Bất động sản Nhơn Trạch: 'Thiên nga' có thực sự thức giấc?

Người đắp chăn bông, kẻ lạnh lùng…

Bằng trải nghiệm mua vé 25 nghìn đồng/người gồm cả xe ôtô đi sang phía Nhơn Trạch bằng phà Cát Lái, không khó để nhà đầu tư nhận ra rằng, dự án cầu Cát Lái với tổng mức đầu tư dự kiến hơn 7.200 tỷ đồng được lên ý tưởng từ 20 năm trước chưa được thực hiện đã khiến bức tranh bất động sản ở phía Nhơn Trạch (Đồng Nai) chia làm hai mảng sáng – tối rõ rệt.

Ghi nhận thực tế cho thấy dọc tuyến đường Lý Thái Tổ, con đường nối từ phà Cát Lái qua xã Phú Hữu, Đại Phước xuất hiện nhiều điểm môi giới nhà đất nhưng hầu như đóng cửa. Anh Nguyễn Văn Lân, một môi giới nhà ở đường Lý Thái Tổ, cho biết: “Thị trường bất động sản ở đây có thể ví von “người đắp chăn bông, kẻ lạnh lùng”, một số dự án mang tên “swan” (thiên nga) còn có giao dịch bởi đã hoàn thiện đẹp, giao nhà, có người ở, còn lại đất nền, nhà dự án ở nhiều đô thị hoang hóa thì vẫn đóng băng”.

Theo chân anh Lân, phóng viên tận mắt quan sát một trong những dự án lớn đang gây chú ý tại Nhơn Trạch hiện nay là SwanPark, trước đây do liên doanh giữa Công ty TNHH MTV Tín Nghĩa và Công ty Cao su công nghiệp Đồng Nai làm chủ đầu tư mang tên SwanCity với quy mô lên đến hơn 940 hécta.

Tuy nhiên, dự án sau đó triển khai ì ạch và rơi vào khó khăn nên đã được một tập đoàn đầu tư đến từ Singapore mua lại và đổi tên thành Swan Park. Chủ đầu tư mới đã phát triển dự án theo hướng xanh, sạch, hoàn hảo về dịch vụ công cộng song giá cả thì khá “chát”, trung bình một căn nhà phố khoảng 7-8 tỷ đồng chưa hoàn thiện. Còn biệt thự cũng có giá trên 15 tỷ đồng/căn tùy vị trí. Có những căn hướng sông lên tới 35 tỷ đồng/căn. “Mức giá này chỉ dành cho giới thượng lưu dồi dào tài chính thôi, cuối tuần sang nghỉ dưỡng, còn đầu tư thời điểm này thì lỗ chắc”, môi giới Lân nhận xét.

Một dự án khác mang “họ hàng” dòng “Swan” tại Nhơn Trạch là Swan Bay cũng đang được tái sinh. Dự án này trước đây có tên Đại Phước Lotus, chủ đầu tư mới cũng thể hiện tham vọng khi công bố dự án với quy mô 125 hécta, hiện đang trong giai đoạn xây dựng hạ tầng. Bên cạnh đó, dự án Thăng Long Home Hiệp Phước có quy mô gần 10 hécta bao gồm nhiều hạng mục như nhà phố, biệt thự cũng đang triển khai. Giá cả của những khu vực này dao động từ 4 tỷ đồng/lô đất nền đến 8 tỷ đồng/lô. Tuy nhiên, lượng giao dịch thành công rất ít.

Chưa có cầu Cát Lái, người dân hàng ngày vẫn qua sông bằng phà

Các sản phẩm đất nông nghiệp được mua đi bán lại liên tục trong những năm trước thì nay hầu như đóng băng. “Những người mua đất sào, đất nền giai đoạn đầu đa số bán lại sẽ có lời, song với những người mua sau, giá đã bị đẩy lên rất cao, bán lại rất khó”, chị Hương Giang, chủ một quán cà phê kiêm môi giới nhà đất trong khu Swan Park cho biết.

Cũng theo chị Giang, đầu tư đất nông nghiệp phân từng sào ở huyện Nhơn Trạch rủi ro rất lớn. Theo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030, Nhơn Trạch sẽ triển khai hơn 500 dự án trên các lĩnh vực. Hầu hết các dự án đều phải thu hồi đất nông nghiệp của người dân và đền bù với giá rất thấp. Người mua đất nông nghiệp đã bị đầu tư sang tay, nếu bị thu hồi triển khai các dự án khu đô thị sẽ rất khó chuyển nhượng và cầm chắc thua lỗ.

