Biệt thự, liền kề Hà Nội: Nguồn cung hết khan hiếm nhưng giá vẫn ở ngưỡng cao

Nguồn cung biệt thự, liền kề dồi dào

Báo cáo mới đây của Savills cho biết quý IV/2024 đánh dấu đà tăng mạnh nguồn cung biệt thự, liền kề tại Hà Nội. Cụ thể, tổng nguồn cung sơ cấp (hàng chủ đầu tư) đạt hơn 5.000 căn từ 18 dự án, tăng 7 lần theo quý và theo năm. Trong đó phần lớn là sản phẩm liền kề, còn nhà phố thương mại và biệt thự chiếm lần lượt 25% và 12%.

Chỉ tính riêng nguồn cung mới, có hơn 4.600 căn từ 11 dự án mở bán lần đầu tiên. Chiếm đa số giỏ hàng mới là đại dự án tại huyện Đông Anh với hơn 2.800 căn liền kề, hơn 1.000 nhà phố và gần 300 biệt thự.

Báo cáo của hãng dịch vụ bất động sản CBRE cũng cho biết thị trường Hà Nội ghi nhận nguồn cung biệt thự, nhà phố khá dồi dào năm ngoái với hơn 6.300 căn mở bán, tăng gấp đôi so với 2023. Giỏ hàng mới chủ yếu đến từ các đợt mở bán tiếp theo tại khu đô thị hiện hữu ở quận Hà Đông và huyện Đông Anh.

Sức hấp thụ của phân khúc nhà phố, biệt thự Hà Nội cũng duy trì ổn định. Tổng số căn bán được năm ngoái đạt hơn 6.100 căn, tăng 43% so cùng kỳ.

Phân khúc giá cao áp đảo nguồn cung mới

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho hay, nguồn cung sơ cấp quý IV/2024 tăng mạnh nhưng chủ yếu đến từ dự án cao cấp khiến mặt bằng giá trên thị trường tăng mạnh. Trong đó, phân khúc biệt thự đạt trung bình 327 triệu đồng mỗi m2 đất, tăng gần 2,2 lần theo quý. Tương tự, giá sơ cấp liền kề và shophouse cũng leo thang 44% và 21%.

Theo Savills, giá liền kề thứ cấp đã tăng 6% theo quý, đạt trung bình 198 triệu đồng mỗi m2 đất. Còn sản phẩm biệt thự tăng khoảng 5%, đạt 178 triệu đồng một m2. Thời gian tới, xu hướng mở rộng nguồn cung nhà thấp tầng sẽ tiếp tục lan rộng ở các khu vực ven trung tâm. Đơn vị này dự báo năm nay có thể ghi nhận hơn 2.800 căn ra mắt từ 15 dự án. Điển hình là dự án 133 ha tại huyện Đan Phượng dự kiến mở bán trong năm với hơn 2.000 căn. Từ 2026, Hà Nội dự kiến đón thêm hơn 18.800 sản phẩm biệt thự, liền kề.

CBRE cho biết giá bán sơ cấp (giá chủ đầu tư) của biệt thự, nhà phố Hà Nội đạt khoảng 220 triệu đồng mỗi m2 (chưa gồm VAT và phí bảo trì), tăng 20% so với 2023. Trên thị trường thứ cấp, giá bán thấp tầng cũng tăng mạnh về cuối năm, đạt khoảng 175 triệu đồng mỗi m2 đất, tăng hơn 11% so cùng kỳ.

Bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và nghiên cứu JLL Việt Nam, cũng nhìn nhận giá sơ cấp nhà liền thổ Hà Nội đã được đẩy lên cao từ cuối năm ngoái, đạt 10.451 USD (khoảng 261 triệu đồng) mỗi m2. Mức tăng này lên đến gần 44% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đơn cử, sản phẩm biệt thự và nhà phố thương mại tại khu Ngoại giao đoàn có giá thứ cấp khoảng 10.200-14.700 USD một m2 (khoảng 255-368 triệu đồng), tùy vị trí, tăng khoảng 5-8% so với cùng kỳ. Tại Khu đô thị Ciputra, một số căn biệt thự, liền kề đang được rao chuyển nhượng 11.000-15.900 USD một m2.

Tại khu đô thị Hà Đô Charm Villas, một số căn biệt thự song lập diện tích 220 m2, mặt tiền 10 m được rao 27 tỷ đồng (khoảng 122 triệu đồng một m2). Giá bán mỗi m2 tài sản này đã tăng 12 triệu đồng sau nửa năm.

Theo bà Trang Lê, các sản phẩm biệt thự được chào giá khá đắt đỏ, lên đến 12.000-17.000 USD mỗi m2 do chủ đầu tư kỳ vọng cao vào tính khan hiếm của sản phẩm, hướng với nhóm khách nhà giàu. Tuy nhiên, bà lưu ý nguồn cung từ năm nay sẽ đa dạng hơn, kéo theo giá bán phân hóa theo vị trí. Người mua sẽ có xu hướng thận trọng hơn và ưu tiên tìm kiếm sản phẩm có giá trị ở thực hoặc đầu tư lâu dài.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young, đánh giá một số dự án biệt thự, liền kề khu vực ven trung tâm được nhiều nhà đầu tư quan tâm bởi vị trí thuận tiện, gần các công trình hạ tầng như đường vành đai, cầu, sân bay... Ngoài ra, tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh với mục tiêu đạt trên 50% đến 2030, cùng với quỹ đất dần hạn hẹp ở nội thành đã thúc đẩy nhu cầu mở rộng hệ thống giao thông công cộng. Việc cải thiện hạ tầng giao thông đã tác động đến bức tranh bất động sản nhà ở, thúc đẩy xu hướng ly tâm của các khu đô thị.

Theo ông David, trước đây các dự án thấp tầng thường tập trung xung quanh khu vực Vành đai 3, giờ nguồn cung đang dần mở rộng đến khu vực Vành đai 4. Điều này cho thấy xu hướng tương lai của loại hình thấp tầng tại Hà Nội là mở rộng ở khu vực ven trung tâm gắn với phát triển hạ tầng. Thời gian tới, xu hướng mở rộng nguồn cung nhà thấp tầng sẽ tiếp tục lan rộng ở các khu vực ven trung tâm, nhất là ở những huyện được định hướng lên quận. Trong đó, Đông Anh sẽ chiếm phần lớn nguồn cung tương lai, theo sau là huyện Mê Linh, Thường Tín và quận Hà Đông.

Tuy nhiên, tình trạng khan hiếm nguồn cung tiếp tục diễn ra do ngày càng ít dự án được phê duyệt mới, quỹ đất nội thành đã dần cạn kiệt, dẫn đến nhu cầu và giá bán có xu hướng tăng trên thị trường thứ cấp.