Biệt thự, nhà phố chưa hết khó, chuyên gia “mách nước” đầu tư trong năm 2024

“Ì ạch” suốt thời gian dài

Theo báo cáo của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, trong năm 2023, phân khúc biệt thự, nhà phố đều ghi nhận tình trạng chung là ì ạch thanh khoản, khan hiếm nguồn cung nhưng giá khó giảm. Đến giai đoạn cuối năm, nhiều phân khúc khác bắt đầu "nhúc nhích" hồi phục nhưng biệt thự, nhà phố vẫn chưa chuyển biến.

Báo cáo thị trường bất động sản tháng 1 và 2 của DKRA cho thấy, tại TP.HCM và vùng phụ cận, nguồn cung mới của nhà phố, biệt thự vẫn ở mức khan hiếm và giảm nhẹ 27% so với cùng kỳ. Tỷ lệ tiêu thụ mới duy trì ở mức thấp, chỉ đạt 16% nguồn cung đưa ra thị trường.

Theo đó, TP.HCM là địa phương dẫn dắt thị trường với tỷ trọng đạt 52% nguồn cung và 94% lượng tiêu thụ mới. Các khu vực Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh ghi nhận tình trạng khan hiếm dự án mở bán mới trong 2 tháng đầu năm 2024.

Dù chịu áp lực của chi phí đầu vào tăng, tuy nhiên mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với lần mở bán trước đó. Cùng với đó là các chính sách chiết khấu, hỗ trợ ngân hàng, giãn tiến độ thanh toán… được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Mặt bằng giá thứ cấp có xu hướng đi ngang so với thời điểm cuối năm 2023, thanh khoản ở mức trung bình, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm dự án đảm bảo tiến độ thi công, mặt bằng giá hợp lý, pháp lý rõ ràng và được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường.

DKRA dự kiến trong những tháng tiếp theo, nguồn cung mới tăng nhẹ so với cùng kỳ năm 2023 tuy nhiên khó có những đột biến trong ngắn hạn. Phần lớn dự án mở bán mới tập trung chủ yếu ở TP.HCM, Long An, Đồng Nai và Bình Dương.

Trước đó, báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam cũng cho thấy, việc quỹ đất hạn chế kéo dài khiến nguồn cung mới chậm ra mắt trên thị trường. Hơn nữa, tâm lý thị trường của phân khúc nhà liền thổ tại TP.HCM năm 2023 trầm lắng hơn so với các năm trước. Tương tự với tâm lý chung của đa số người mua Việt Nam là tạm dừng hoạt động mua bán và quan sát thêm. Bởi lẽ, trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng cùng với sự bất ổn của nền kinh tế toàn cầu, tài sản bất động sản có tính thanh khoản thấp không phải là ưu tiên đầu tư của các nhà đầu tư.

"Do đó, kết thúc năm 2023, khó khăn vẫn chưa đi qua với phân khúc nhà liền thổ", Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định.

Báo cáo thị trường bất động sản mới nhất của Savills cho thấy dòng sản phẩm biệt thự/nhà phố tại TP.HCM đang hoạt động yếu nhất kể từ năm 2019 đến nay với lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ sụt giảm liên tiếp.

Cụ thể, trong năm 2023, nguồn cung sơ cấp giảm 40% theo năm, xuống 993 căn, thấp nhất trong 5 năm vừa qua và chủ yếu đến từ hàng tồn kho giá cao. Tương tự, lượng bán và tỷ lệ hấp thụ thấp nhất trong 5 năm qua, giảm xuống còn 29% và lượng bán chỉ đạt 286 căn, giảm 73% theo năm. Do nguồn cung giá cả phải chăng vẫn còn hạn chế, lượng căn giá cao tiếp tục chiếm lĩnh thị trường khi các căn giá trị trên 30 tỷ VNĐ chiếm 67% tổng lượng bán.

Lý giải cho tình trạng này, theo chia sẻ từ bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và S22M, nguyên nhân khách quan đến từ việc quá trình huy động nguồn vốn bị ảnh hưởng bởi công cuộc thanh tra phát hành trái phiếu bất động sản. Ngoài ra, ảnh hưởng của diễn biến kinh tế và chính trị thế giới lên kinh tế trong nước gây nhiều khó khăn, khiến thu nhập và dòng tiền của doanh nghiệp và người dân bị tắc nghẽn.

