Bất động sản ven đô: Giá đất tăng mạnh, liệu có chiêu trò “thổi giá”?

Giá đất tăng “phi mã”

Theo số liệu thống kê của Batdongsan.com.vn, giá đất vùng ven tại Hà Nội ghi nhận mức tăng từ 4 - 24% trong 6 tháng đầu năm 2024. Cụ thể, tại huyện Đông Anh, giá đất ghi nhận tăng mạnh nhất với 24%, tiếp đến là huyện Quốc Oai 20%, huyện Hoài Đức tăng 19%, huyện Thạch Thất tăng 13%, huyện Gia Lâm tăng 4%.

Cũng trong 6 tháng đầu năm 2024, mức độ quan tâm đất nền đang trên đà phục hồi (tăng 33%) sau khi chạm đáy năm 2023. Tuy nhiên mức này chỉ bằng một nửa so với thời điểm sốt đất của năm 2021. Cụ thể, mức độ quan tâm đất nền tại Đông Anh tăng mạnh nhất với 104%, tiếp đến là Quốc Oai 101%, Gia Lâm 95%, Hoài Đức 79%, Thạch Thất 48%.

Khảo sát thực tế, giá đất Đông Anh nửa đầu năm 2024 tại một số xã đã tăng mạnh so với năm 2023. Cụ thể, tại xã Tiên Dương (huyện Đông Anh), những nơi có vị trí ngõ rộng, mức giá rao bán đang từ 60 - 85 triệu đồng/m2, tăng khoảng 20% so với mức giá tại thời điểm tháng 12/2023 (50 - 70 triệu đồng/m2).

Còn tại xã Xuân Canh, Đông Hội (huyện Đông Anh), giá đất cũng đang ở mức cao sau đợt tăng "nóng" từ cuối năm 2023, thời điểm huyện Đông Anh có thông tin chính thức lên quận. Cụ thể, giá đất nền tại xã Xuân Canh được rao bán ở mức 55 - 70 triệu đồng/m2, tăng khoảng 20% so với thời điểm đầu năm 2023.

Từ đầu năm 2024, đất đấu giá là sản phẩm dẫn dắt cho thị trường đất nền. Với bức tranh dần khởi sắc của thị trường bất động sản, niềm tin của nhà đầu tư đang trở lại, đất đấu giá tại nhiều quận huyện của Hà Nội vẫn thu hút được nhiều người quan tâm.

Một số quận huyện như Đông Anh, Thanh Trì, Hoài Đức, Phúc Thọ, Mê Linh… liên tiếp tung ra thị trường các khu đất đấu giá mới với hạ tầng được đầu tư, được quy hoạch gần các khu dân cư, kết nối với các trục giao thông chính có hạ tầng xã hội đồng bộ, đáp ứng cho việc hình thành các khu dân cư mới hiện đại và văn minh.

Đơn cử như vừa qua, tại huyện Chương Mỹ, 51 thửa đất của 7 dự án ở các thị trấn, thị xã Chúc Sơn, Văn Võ, Thượng Vực, Hữu Văn, Nam Phương Tiến đã được đấu giá với mức khởi điểm từ 5,6 đến 44,2 triệu đồng một m2. Các thửa đất có diện tích từ 77,9 đến hơn 200 m2.

Trong đó, lô lớn nhất có diện tích hơn 208 m2 ở khu Mái Sau, thông Quyết Tiến, xã Hữu Văn có giá khởi điểm từ 4,5 tỷ đồng, tương đương 21,8 triệu một m2.

Còn huyện Phúc Thọ đã đấu giá 6 thửa đất thuộc khu Gạc Chợ, xã Tam Hiệp. Các thửa đất có diện tích từ hơn 77 đến khoảng 153 m2. Trong đó, lô 77,2 m2 và 88,3 m2 có giá khởi điểm cao nhất - từ 75,4 triệu đồng một m2, tương đương từ 5,8 tỷ và 6,6 tỷ mỗi lô. 4 lô còn lại diện tích hơn 100m2 có đơn giá khởi điểm thấp hơn từ 66,7 triệu đồng mỗi m2.

Tiếp đến, huyện Hoài Đức đã tổ chức đấu giá 34 thửa đất thuộc Dự án Hạ tầng kỹ thuật để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khu Mả Trâu, thôn Đồng Nhân, xã Đông La, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội. Được biết, 34 thửa đất đấu giá có tổng diện tích là 3.522 m2. Các thửa đất có diện tích từ 100 - 112 m2/thửa. Đơn giá khởi điểm từ 57 - 62 triệu đồng/m2. Giá khởi điểm và giá trúng đấu giá chưa bao gồm lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính và các khoản phí khác theo quy định của pháp luật.

Báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra phân khúc đất nền đã đi vào ổn định với giá giao dịch bằng 70-80% mức giá thời điểm sôi động. Dấu hiệu cắt lỗ, giảm giá đến nay không còn.

