BĐS tuần qua: Rộ mua condotel 'time share', lo lắng giá căn hộ lên 65 triệu/m2

VnDirect: Thị trường BĐS có thể sẽ trải qua một 'mùa đông khắc nghiệt' vào năm 2023

Mua condotel 'time share', cẩn thận mất tiền oan

Lập lờ giữa hợp đồng “quyền sở hữu kỳ nghỉ” và “quyền sở hữu bất động sản du lịch", nhiều đơn vị trung gian, môi giới đang đẩy mạnh tiếp cận khách hàng để thu hút nguồn tiền mặt, giải phóng hàng tồn kho condotel. Chiêu bán bất động sản nghỉ dưỡng mà thực chất là bán “dịch vụ trong lĩnh vực du lịch” với nhiều ưu đãi liệu có hấp dẫn như quảng cáo?

Liên hệ với một tư vấn viên của Công ty V, chúng tôi được mời tới để dự một sự kiện “hoành tráng” ở tòa nhà khá sang trọng trên đường Nguyễn Đình Chiểu tại quận 3 (TP. HCM). Ở đây có hàng chục nhân viên môi giới túc trực để chăm khoảng 50 khách hàng. Sau khi giới thiệu mô hình bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng mang phong cách đô thị biển của một tập đoàn BĐS nổi tiếng, một nam nhân viên tiếp chúng tôi tại khu vực đã quy định đối tượng khách.

Theo tư vấn, một căn condotel có diện tích trên 40m2, một phòng ngủ ở Phú Quốc sẽ được chia nhỏ món đầu tư cho khoảng 50 chủ nhân, mỗi khách mua (tương đương một chủ nhân) sẽ sở hữu sử dụng để ở căn condotel trong 1 tuần cố định trong năm.

Khách hàng sẽ được hưởng miễn phí các dịch vụ tiện ích trong khu nghỉ dưỡng và dịch vụ đưa đón đặc biệt theo lối đi riêng từ sân bay về, có quản gia chăm sóc trong suốt 20 năm, dịch vụ bác sỹ gia đình... Để thuyết phục, nhân viên tư vấn cho biết nếu không muốn trực tiếp đi du lịch, khách hàng có thể cho thuê, bán, tặng, thừa kế...

Hết màn thuyết phục của tư vấn viên BĐS là tới phần thương lượng giá cả với nhân viên kinh doanh. L, được giới thiệu là “sếp” cho hay, giá cho mỗi chủ nhân sở hữu căn hộ đó trong suốt 20 năm (mỗi năm được ở 1 tuần cố định) là 700 triệu đồng nhưng mua ngay trong hôm mở bán thì chủ đầu tư giảm giá chỉ còn hơn 350 triệu đồng. Với tuần cao điểm như tết dương lịch, noel thì giá lên tới 420 triệu đồng/gói. 

"Rất cần vốn tín dụng hơn 100.000 tỷ đồng để hỗ trợ nền kinh tế lúc này"

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đề nghị Ngân hàng Nhà nước trình Chính phủ xem xét nới trần tín dụng thêm 1% (nâng tăng trưởng tín dụng cả năm 2022 lên 15%) để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng hơn 100.000 tỷ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế và sản xuất kinh doanh trong giai đoạn cao điểm tháng 12/2022 đến trước Tết Quý Mão 2023.

Hiệp hội đề nghị các tiêu chí để các doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà và nhà đầu tư có thể tiếp cận được nguồn vốn tín dụng là các dự án có đầy đủ pháp lý, có tính khả thi hoặc đang xây dựng dở dang, nhất là các dự án sắp hoàn thành xây dựng, các dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở giá vừa túi tiền của các doanh nghiệp có uy tín.

HoREA cũng cho rằng nguồn vốn tín dụng bổ sung này sẽ còn tác động tích cực đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp để vượt qua khó khăn hiện nay để dần trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa quan trọng để chia sẻ, làm giảm bớt áp lực cho các tổ chức tín dụng, để các tổ chức tín dụng thực hiện chức năng chủ yếu là cung ứng vốn lưu động cho nền kinh tế và chỉ nên sử dụng tối đa không quá 30% nguồn vốn huy động ngắn hạn (tiền gửi tiết kiệm) để cho vay trung hạn, dài hạn theo lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro như chứng khoán, bất động sản của Ngân hàng Nhà nước.

