BĐS Hồ Tràm: Thương hiệu 'Quận Vui' có làm nhà đầu tư cá nhân hết buồn?

Giá bán vẫn cao

Về khía cạnh đầu tư, Hồ Tràm mấy năm qua được các chuyên gia đánh giá là có triển vọng, hưởng lợi từ hai thị trường tiềm năng. Một là lượng khách cơ hữu 16 triệu dân từ TP. HCM, trung tâm kinh tế của cả nước, có thu nhập bình quân đầu người cao và sẵn sàng chi trả cho những chuyến đi. Hai là lượng khách toàn cầu thông qua sân bay quốc tế Long Thành khi đi vào hoạt động, hứa hẹn trở thành một trong những điểm trung chuyển vận tải hàng không của khu vực và thế giới, cạnh tranh trực tiếp với các sân bay trong vùng như Changi (Singapore), Suvarnabhumi (Thái Lan).

Theo dự báo của tư vấn JFV tại báo cáo nghiên cứu khả thi dự án sân bay Long Thành giai đoạn 1, nhu cầu thị trường hàng không của khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam đến năm 2030 là 85 triệu hành khách/năm. Trong khi đó, khảo sát về nguồn cung hiện tại và cả trong tương lai của cung đường ven biển của thủ phủ du lịch Hồ Tràm vỏn vẹn chưa đến 18.000 phòng.

Tiềm năng của thị trường này trong tương lai gần cũng thể hiện qua việc Chính phủ đẩy mạnh triển khai các công trình hạ tầng giao thông vào giữa năm nay như tuyến đường ven biển 994 mở rộng 6-8 làn xe hay cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu sẽ giúp rút ngắn thời gian di chuyển từ TP. HCM đến Hồ Tràm xuống còn khoảng 90 phút.

Vì vậy, không phải ngẫu nhiên mà nhiều nhà phát triển dự án đã không bỏ qua Hồ Tràm. Điển hình là sự kiện vừa ra mắt tòa tháp đẹp nhất của dự án Ixora Ho Tram by Fusion - tòa Beachfront Tower trực diện biển, nằm trong tổ hợp “The Grand Ho Tram” 164 ha mà chủ đầu tư mới đây đã khẳng định sẽ biến vùng đất còn hoang sơ này thành “Quận Vui”. Giá bán căn condotel 52m2 của dự án nằm trong khoảng 3,2 tỷ - 3,8 tỷ đồng tùy vị trí.

Dẫu vậy, cũng như nhiều dự án khác ở Hồ Tràm, giá bán cao đang làm chậm khả năng hấp thụ của sản phẩm. Cách đây không lâu, dự án Le Palmier Hồ Tràm đã đi vào hoạt động. Dự án nhỏ với chỉ gần 50 căn hộ và vài chục căn biệt thự, thiết kế xinh xắn. Nhưng giá chủ đầu tư chào bán không rẻ: trên dưới 70 triệu đồng/m2, dự tính mỗi căn hộ 50m2 có giá từ 3 tỷ đến 3,8 tỷ đồng tùy vị trí. Giá biệt thự “chát” hơn, rẻ nhất là 29 tỷ đồng/căn, cao nhất gần 50 tỷ đồng/căn cho diện tích từ 200m2 đến 400m2. Tương tự, một số dự án khác cũng quanh khu vực đó như Charm Resort Hồ Tràm, Venezia Bình Châu, mức giá cũng khá cao, từ 65 triệu đồng/m2 đến 80 triệu đồng/m2 cho sản phẩm condotel.

“Giá bán đã 70 triệu đồng/m2 là quá cao không có dư địa tăng giá, chưa kể chủ đầu tư còn quỹ đất rất nhiều, tiếp tục tung hàng. Tốc độ hoàn thiện các dự án nghỉ dưỡng ở Hồ Tràm thì chậm, khu nghỉ như một đại công trường, thiếu dịch vụ vui chơi bên ngoài còn nếu sử dụng dịch vụ trong khu nghỉ thì quá đắt đỏ”, chị Lan Hương, một nhà đầu tư thứ cấp đến từ Hà Nội chia sẻ.

Tương tự, anh Hồ Phát, một nhà đầu tư cá nhân có kinh nghiệm từ TP. HCM cho hay, đầu tư condotel ở Vũng Tàu có mức giá “dễ thở” hơn ở Hồ Tràm, rơi vào khoảng 30-45 triệu đồng/m2 trong khi dịch vụ rất đầy đủ và sầm uất, khách nghỉ dưỡng đông, cho thuê căn hộ dịch vụ cũng dễ dàng hơn.

Là một môi giới lâu năm ở TP. Vũng Tàu, chị Hải Anh cho hay, thực chất Hồ Tràm được tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu quy hoạch là đất thương mại dịch vụ và “định vị” là khu vực nghỉ dưỡng cao cấp, và 100% là căn hộ kinh doanh du lịch nên mức giá đất đã đắt đỏ, không hy vọng có sản phẩm rẻ. Hơn nữa, Hồ Tràm cũng đã được chủ đầu tư “định vị” là khu vực bất động sản nghỉ dưỡng hạng sang. “Trong hơn 1 năm trở lại đây, để chốt khách mua condoel không dễ, hầu hết khách hàng đều tham quan nghe ngóng chờ đợi chủ đầu tư giảm giá”, chị Hải Anh nói.