Mặt khác, về nguyên nhân chủ quan, sự khan hiếm của quỹ đất tại khu vực nội thành của TP.HCM đã thúc đẩy giá nhà tăng cao, dẫn đến khả năng chi trả giảm. Vì nguồn cung có giới hạn và chủ đầu tư dần hướng đến phân khúc nhà cao cấp, đối tượng người mua bị thu hẹp, làm tốc độ hấp thụ chậm đi đáng kể.

“Thực tế, mức hoạt động sụt giảm này phản ánh sự phát triển đúng chu kỳ của phân khúc nhà thấp tầng, dần dần sẽ ngày càng ít nguồn cung cho các sản phẩm này tại khu vực nội thành. Do tính khan hiếm, các sản phẩm sẽ tập trung vào phân khúc cao cấp và người mua giàu có. Quan trọng hơn, theo định hướng phát triển đô thị đến năm 2030, TP.HCM sẽ tập trung phát triển phân khúc nhà cao tầng để tối ưu quỹ đất cũng như đáp ứng nhu cầu nhà ở lớn tại thành phố”, bà Giang nhận xét.

Chuyên gia “mách nước”

Từng được xem là "gà đẻ trứng vàng" của những nhà đầu tư thượng lưu vào giai đoạn 2015 - 2020, đến nay phân khúc biệt thự, nhà phố đã không còn được săn đón như trước. Đây cũng là điều dễ hiểu trong bối cảnh thị trường bất động sản đầy khó khăn do suy giảm kinh tế, lo ngại về pháp lý và kiểm soát chặt nguồn tín dụng cho vay.

Theo đánh giá thị trường của Batdongsan.com.vn, những sản phẩm bất động sản thấp tầng như nhà phố, biệt thự,... cũng từng được quan tâm và ghi nhận lượt tìm kiếm tương đối cao trên thị trường địa ốc trong cả giai đoạn diễn ra dịch Covid-19 lẫn sau dịch (khoảng từ quý III/2021 đến quý IV/2022). Song, từ khoảng cuối năm 2022, mức độ quan tâm đến các loại hình thuộc phân khúc này đều suy giảm liên tục.

Lý do khiến người mua quan ngại giao dịch chủ yếu do giá các sản phẩm quá cao, khó vay để mua và không tin tưởng vào tiềm năng sinh lời của loại hình này. Ngoài ra, còn nhiều yếu tố khác như lo ngại về tính pháp lý của dự án hay tiêu chuẩn bàn giao sản phẩm, tiềm lực chủ đầu tư chưa đảm bảo.

Các chuyên gia trong ngành nhìn nhận thấy, có tới 70 - 80% người mua biệt thự, nhà phố là giới đầu cơ, mục đích chờ tăng giá và bán lại. Chỉ khoảng 20 - 30% người mua để khai thác kinh doanh thường xuyên. Và khi thị trường khó khăn, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chưa đến 2% khiến không ít nhà đầu tư "vỡ mộng".

Trong bối cảnh thị trường nói chung và phân khúc nhà phố, biệt thự nói riêng còn nhiều khó khăn, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam nhận định, khó kỳ vọng tăng giá đột biến trong 1-2 năm nhưng đầu tư biệt thự, nhà phố để tạo ra nguồn thu nhập ổn định thì hoàn toàn có thể, song sẽ phụ thuộc vào việc nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm như thế nào. Bởi đặc thù của phân khúc này sẽ gắn liền với khả năng khai thác, khả năng khai thác lại phụ thuộc vào nhu cầu của cư dân xung quanh.

"Biệt thự, nhà phố là sản phẩm đặc thù, mức giá khá cao, vì thế yếu tố về mặt khai thác phải được gắn liền với giá trị sản phẩm. Ngay cả việc đầu tư để mua đi bán lại thì sản phẩm đó cũng phải có khả năng khai thác kinh doanh thường xuyên. Có như vậy, người mua tiếp theo mới chấp nhận trả giá cao, còn nếu sản phẩm không có hiệu quả khai thác mà vẫn kỳ vọng về việc tăng giá thì không khả thi.", ông Kiệt nhấn mạnh.

Chuyên gia của CBRE cũng cho rằng, việc định hình chiến lược đầu tư, cũng như việc định giá sản phẩm sẽ phụ thuộc rất nhiều vào tiềm năng khai thác.