Đánh thuế tài sản với nhà: 'Định giá theo thị trường chứ không theo giá quy định'

Bộ Tài chính vừa có quyết định phê duyệt chương trình hành động triển khai thực hiện chiến lược cải cách hệ thống thuế đến năm 2030.

Theo quyết định, Bộ Tài chính lên kế hoạch trong năm 2023 sẽ trình Quốc hội xem xét và năm 2024 ban hành Luật thuế liên quan đến tài sản. Về định hướng xây dựng Luật thuế liên quan đến tài sản, Bộ Tài chính cho biết sẽ rà soát thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Trên cơ sở đó, Bộ nghiên cứu hoàn thiện theo hướng tăng mức điều tiết đối với đất và bổ sung thu thuế đối với nhà nhằm khuyến khích sử dụng nhà, đất có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ nhà đất, đảm bảo động viên nguồn thu hợp lý, ổn định cho ngân sách nhà nước, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và thông lệ quốc tế.

Trước vấn đề này, ông Phạm Đức Toản, nhà sáng lập bất động sản EZ Property, cho rằng trước khi đánh thuế tài sản với nhà thì nhà đó cần được định giá theo thị trường chứ không phải theo giá quy định của cơ quan nhà nước và chỉ dựa vào giá để đánh thuế chứ không cần dựa vào vị trí hay diện tích nhà.

Trong đó, tùy theo từng vị trí của tài sản, loại hình tài sản mà các mức thuế được đưa ra khác nhau, không thể đánh đồng mức thuế một nhà miền núi với một căn nhà phố vài chục tỷ đồng, hay một chung cư cao cấp với một căn nhà giá rẻ. Cần đánh thuế tài sản theo lũy tiến với mức khởi điểm rất thấp thì mới bảo đảm người càng sở hữu nhiều nhà càng bị đánh thuế cao. Cuối cùng là không nên đánh thuế tất cả mọi người, chỉ đánh vào người có khả năng nộp thuế và không nên đánh thuế hộ nghèo, nhà ở xã hội.

Mặt khác, theo ông Toản, hiện nay thực trạng các nút thắt trong pháp luật về đất đai vẫn còn những vấn đề đang chờ để tháo gỡ như việc kê khai tài sản, quản lý thu nhập ở Việt Nam hiện vẫn chưa thực sự tốt. Hơn nữa, Việt Nam vẫn chủ yếu giao dịch bằng tiền mặt do đó người ta hoàn toàn có thể lách được luật thông qua người đứng hộ tên bất động sản để né thuế sở hữu nhiều bất động sản.

'Nếu mua lại dự án để triển khai, phải bán giá 65 triệu/m2 mới có lãi'

Nói với VietnamFinance, tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản lớn ở TP. HCM cho biết với tình cảnh hiện nay, rất khó kéo giảm giá căn hộ, vì quỹ đất sạch rất hiếm, thủ tục hành chính khó khăn, dòng vốn tắc nghẽn, tin đồn thất thiệt gây tâm lý hoang mang cho người dân vẫn còn dư âm. Câu chuyện giảm giá nhà để thu hút dòng tiền của người có nhu cầu thực chỉ được giải quyết khi có sự can thiệp sâu của nhà nước, nếu không thì khó như mò kim đáy bể.

Giám đốc đầu tư doanh nghiệp bất động sản Bình Minh (huyện Nhà Bè), bà Thùy Dung, cho hay trong điều kiện hiện nay, nếu doanh nghiệp đi mua lại dự án hoàn chỉnh pháp lý để triển khai thì không thể nào bán dưới 50 triệu đồng/m2, phải bán giá trên 65 đồng/m2 mới có lãi vì chi phí mua dự án đã cao lắm rồi. "Dự án có vị trí tốt, pháp lý sạch được xem là hàng hiếm, chưa kể chúng tôi phải bỏ thêm tiền để đầu tư tiện ích, gia tăng chất lượng mới có thể ra hàng. Khi đó, giá bán căn hộ chắc chắn phải tăng mới bảo đảm lợi nhuận" bà Dung lý giải.

