Bất động sản logistics là “mỏ vàng” tiềm năng

Cầu bùng nổ, cung thiếu hụt

Theo đánh giá của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực logistics, kể từ sau đại dịch Covid-19, nền kinh tế Việt Nam nói chung và hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp ngành này đang trên đà phục hồi tương đối nhanh kéo theo nhu cầu về kho bãi cũng tăng mạnh.

Mới đây, Knight Frank Việt Nam, công ty tư vấn bất động sản (BĐS) danh tiếng trên thế giới có trụ sở chính tại Anh quốc, đã có mặt tại thị trường Việt Nam gần 1 năm với thế mạnh kinh doanh loại hình BĐS thương mại, văn phòng và nhà ở, đã quyết định “lấn sân” sang loại hình BĐS công nghiệp và BĐS logistics.

Theo bà Đào Lê Hà, Trưởng phòng Phát triển kinh doanh của Knight Frank Việt Nam, kể từ khi bước chân vào thị trường BĐS Việt Nam, lượng khách hàng có nhu cầu tư vấn, tìm kiếm cơ hội đầu tư hoặc tìm thuê kho bãi, nhà xưởng, nhà máy… không ngừng tăng hàng chục điểm phần trăm theo tháng.

Sự phát triển vượt bậc của lĩnh vực sản xuất và thương mại điện tử là tiền đề để ngành logistics của Việt Nam tăng trưởng mạnh. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá BĐS công nghiệp và BĐS logistics là những “điểm sáng” trong thị trường BĐS 9 tháng đầu năm. 

Còn theo bảng xếp hạng của Agility năm 2022, thị trường logistics Việt Nam đứng thứ 11 trong top 50 thị trường logistics mới nổi toàn cầu. Tỷ lệ tăng trưởng trong giai đoạn 2022 - 2030 của thị trường logistics Việt Nam dự báo đạt mức 5,5%/năm.

Thống kê của Cushman & Wakefield cho hay, tính riêng lĩnh vực nhà kho, tỷ lệ lấp đầy bình quân tại 2 thành phố lớn là TP.HCM và Hà Nội trong 2 quý đầu năm nay đã đạt mức 91%.

Điều này chỉ ra, nhu cầu đối với BĐS logistics tại Việt Nam là cực kỳ lớn. Dự báo, trong những tháng cuối năm 2022, nhu cầu từ thị trường bán lẻ sẽ tăng vọt kéo theo nhu cầu tìm kiếm BĐS logistics tăng cao càng làm “cơn khát” nguồn cung loại hình này trầm trọng hơn.

Theo thống kê, hiện tổng nguồn cung nhà kho ở TP.HCM và Hà Nội chỉ đạt lần lượt 180.000m2 và 705.000m2, không thể đáp ứng nhu cầu thị trường đang tạo sức ép cạnh tranh lớn lên doanh nghiệp bán lẻ và vận chuyển. Các đơn vị nghiên cứu thị trường cho hay, trong thời gian tới, sức ép nguồn cung BĐS logistics tại Việt Nam sẽ “nóng” hơn. Đơn cử, Google và Temasek dự báo, giai đoạn 2022 - 2025, thị trường logistics Việt Nam sẽ tăng trưởng nhanh đứng thứ 2 khu vực Đông Nam Á (chỉ xếp sau Indonesia) với tốc độ trung bình 29%/năm. 

Đánh giá của doanh nghiệp kinh doanh loại hình kho lạnh, nguồn cung loại hình này tại TP.HCM đã gần như “cạn kiệt”. Những kho còn thì tỷ lệ lấp đầy cũng đạt từ 80% nhưng cũng sẽ được lấp đầy trong thời gian ngắn sắp tới.