Ông Nguyễn Văn Thể, một người dân ở xã Phú Hội kể, gia đình ông có hơn 2 sào đất nông nghiệp trồng cây lâu năm. 3 năm trước, người ta trả hơn 4 tỷ đồng nhưng không bán, giờ có quy hoạch thực hiện dự án khu dân cư, muốn bán mà không có ai mua.

“Thiên nga” liệu có thức giấc?

Với lợi thế giáp mặt sông Đồng Nai, có vị trí liền kề với TP. HCM và là cửa ngõ giao thương kinh tế vùng TP. HCM - Đồng Nai - Bà Rịa Vũng Tàu, huyện Nhơn Trạch được ví như đảo thiên nga, biểu tượng của bình yên và tình yêu. Đây cũng là ý tưởng của nhiều chủ đầu tư khi “thai nghén” các dự án bất động sản ở đây. Tuy nhiên cũng nhiều dự án đã chấp nhận thua lỗ, chết yểu chỉ vì "dài cổ" chờ hạ tầng giao thông, mà quan trọng nhất là cây cầu Cát Lái.

Theo kế hoạch, cầu dây văng Cát Lái với 6 làn xe ôtô và 3 làn xe thô sơ. Mới đây, đơn vị tư vấn đưa ra 5 phương án, trong đó bổ sung giải pháp xây Cầu Cát Lái kết nối từ hướng quận 7 hoặc Nhà Bè sang Đồng Nai. Vậy bất động sản Nhơn Trạch có thực sự đã thức giấc như đồn thổi?

Theo nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm thì đây là câu chuyện dài hạn, không phải một sớm một chiều, nên người mua nếu muốn xuống tiền, cần có tầm nhìn dài hơi với thị trường này, chứ không thể mong chờ lướt sóng được. Tiến sĩ kinh tế Nguyễn Hòa, chuyên gia đầu tư bất động sản cho rằng sẽ còn mất nhiều thời gian nữa thì Nhơn Trạch mới phát triển xứng tầm như kỳ vọng bởi để hình thành nên một khu đô thị, bên cạnh cơ sở hạ tầng giao thông cần xây dựng được hạ tầng xã hội và hạ tầng kinh tế. Nếu cầu được triển khai thì Nhơn Trạch chỉ mới cơ bản giải quyết được vấn đề về cơ sở hạ tầng giao thông.

Dự án "Swan Park" đã được Chủ đầu tư bàn giao nhà

Chị Phạm Uyên Ly, giám đốc điều hành một công ty kinh doanh bất động sản cũng đồng ý với quan điểm trên. “Khu đô thị Phú Mỹ Hưng được đầu tư xây dựng từ những năm 90 trải qua giai đoạn hoàn thiện về hạ tầng đường sá, cầu cống rồi đến xây trường học, bệnh viện, cuối cùng là xây dựng các trung tâm mua bán, kinh doanh sầm uất phải mất hơn 25 năm nên không thể mang tâm lý lướt sóng tới Nhơn Trạch được dù câu chuyện cây cầu có thể nhanh thành hiện thực”, chị Ly nói.

Chị Ly cũng lưu ý, đối với nhà đầu tư cá nhân thì cần xác định lại kỳ vọng của mình đang ở đâu, sử dụng đòn bẩy tài chính như thế nào và biết được tốc độ phát triển đô thị với kỳ vọng đầu tư có gần gũi với nhau hay không. Nếu nhà đầu tư sử dụng 100% tiền mặt thì cũng cần cân nhắc, so sánh những nơi có thể đầu tư tốt và an toàn hơn trước khi đầu tư ở thị trường này.

Dự án "ma" ở Nhơn Trạch đã làm nhiều nhà đầu tư "lao đao"

Tiềm năng bất động sản Nhơn Trạch là điều ai cũng dễ dự đoán. Tuy nhiên, để không bị dính bẫy của nhóm cò đất, đầu cơ thổi giá thì người mua nên thận trọng với các thông tin dự án. Kịch bản cầu Cát Lái sắp khởi công, giá bất động sản sẽ tăng đã từng lặp đi lặp lại nhiều lần, khiến không ít nhà đầu tư thứ cấp vội vàng giao dịch rồi dính nợ ngân hàng, mất kiểm soát dòng tiền đầu tư.