Vẫn chờ chủ đầu tư giảm giá

Anh Tùng Lê, một nhà đầu tư thứ cấp tại quận 1 (TP. HCM) chia sẻ, Hồ Tràm được định vị là một đô thị nghỉ dưỡng hạng sang, nhưng đó là câu chuyện của tương lai, thực sự thì các chủ đầu tư nên bán hàng với mức giá phù hợp với của thời điểm hiện tại.

Tương tự, anh Mạnh Bình, một nhà đầu tư tại Bà Rịa - Vũng Tàu cũng cho hay, mua căn hộ để ở hay cho thuê thì nhà đầu tư cá nhân cũng cần phải nghĩ tới dòng tiền giá tăng hàng tháng. Hiện tại theo anh, khách lưu trú ở Hồ Tràm rất ít khi dài ngày, chủ yếu chỉ từ 2-3 ngày bởi giá cả các dịch vụ du lịch quá đắt đỏ, từ nhà hàng ăn uống đến khu vui chơi giải trí cho trẻ em... “Chính xác ở thời điểm hiện tại thì mua condotel ở Hồ Tràm để thỏa mãn tâm lý có căn nhà thứ hai ở biển thôi, nếu đã xác định đầu tư hay sinh lời thì người mua cần cân nhắc”, anh Bình nói.

Quan sát kỹ tại một số sàn giao dịch nhà đất ở Hồ Tràm, hầu như sản phẩm condotel đều nhận được cái lắc đầu của nhà đầu tư. Bài toán kinh doanh mỗi một căn condotel 50m2 ở Hồ Tràm cho thấy khả năng âm vốn cao. Ví dụ, đầu tư 1 căn hộ Ixora ít nhất phải bỏ ra 3 tỷ - 4 tỷ đồng. Nhận nhà xong thì giao lại cho chủ đầu tư quản lý với cam kết sẽ thuê lại và trả 6%/mỗi năm, chưa bằng lãi suất ngân hàng. Sau 4 năm đầu trả 6% lợi nhuận/năm, chủ đầu tư tính phương thức lấy tổng doanh thu cho thuê trừ đi hết các chi phí, chủ nhà được lấy lại 80% và chủ đầu tư lấy 20%. Tính đi tính lại lãi lời chưa bằng tiền gửi ngân hàng, nếu mua vay thì xem như âm vốn.

“Hàng tháng nhà đầu tư phải trang trải tiền nợ ngân hàng, thuế thu nhập khi tham gia vào chương trình cho thuê lại với chủ dự án, phí quản lý hàng tháng mà lại không thể nắm chắc lợi nhuận từ doanh như thế nào thì đúng là khá rủi ro”, một khách hàng tham quan các dự án có condotel ở Hồ Tràm nhận xét.

Còn anh Tùng Lê cho biết, nhiều nhà đầu tư thứ cấp vẫn chờ sản phẩm ở Hồ Tràm hạ giá với mức trung bình 35 - 40 triệu đồng/m2 thì may mới thu hút người mua.

“Đây là một bài toán khó đối với chủ đầu tư, vì giảm giá bán đồng nghĩa với việc đánh mất đi mục tiêu ban đầu là khẳng định mình là những thương hiệu nghỉ dưỡng đẳng cấp trên thị trường và đồng thời nó cũng gây tâm lý thất vọng khi phải “đầu tư ngược”, cho những khách hàng đã từng mua trước đó”, bà Lana Nguyễn, chuyên viên tư đầu tư địa ốc của một quỹ đầu tư đến từ Singapore nhận xét.

Bởi vậy, con đường để tồn tại là nhiều chủ đầu tư vẫn cố gắng duy trì các hoạt động kinh doanh trong điều kiện khó khăn nhằm làm sống động cho dự án. “The Grand Ho Tram” là một điển hình cho sự nỗ lực đó bởi tổ hợp giải trí tích hợp gồm sân golf, nhà hàng quán bar, rạp chiếu phim, khu vui chơi trong nhà Game Zone với định nghĩa mới là khu "Quận Vui”.

“Vui thì đúng là ai cũng thích, nhưng giá cả chi tiêu nghỉ dưỡng, ăn uống, vui chơi đắt đỏ, dịch vụ không đa dạng tại Hồ Tràm cùng với giá bán sản phẩm vẫn vượt quá kỳ vọng của khách hàng đang đẩy các nhà phát triển dự án và nhà đầu tư cá nhân vào một thế khó. Vui mấy thì vui, nhưng khi đã đụng đến bài toán lợi nhuận thì chúng tôi chưa hết buồn, nhà đầu tư cá nhân sẽ chờ bất động sản Hồ Tràm giảm giá vì lẽ đương nhiên, ai đầu tư chả thích lời”, anh Tùng Lê chia sẻ.