“Mỏ vàng” tiềm năng

Từ những con số nêu trên có thể thấy, tiềm năng của thị trường BĐS logistics tại Việt Nam là vô cùng lớn, có thể ví như “mỏ vàng” đang chờ các chủ đầu tư đến khai thác.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, hiện các khu công nghiệp và hậu cần kho bãi tại các thành phố lớn, nhất là TP.HCM và Hà Nội, đang ghi nhận có tỷ lệ lấp đầy rất cao, thậm chí có nơi đạt gần 100%. Nhu cầu đối với loại hình này sẽ ngày càng tăng cao trong bối cảnh Việt Nam đang trở thành điểm đến của nhiều “đại bàng” trong lĩnh vực sản xuất và hậu cần, đặc biệt khi ngành thương mại điện tử tăng trưởng bùng nổ.

Cùng chung nhận định trên, bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield cho biết thêm, yêu cầu tiên quyết của nhà kho chặng cuối cho các doanh nghiệp thương mại điện tử phải có vị trí đắc địa, có nghĩa gần khu vực đông khách, có sẵn nguồn lao động dồi dào vì khách hàng luôn mong muốn được nhận hàng nhanh nhất. 

Tuy nhiên, các kho bãi, nhà xưởng hiện tại chưa đáp ứng được những yêu cầu này. Tại các đô thị lớn, doanh nghiệp bán lẻ, kho vận phải chọn những căn nhà phố để làm kho bãi, nơi lưu trữ, đóng gói và vận chuyển hàng hóa. 

Do đó, bên cạnh gia tăng nguồn cung về số lượng, nhà đầu tư BĐS logistics cần tập trung nâng cao chất lượng để gia tăng sức cạnh tranh với các doanh nghiệp nước ngoài, vốn được đánh giá “mạnh về gạo, bạo về tiền”. (75% doanh thu thị trường logistics Việt Nam đang về tay các doanh nghiệp nước ngoài nhưng lại có sản lượng thấp).

Theo bà Lê Thị Ngọc Diệp, Giám đốc Thương mại Công ty SLB Việt Nam, điểm nghẽn hiện nay của BĐS logistics Việt Nam là cơ sở hạ tầng từ sân bay, cảng biển, kho bãi… chưa được quy chuẩn, còn phân tán. Quy hoạch hệ thống kho bãi có sự chênh lệch giữa các vùng dẫn đến hạn chế trong khâu vận chuyển hàng hóa đi khắp cả nước.

Do đó, các doanh nghiệp logistics cần tìm địa điểm “đóng đô” có hệ thống hạ tầng giao thông hoàn thiện nhằm đảm bảo vận chuyển hàng hóa đến các cảng biển, sân bay diễn ra trơn tru, thông suốt.

Song song đó, các doanh nghiệp cũng cần chú trọng hoàn thiện các khu nhà xưởng đạt chuẩn về diện tích, xây dựng và áp dụng hệ thống quản lý, truy xuất đơn hàng thông minh, nhanh chóng và an toàn. Ngoài ra, cũng cần tính đến các yếu tố khác như sức khỏe an toàn lao động, phòng cháy chữa cháy…

Bên cạnh đó, ngành logistics đang phát triển theo xu hướng sản xuất dựa trên công nghệ cao và công nghiệp sạch. Cho nên các khu nhà xưởng, kho vận cần được xây dựng cảnh quản, không gian xanh kết hợp hệ thống quản lý thông minh vận hành 24/7 nhằm tạo lợi thế cạnh tranh thu hút khách hàng thuộc nhóm cao cấp, qua đó tạo ra tỷ suất sinh lợi đầu tư cao hơn.

Bổ sung thêm, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam nhận định, để đón đầu “sóng” logistics, doanh nghiệp logistics cũng cần lưu ý tới vấn đề cắt giảm chi phí. Bởi theo Agility, trong năm 2021, chi phí logistics của Việt Nam chiếm đến 20% GDP, vượt xa mức trung bình thế giới, chỉ 11% GDP.

“Khoảng trống của thị trường đang chia đều cơ hội cho cả doanh nghiệp đầu tư và vận hành kho bãi trong nước và quốc tế. Vì vậy, ai nhanh chân hơn và đáp ứng tốt nhu cầu của thị trường hơn sẽ là người chiến thắng”, bà Trang Bùi đưa ra kết luận tiềm năng đầu tư BĐS logistics tại Việt Nam.