Luật sư Lê Văn Cường (Đoàn luật sư TP. HCM) cho hay, liên quan đến mục đích giảm giá bất động sản, Bộ Xây dựng từng cho biết đã nghiên cứu trình Chính phủ ban hành hàng loạt giải pháp để hạ nhiệt giá nhà, phát triển nhà ở giá thấp (giá bán dưới 20 triệu đồng/m2 và diện tích tối đa 70 m2/căn hộ). Theo đó, khi các chủ đầu tư triển khai dự án nhà dưới 20 triệu đồng/m2 sẽ được ưu tiên chậm nộp tiền sử dụng đất trong 2 năm, được miễn giảm một số thủ tục, đồng thời sẽ đề xuất được ưu đãi về vốn, được vay lãi suất thấp. Dẫu vậy, đề án này có từ năm 2020, nhưng triển khai rất chậm chạp. 

Bất động sản giảm giá để hút dòng kiều hối

Hoàng Thao, một môi giới lâu năm tại sàn giao dịch bất động sản 2Bis Nguyễn Thị Minh Khai (quận 1, TP. HCM) cho biết, vào những ngày tháng 11, khách hàng chỉ cần “check in” dự án là sẽ được chiết khấu ngay 100 triệu đồng khi mua sản phẩm của Novaland. Bên cạnh đó, hàng loạt chương trình ưu đãi thuộc diện “lần đầu tiên được áp dụng” cũng được chủ đầu tư chủ động tung ra khiến khách hàng cảm thấy rất hấp dẫn.

Anh Nguyễn Trần Vũ, Việt kiều Úc mới về thăm quê hương, cho biết dự án Aqua City tại Đồng Nai của Novaland được môi giới chào bán một số sản phẩm shophouse với mức chiết khấu gần 50% giá trị tài sản nếu thanh toán một lần (95% giá trị hợp đồng) hoặc giảm 28% cho phương thức thanh toán 70%. Các gói chiết khấu ưu đãi của dự án này đưa giá thành sản phẩm gần hơn với mong muốn nhà đầu tư và anh đã quyết định bán USD tại ngân hàng để thanh toán một lần. “Tỷ giá đang mang lại lợi ích kép cho nên tôi quyết luôn”, anh Vũ chia sẻ.

Kế hoạch hút ngoại hối cũng được một số doanh nghiệp bất động sản tính toán đưa vào chính sách bán hàng của mình trong những đợt mở bán. Dù không có tỷ lệ chiết khấu lớn như các doanh nghiệp nói trên (chỉ tầm 2%-6%) nhưng đều hướng đến việc điều chỉnh phương thức giãn tiến độ thanh toán giúp để giúp khách hàng bỏ chi phí giai đoạn đầu thấp hơn, tạo thanh khoản cho thị trường và doanh nghiệp. Một số môi giới tiết lộ việc tăng chiết khấu đang giúp nhiều doanh nghiệp giải phóng đáng kể lượng tồn kho giá cao.

“Việc giảm giá để thoát hàng, thu tiền về là yêu cầu bắt buộc trong bối cảnh dòng tiền tắc nghẽn. Tuy nhiên, đa phần các sản phẩm sơ cấp thay vì trực tiếp hạ giá bán, doanh nghiệp chọn tăng chiết khấu và đãi ngộ, vừa để thuyết phục khách hàng xuống tiền, vừa giữ mặt bằng giá chờ thị trường khởi sắc”, chị Hà Vy, một môi giới tại Thủ Đức cho hay.

Cũng theo chị Vy, thị trường nhà chung cư ở Thủ Đức chủ đầu tư nhắm tới khách hàng là Việt kiều trẻ, định cư nước ngoài sau năm 1975, nhiều người thành đạt, kinh doanh hiệu quả, có việc làm ổn định, chịu khó làm ăn nên thu nhập khá. Số tiền mà những người này gửi về thường có tính chất đầu tư. Họ quan tâm tới vị trí, chất lượng và “style” của dự án, trong đó đề cao căn hộ thông minh, nhiều ánh sáng và tỷ lệ cây xanh nhiều.

Trong khi đó, thế hệ Việt kiều lớn tuổi đã định cư từ trước năm 1980 lại quan tâm tới sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, gần biển như Phú Quốc, Phan Thiết, Hồ Tràm hoặc vùng có khí hậu mát như Đà Lạt, Bảo Lộc. “Sản phẩm nghỉ dưỡng cũng có nhiều ưu đãi nhằm giảm giá trực tiếp để hút kiều hối cho thế hệ những người cao tuổi. Họ có xu hướng mua cho thuê sau đó mỗi năm cần được ở miễn phí khoảng 30 ngày trong chính căn nhà của mình”, Tùng Anh, môi giới tại dự án khu biệt thự khoáng nóng Hồ Tràm, cho hay.