 2024, FDI vào Việt Nam đạt ngưỡng 24,8 tỷ USD, dẫn đầu là các ngành có giá trị cao như điện tử, linh kiện ô tô, chất bán dẫn và công nghệ xanh. Trong đó, sản xuất chiếm khoảng 63% FDI, cho thấy sức hấp dẫn của Việt Nam đã vượt xa lĩnh vực sản xuất chi phí thấp truyền thống. Các quốc gia đầu tư chủ chốt bao gồm Hàn Quốc, Singapore và Nhật Bản đã làm nổi bật lên xu hướng chuyển dịch sang sản xuất công nghệ cao, giá trị cao.

Đánh giá về vấn đề này, ông John Campbell - Giám đốc, Trưởng bộ phận Bất động sản Công Nghiệp Savills Việt Nam cho rằng, dòng vốn FDI mạnh mẽ, vị trí chiến lược, chi phí cạnh tranh, tăng trưởng thương mại điện tử, chính sách thương mại cởi mở và vai trò trong chuỗi cung ứng toàn cầu của Việt Nam sẽ rất cần thiết cho nguồn cung và hiệu suất dài hạn của phân khúc kho bãi.

Theo Giám đốc, Trưởng bộ phận Bất động sản Công Nghiệp Savills Việt Nam, với hơn 44% vốn FDI sản xuất mới trong 9 tháng năm 2024 đến từ các sản phẩm có giá trị gia tăng như điện tử và thiết bị điện, điều này nhấn mạnh hoàn hảo sự dịch chuyển lên chuỗi giá trị của Việt Nam.

“Hoạt động xuất khẩu hàng hóa sản xuất mạnh mẽ của Việt Nam đã đóng vai trò quan trọng trong sự phục hồi kinh tế của nước này trong năm nay. Dòng vốn FDI đổ vào các ngành sản xuất có giá trị gia tăng đã thúc đẩy đáng kể tăng trưởng xuất khẩu chung của cả nước, trong đó điện tử nổi lên là ngành đóng góp chính”, ông John Campbell nhận định.

Để củng cố làn sóng đầu tư mới, Việt Nam đang đẩy mạnh đầu tư vào hạ tầng, dành ra 7% GDP cho các dự án trọng điểm như Cao tốc Bắc-Nam, Sân bay Quốc tế Long Thành và các cảng nước sâu như Cái Mép ở Bà Rịa-Vũng Tàu, từ đó tạo kết nối trực tiếp với khu vực châu Âu, châu Mỹ và Đông Nam Á.

Ngoài cơ sở hạ tầng giao thông, Việt Nam cũng đang đẩy mạnh kết nối kỹ thuật số với việc mở rộng mạng lưới sóng 5G và phát triển các trung tâm dữ liệu, hỗ trợ tăng trưởng thương mại điện tử và logistics.

Những thay đổi về quy định đang khuyến khích đầu tư nước ngoài vào trung tâm dữ liệu khi cho phép nhóm nhà đầu tư này sở hữu hoàn toàn các trung tâm dữ liệu trong nước.