Trước đó, từ cuối năm 2022 đến 2023, đất nền, đất đấu giá huyện ven Hà Nội rơi vào cảnh ảm đạm theo chiều hướng đi xuống của thị trường. Những huyện gần khu vực quy hoạch Vành đai 4 như Hoài Đức, Sóc Sơn, Mê Linh, Đan Phượng... từng tăng nóng giai đoạn 2020-2021 đã xuất hiện nhiều đợt giảm giá. Có những lô được rao cắt lỗ 20-30% nhưng không có người mua.

Theo VARS, các sản phẩm đất nền dưới hai tỷ đồng ở vùng ven Hà Nội có pháp lý đảm bảo, hoàn thiện hạ tầng hiện được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Mức tăng giá đất ở nhiều huyện vùng ven đạt 10-20%, cá biệt có nơi tăng đến 40% so với thời điểm thị trường khó khăn nhất.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes, cho biết nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu quá trình đi "săn" đất tại vùng ven các thành phố lớn, những địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao. Những khu vực này có lượng giao dịch đất nền tăng nhanh, nhất là những lô đã tách thửa.

Chuyên gia cảnh báo chiêu trò “thổi giá”

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn vừa được thực hiện trên 1.000 môi giới bất động sản cho thấy, 25% nhà môi giới uy tín nhận định phải đến quý IV/2024 thị trường đất nền mới phục hồi trở lại, khoảng 17% cho rằng sẽ phục hồi trong quý III/2024, 22,6% nhìn nhận điểm đảo chiều của phân khúc sẽ diễn ra vào quý II/2024.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, nhận định, thời gian qua, hiện tượng tăng giá đã xảy ra cục bộ tại phân khúc đất nền, đất thổ cư một số quận huyện vùng ven tại Hà Nội.

Chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh nền kinh tế chưa hết khó khăn, thu nhập của người dân chưa ổn định, thị trường bất động sản tăng giá vô căn cứ có thể là dấu hiệu "bong bóng", tác động của nhóm đầu cơ, thổi giá.

Trước khi người dân xuống tiền chốt mua phân khúc đất nền vùng ven Hà Nội, cần cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố pháp lý, sổ đỏ, không đầu tư ồ ạt ăn theo dự án, xây dựng hạ tầng, tránh gặp rủi ro sau này.

Cũng theo ông Đính, một số khu vực vùng ven Hà Nội nhiều môi giới tranh thủ thông tin quy hoạch để tạo sóng, đẩy giá đất tăng quá cao so với thực tế. Trong đó, giá nhà đất tại một số xã thuộc huyện Đông Anh có dấu hiệu "tăng ảo" và giao dịch thực tế không có nhiều.

"Thị trường nhà đất Đông Anh đã trải qua nhiều "cơn sốt" trong những năm gần đây, kéo theo giá neo rất cao. Tuy nhiên, mức giá hiện tại không phản ánh đúng giá trị thực của sản phẩm bất động sản tại đây. Hiện nay, có tình trạng cò mồi đẩy giá để trục lợi, bất chấp bối cảnh thị trường đang còn khó khăn", ông Đính cho biết.

Mới đây, Bộ Xây dựng đã có văn bản đề nghị UBND TP Hà Nội kiểm tra, rà soát hoạt động giao dịch kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp, chủ đầu tư, sàn giao dịch, môi giới, đặc biệt các dự án chung cư có hiện tượng tăng giá bất thường.

Theo Bộ Xây dựng, tình trạng chung cư, nhà trong ngõ tại một số khu vực, dự án, khu chung cư tại Hà Nội đã được nhiều báo phản ánh tăng bất thường, có hiện tượng thổi giá, làm giá, đầu cơ.

Anh Đức (sinh sống tại xã Vân Canh, huyện Hoài Đức) cho biết, sau Tết, do lãi suất ngân hàng xuống thấp, lượng nhà đầu tư quan tâm tới đất dịch vụ có nhích nhẹ so với năm ngoái nhưng chưa nhiều người đưa ra quyết định xuống tiền.

Theo anh Đức, giá đất dịch vụ tại đây đang “sốt ảo”, tăng hàng chục triệu đồng/tháng. Để thổi giá, một số môi giới bất động sản vẫn thường đăng một loạt tin với mức giá chót vót để thu hút lượt quan tâm, khi người mua tham khảo nếu không tìm hiểu kỹ sẽ dễ rơi vào bẫy giá.

"Dù nằm ở vị trí còn vắng vẻ, dân cư thưa thớt, hạ tầng giao thông, hệ thống nước sạch chưa hoàn thiện thế nhưng nhiều lô đất tại đây thời gian qua đang được chủ sở hữu, môi giới nâng giá hàng chục triệu đồng theo tháng.

Thời điểm cuối năm 2023, mức giá bán ở đây chỉ dao động khoảng 80-100 triệu đồng/m2 nhưng hiện tại đang được rao bán hơn 100 -150 triệu đồng/m2 khiến người dân bất ngờ" - anh Đức nói.